“Giá bất động sản (BĐS) đã chạm đáy và đây là thời điểm tốt cho những ai muốn mua để ở hay đầu tư”. Lời khuyên có vẻ khách quan này của chủ đầu tư hay thậm chí được sự ủng hộ và phân tích của các chuyên gia kinh tế có uy tín nên được lắng nghe trong trạng thái tỉnh táo và cẩn thận.
Thật vậy, mặc dù là một hình thức đầu tư tương đối an toàn và hiệu quả hơn so với thị trường chứng khoán, nhưng BĐS cũng là một sân chơi biến động đầy rủi ro và thăng trầm theo chu kỳ tất yếu. Nếu hiểu rõ những yếu tố liên quan đến xu hướng và chu kỳ BĐS, bạn sẽ tận dụng tối đa thời cơ bằng cách mua với giá thấp nhất hay bán với giá cao nhất. Những yếu tố đó là mức gia tăng dân số, tăng trưởng kinh tế, thu nhập hộ gia đình, lãi suất, nhu cầu của nhà đầu tư (NĐT) và đặc biệt là nguồn cung từ các nhà phát triển BĐS.
Dân số có ảnh hưởng rất lớn đến xu hướng giá BĐS về lâu dài. Trong một đất nước dân số tăng nhanh, số lượng hộ gia đình cũng sẽ nhiều hơn và lẽ đương nhiên nhu cầu nhà ở cũng tăng. Nếu quỹ đất của một quốc gia không đủ đáp ứng nhu cầu nhà ở, giá BĐS chắc chắn phải tăng và ngược lại, nếu dân số giảm hay có nhiều người già thì cung vượt cầu và dẫn đến tình trạng BĐS xuống giá. Tuy nhiên, phải lưu ý liệu người dân có đủ tiền mua BĐS không, bởi nếu kinh tế phát triển, ít người thất nghiệp và nhiều người rủng rỉnh tiền túi thì thị trường BĐS sẽ khởi sắc. Trong trường hợp kinh tế suy thoái, người dân khó kiếm việc, ai cũng nắm chặt hầu bao không dám đầu tư, giá BĐS sẽ đi xuống.
Như vậy, giá BĐS có xu hướng tăng khi thu nhập hộ gia đình tăng và điều này chỉ diễn ra trong tình hình kinh tế tốt, thị trường lao động dồi dào công ăn việc làm và các đôi lứa hay vợ chồng chung lưng đấu cật làm việc để xây dựng tổ ấm tương lai.
Ở các nước phát triển, nhiều người không chờ có đủ tiền mới mua nhà hay đầu tư mà đi vay - thuật ngữ tài chính gọi một cách hình tượng “biện pháp đòn bẩy”. Do đó, nhu cầu BĐS sẽ nhạy cảm với lãi suất ngân hàng. Lãi suất càng cao số tiền bạn sẽ trả ngân hàng càng lớn và như vậy sẽ ít người dám mua nhà. Vì lý do đó, giá BĐS có xu hướng xuống nếu lãi suất giảm.
 |
Ở một nước quỹ đất không dồi dào như Singapore, bất động sản thường có xu hướng tăng. |
Nhưng thị trường đâu chỉ có người mua BĐS để ở mà phần lớn là người có tiền mua căn thứ hai hay thứ ba để đầu tư; nhiều người hy vọng có thêm thu nhập khi cho thuê BĐS. Trong một thị trường BĐS nhộn nhịp, tỷ suất lợi nhuận từ tiền thuê nhìn chung cao hơn so với gửi ngân hàng và NĐT có khi lãi to nhờ bán đi BĐS đã mua trước đó.
NĐT thường bị cuốn theo xu hướng bầy đàn khi thị trường đi lên và rất nhiều người mang máu đầu cơ chỉ đơn thuần nghĩ đến việc kiếm tiền nhanh bằng cách mua BĐS rồi bán lại ăn chênh lệch giá. Khi thị trường bị xì hơi, những kẻ đầu cơ sẽ nhanh chóng biến mất, nhưng chính họ cũng là một trong những tác nhân ảnh hưởng đến chu kỳ BĐS.
Để hiểu rõ chu kỳ BĐS, bạn nên dành thời gian quan sát và phân tích xu hướng giá BĐS trong một thời gian dài. Cách dễ dàng nhất là tham khảo chỉ số giá BĐS theo các hình thức khác nhau như nhà ở hay thương mại, công nghiệp đã được công bố. Bạn sẽ thấy về dài hạn giá BĐS thường theo xu hướng tăng.
Kế đó, hãy nhìn vào xu hướng dài hạn về tăng trưởng dân số, mức thu nhập trong nền kinh tế như GDP đầu người chẳng hạn. Thông thường các hãng môi giới hay tư vấn sẽ trình bày bằng đồ thị và bạn sẽ thấy rõ những đường cong lên xuống và những thời điểm cao trào hay chạm đáy của giá BĐS trong một giai đoạn nào đó tương ứng với mức tăng trưởng kinh tế và gia tăng dân số.
Như đã nói, thị trường BĐS nào cũng đều có chu kỳ và người tiêu dùng hay NĐT khôn ngoan là những người bước vào thị trường khi giá thấp và thoát ra khi giá cao.
Singapore, ngày 17-10-2015.
