(ĐTTCO) - Năm 2016 thị trường BĐS đi qua với nhiều cung bậc, nhưng nhìn chung vẫn phát triển theo chiều hướng tăng trưởng khá, từ dòng tiền đổ vào đầu tư cho đến sản lượng sản phẩm được tiêu thụ trên thị trường. Bước sang năm 2017 với nhiều thuận lợi khó khăn đan xen, các chuyên gia nhận định như thế nào?
Ông TRẦN KIM CHUNG -Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương:
Khả năng sẽ giảm nhiệt
Năm 2016 GDP tăng trưởng 6,3%, lạm phát 4,75-4,9%, lạm phát cơ bản 2%, không đạt mức kỳ vọng nhưng đáp ứng được mong muốn ổn dịnh trong bối cảnh nhiều biến động về kinh tế thế giới và thiên tai trong nước. Cân đối ngân sách nhà nước (NSNN) năm 2016 dự kiến đạt mục tiêu về số tuyệt đối (bội chi NSNN 254.000 tỷ đồng). Tổng đầu tư toàn xã hội đạt mức khá cao (ước ở mức 33,1% GDP, cao hơn mức 32,6% GDP năm 2015). Tổng vốn FDI trong 11 tháng qua đạt 18,1 tỷ USD, giảm hơn 2 tỷ USD so với cùng kỳ năm trước. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện 11 tháng năm nay ước tính đạt 14,3 tỷ USD, tăng 8,3% so với cùng kỳ năm 2015… Trong bối cảnh đó, thị trường BĐS năm 2016 cũng có nhiều diễn biến lớn. NHNN đã ban hành Thông tư 06 sửa đổi Thông tư 36 theo hướng siết chặt dòng vốn tín dụng vào BĐS. Các khoản thu về nhà đất tăng 32,6% so với dự toán, trong đó thu tiền sử dụng đất tăng 28%, thu thuế sử dụng đất nông nghiệp tăng 38,7%. Kinh doanh BĐS tăng 99,1% về số doanh nghiệp và 242,5% về vốn đăng ký; công nghiệp chế biến, chế tạo tăng 23,1% và tăng 110,7% tương ứng. Giá BĐS thị trường sơ cấp đã tăng khoảng 5-7% so với đầu năm, giá bán tại thị trường thứ cấp cũng tăng khoảng 10-15%. Giao dịch thị trường BĐS nửa cuối năm 2016 phục hồi nhẹ sau nửa đầu năm chững lại. Phân khúc căn hộ có tỷ lệ hấp thụ BĐS của thị trường lên đến gần 80%. Đây là tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong vòng 4 năm.
Trong năm 2017 thị trường có khả năng sẽ giảm nhiệt, quy mô sẽ giảm khá nhiều do việc đầu cơ suy giảm. BĐS sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ có ưu thế tài chính, sản phẩm mới có thể tiêu thụ thuận lợi. Một số dự án đã triển khai sẽ được hoàn thành trong khi một số dự án chuẩn bị khởi công có thể sẽ bị đình hoãn. Nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường sẽ bị thu hẹp: các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn theo quy định của NHNN áp dụng từ tháng 1-2017; áp lực xử lý nợ xấu dự tính vào khoảng 100.000 tỷ đồng nợ xấu. Phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá thấp (trên dưới 1 tỷ đồng) sẽ là tâm điểm phát triển của thị trường trong giai đoạn tới.
 |
Ảnh: LONG THANH |
Ông SỬ NGỌC KHƯƠNG- Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam:
Phân khúc nhà giá rẻ tiếp tục thanh khoản tốt
Năm 2017, việc hợp tác với các đối tác trong và ngoài nước đang ngày càng cởi mở hơn, giúp doanh nghiệp hạn chế sự lệ thuộc vào ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài chỉ mang tính chất khơi thông khi các doanh nghiệp BĐS trong nước đang gặp khó khăn, nguồn vốn chủ đạo trên thị trường vẫn đang là của các doanh nghiệp BĐS trong nước. Thời gian qua có sự lệch pha về phân khúc nhà ở. Nhưng thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp đã tập trung phát triển nhà giá thấp, chấp nhuận lợi nhuận thấp nhưng bán được nhiều sản phẩm. Người trẻ Việt Nam có xu hướng tách ra khỏi gia đình, tự lập và mua căn hộ sẽ dần phổ biến. Nắm bắt nhu cầu này, gần đây một số công ty BĐS đã tập trung đi vào phân khúc này như Nam Long, Him Lam. Các chủ đầu tư này là có quỹ đất, chấp nhận biên lợi nhuận có phần thấp hơn phân khúc khác. Thông thường, các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu đầu tư vào Việt Nam qua việc góp vốn với các doanh nghiệp trong nước trước để “học bài”, về sau họ sẽ tiếp cận sâu hơn.
Ông LÊ HOÀNG CHÂU Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM:
Mua bán, sáp nhập doanh nghiệp tăng mạnh
Từ cuối năm 2015, hiệp hội nhìn thấy thị trường có dấu hiệu chững lại và xuất hiện rủi ro. Đó chính là sự lệch pha cung cầu trong phân khúc BĐS cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng, lệch pha tín dụng ngân hàng vào một số doanh nghiệp lớn, trong đó có BĐS. Chúng tôi kiến nghị các doanh nghiệp cần phát triển các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp với túi tiền. Sự tham gia của Vingroup trong thời gian gần đây vào phân khúc này sẽ tạo ra nhiều tác động tích cực cho thị trường, tạo cơ hội có nhà cho người thu nhập thấp và tạo ra sự cân đối cho thị trường, hạn chế làn sóng đầu tư, đầu cơ. Trong năm 2017 chưa có bong bóng mà có thể sẽ theo xu thế chững lại như năm 2016. Mua bán sáp nhập doanh nghiệp cũng sẽ mạnh hơn trước đây. Hiện nay TP có 500 dự án tạm ngưng triển khai, đây là cơ hội rất lớn cho các hoạt động mua bán, dù năm 2017 dòng vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS có thể giảm đi. Phát triển BĐS xanh sẽ là xu hướng của tương lai.
Bà NGUYỄN THỊ VÂN KHANH Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn đầu tư Việt Nam của JLL:
Tiếp tục đà tăng trưởng
Thị trường BĐS năm 2017 vẫn tiếp tục đà tăng trưởng của năm 2016. Thị trường Việt Nam đang rất thu hút các nhà đầu tư vì các yếu tố kinh tế vĩ mô thuận lợi, quy mô dân số được đánh giá là dân số trẻ nên sức cầu lớn. Một yếu tố khác nữa là hiện nay các bạn trẻ đang muốn ra sống độc lập với gia đình. Bên cạnh đó, tỷ suất sinh lợi cũng là mức hấp dẫn với các nhà đầu tư. Tại TPHCM, sự phát triển về cơ sở hạ tầng đã thay đổi rất nhiều như tuyến cao tốc Long Thành - Dầu Giây, tuyến metro số 1 là cú hích cho BĐS phát triển. 2 sản phẩm hấp dẫn nhà đầu tư hiện nay là văn phòng và căn hộ dịch vụ. Tuy nhiên, nhà đầu tư rất khó tìm được những tài sản đáp ứng yêu cầu về vị trí tốt và có quyền sở hữu đất. Nhiều dự án vị trí đẹp lại chưa hoàn thiện nghĩa vụ tài chính hoặc vướng quy hoạch. Cuối cùng, còn một khó khăn nữa ở thị trường Việt Nam là thị trường vẫn còn non trẻ và thiếu tính minh bạch.
