Ngay sau đó, ĐTTC đã có bài viết “Luật chưa rõ ràng cho căn hộ 25m2”. Về vấn đề này, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho biết:
Luật không quy định diện tích tối thiểu
Theo quy định trước đây tại Khoản 1, Điều 40 Luật Nhà ở 2005, "nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2". Tuy nhiên, sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành quy định này đã được bãi bỏ, nhưng các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan hiện hành chưa có quy định cụ thể giới hạn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư thương mại.
Theo quy định trước đây tại Khoản 1, Điều 40 Luật Nhà ở 2005, "nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2". Tuy nhiên, sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành quy định này đã được bãi bỏ, nhưng các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan hiện hành chưa có quy định cụ thể giới hạn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư thương mại.
Trong khi đó, nhu cầu của thị trường về căn hộ có diện tích vừa và nhỏ (dưới 45m2) để phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ 2-3 người tại các khu đô thị lớn, khu công nghiệp tương đối lớn và đã được đầu tư xây dựng tại một số địa phương.
Luật Nhà ở ban hành năm 2014 đã có quy định tại Khoản 2 Điều 24: "Đối với căn hộ chung cư phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng". Đồng thời, tại Khoản 2, Điều 175 cũng quy định giao nhiệm vụ Bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn về nhà ở.
Luật Nhà ở ban hành năm 2014 đã có quy định tại Khoản 2 Điều 24: "Đối với căn hộ chung cư phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng". Đồng thời, tại Khoản 2, Điều 175 cũng quy định giao nhiệm vụ Bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn về nhà ở.
Hiện nay, Bộ Xây dựng đang triển khai nghiên cứu để ban hành Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư nhưng trước mắt có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2 (tương đương quy định hiện hành về diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội), nhưng vẫn bảo đảm thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.
Căn hộ có diện tích tối thiểu 25m2 thực tế là nhu cầu rất lớn của người thu nhập thấp. Ảnh: Minh Tuấn 4 cơ sở pháp lý và thực tiễn
Thực ra việc đề xuất quy định tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư là 25m2 được căn cứ trên cơ sở pháp lý, khoa học và thực tiễn: Thứ nhất, theo kết quả điều tra về dân số và nhà ở cho thấy số hộ gia đình tại khu vực đô thị có diện tích nhà ở tối thiểu dưới 5m2 sàn/người tương đối lớn (khoảng 4,8%).
Thực ra việc đề xuất quy định tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư là 25m2 được căn cứ trên cơ sở pháp lý, khoa học và thực tiễn: Thứ nhất, theo kết quả điều tra về dân số và nhà ở cho thấy số hộ gia đình tại khu vực đô thị có diện tích nhà ở tối thiểu dưới 5m2 sàn/người tương đối lớn (khoảng 4,8%).
Từ đó, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã đề ra mục tiêu đến năm 2015 đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6m2 sàn/người; đến năm 2020 đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 8m2 sàn/người. Như vậy, việc quy định diện tích căn hộ tối thiểu 25m2 để có thể bố trí chỗ ở cho 1-3 người là hợp lý, phù hợp với nhu cầu của thị trường, đặc biệt các đối tượng thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân lao động tại các khu công nghiệp.
Thứ hai, tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội quy định tại Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ, về phát triển và quản lý nhà ở xã hội là 25m2. Bên cạnh các cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, việc cho phép xây dựng căn hộ thương mại có diện tích tối thiểu 25m2 cũng là một giải pháp quan trọng để góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở giá thấp cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở theo tinh thần Chỉ thị 03/CT-TTg ngày 25-1-2017 của Thủ tướng Chính phủ, về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.
Thứ ba, tham khảo kinh nghiệm của các nước trên thế giới như Pháp, Hàn Quốc, Thái Lan, Singapore, Malaysia... đều cho phép xây dựng căn hộ chung cư có diện tích nhỏ (Hàn Quốc 14m2; Pháp 15m2; Thái Lan 15-20m2). Như vậy việc quy định cho phép xây dựng căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 là phù hợp với thông lệ quốc tế.
Thứ tư, chất lượng nhà ở được quyết định bởi các yếu tố cơ bản như: chất lượng xây dựng, chất lượng hoàn thiện, hệ thống trang thiết bị, điều kiện hạ tầng, dịch vụ quản lý vận hành… Do đó, việc quy định cho phép xây dựng căn hộ có diện tích vừa và nhỏ (tối thiểu 25m2) không phải là nguyên nhân hình thành các khu nhà ở chất lượng kém.
Thứ hai, tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội quy định tại Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ, về phát triển và quản lý nhà ở xã hội là 25m2. Bên cạnh các cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, việc cho phép xây dựng căn hộ thương mại có diện tích tối thiểu 25m2 cũng là một giải pháp quan trọng để góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở giá thấp cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở theo tinh thần Chỉ thị 03/CT-TTg ngày 25-1-2017 của Thủ tướng Chính phủ, về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.
Thứ ba, tham khảo kinh nghiệm của các nước trên thế giới như Pháp, Hàn Quốc, Thái Lan, Singapore, Malaysia... đều cho phép xây dựng căn hộ chung cư có diện tích nhỏ (Hàn Quốc 14m2; Pháp 15m2; Thái Lan 15-20m2). Như vậy việc quy định cho phép xây dựng căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 là phù hợp với thông lệ quốc tế.
Thứ tư, chất lượng nhà ở được quyết định bởi các yếu tố cơ bản như: chất lượng xây dựng, chất lượng hoàn thiện, hệ thống trang thiết bị, điều kiện hạ tầng, dịch vụ quản lý vận hành… Do đó, việc quy định cho phép xây dựng căn hộ có diện tích vừa và nhỏ (tối thiểu 25m2) không phải là nguyên nhân hình thành các khu nhà ở chất lượng kém.
Giám sát chặt quy hoạch, tiêu chuẩn, dân số...
Từ những cơ sở nêu trên, việc quy định tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư để có sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu của thị trường, bảo đảm không gian sinh hoạt, tiện nghi tối thiểu và giá cả hợp lý phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận các khách hàng, đặc biệt các đối tượng có thu nhập thấp là rất cần thiết.
Tuy nhiên, ngoài việc tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu, các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật có liên quan (pháp luật về quy hoạch, pháp luật về xây dựng, pháp luật về đất đai...); bảo đảm phù hợp với khả năng dung nạp dân số, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, điều kiện về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực triển khai dự án.
Ngoài ra, trước khi triển khai thực hiện các dự án nhà ở, chủ đầu tư dự án phải thực hiện thủ tục để trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, thẩm định để quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư và thực hiện việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án theo quy định của pháp luật.
Từ những cơ sở nêu trên, việc quy định tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư để có sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu của thị trường, bảo đảm không gian sinh hoạt, tiện nghi tối thiểu và giá cả hợp lý phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận các khách hàng, đặc biệt các đối tượng có thu nhập thấp là rất cần thiết.
Tuy nhiên, ngoài việc tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu, các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật có liên quan (pháp luật về quy hoạch, pháp luật về xây dựng, pháp luật về đất đai...); bảo đảm phù hợp với khả năng dung nạp dân số, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, điều kiện về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực triển khai dự án.
Ngoài ra, trước khi triển khai thực hiện các dự án nhà ở, chủ đầu tư dự án phải thực hiện thủ tục để trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, thẩm định để quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư và thực hiện việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án theo quy định của pháp luật.
