Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 được Chính phủ phê duyệt với mục tiêu: đến năm 2015 nhà chung cư sẽ chiếm 80% trong các dự án nhà ở tại Hà Nội và TPHCM; Đến năm 2020 tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án nhà ở tại các đô thị đặc biệt sẽ đạt trên 90%. Tuy nhiên, sự bất ổn của loại hình chung cư trên tất cả phân khúc đang khiến nhiều người quan ngại.
Cao cấp, thấp cấp đều khổ
Có lẽ không nơi nào tình trạng “nhà giàu cũng khổ” rõ nét như ở các chung cư cao cấp tại TPHCM và Hà Nội. Hàng loạt vụ kiện đòi quyền lợi đã xảy ra tại các chung cư được xem đẳng cấp nhất trên thị trường như Golden Westlake, Keangnam, The Manor, Sky City..., do mức phí dịch vụ “cắt cổ”, diện tích chung riêng không rõ ràng…
Mặc dù bỏ ra hàng chục tỷ đồng mới có thể sở hữu một không gian tại các dự án này, nhưng khách hàng nhiều lúc lâm vào tình cảnh dở khóc dở cười khi bị chủ đầu tư “hành” như đóng hầm gửi xe; cắt thang máy, điện, nước; không cấp sổ đỏ… Giá thành đắt kéo theo giá các dịch vụ cao ngất, khiến cư dân choáng váng.
Tình trạng thiếu trường học đang diễn ra trầm trọng ở các khu đô thị mới. Một số khu đô thị đã xây xong hàng chục tòa chung cư hoành tráng, có chỗ cho trung tâm thương mại, diện tích bán lẻ… nhưng lại không có một nhà trẻ bình dân nào. Tại Hà Nội, quận Hoàng Mai có 4 khu đô thị mới đều đang trong tình trạng “trắng” trường phổ thông công lập, quận Long Biên có khu đô thị mới Việt Hưng nhưng trẻ em phải học nhờ các trường tiểu học và trung học cơ sở bên ngoài... GS.TS VŨ THỊ VINH, |
Tại Keangnam, mức phí dịch vụ cư dân phải đóng tính trên diện tích sàn đến hơn 18.000 đồng/m2/tháng (trước đó 21.000 đồng/m2). Tại chung cư Golden Westlake, muốn có một chỗ để xe cư dân phải mua đứt vị trí để xe với mức giá từ hơn 800 triệu đồng đến hơn 2 tỷ đồng/chỗ để xe hoặc gần 3 triệu đồng/tháng/chỗ, thanh toán hết tiền thuê trong vòng… 38 năm.
Tại The Manor, ngoài mức phí dịch vụ cao ngất, cư dân ở đây còn mắc kẹt khi không được cấp sổ đỏ sau nhiều năm sinh sống, khiến không thể thế chấp vay vốn hay chuyển nhượng.
Trong khi đó, mặc dù ít xảy ra các tranh chấp về phí dịch vụ, nhưng cư dân ở các khu chung cư trung cấp lại phải chịu sự thiếu thốn đủ bề về hạ tầng.
Tình trạng thiếu chợ, bệnh viện, bãi đỗ xe còn bi đát hơn. Điển hình là khu tái định cư “4 không” Nam Trung Yên, nơi chợ họp trong lòng chung cư, không trường học, không đường sá, không bệnh viện, không điện nước.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tỷ lệ nhà ở chung cư hiện chỉ chiếm 1,23% tổng số nhà ở cả nước. Trong đó, Hà Nội là địa phương có tỷ lệ nhà chung cư cao nhất nhưng chỉ đạt 16%, còn TPHCM mới đạt 6%. Những con số này khiến nhiều người băn khoăn: Chỉ mới hơn 1% việc quản lý đã bất cập. Khi tỷ lệ này tăng lên, liệu cơ quan chức năng và các địa phương có quản nổi hay không.
Cơ quan quản lý thiếu kiểm tra, giám sát
Mặc dù đã có rất nhiều văn bản điều chỉnh, nhưng việc quản lý các chung cư trên địa bàn Hà Nội và TPHCM còn rất nhiều bất cập. Một phần nguyên nhân là tình trạng “khát” nhà ở khiến người mua không có nhiều lựa chọn nên chủ đầu tư “thừa nước đục thả câu”. Mặt khác, sự lơi lỏng của cơ quan quản lý đã khiến phân khúc nhà chung cư trở nên “rối”.
 |
Khu chung cư cao cấp The Manor. |
Theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS Nguyễn Mạnh Hà, pháp luật quản lý về nhà chung cư không thiếu. Luật Kinh doanh BĐS, Nghị định 71... đều ngăn ngừa tranh chấp khi quy định trong hợp đồng mua bán nhà phải có đầy đủ các điều khoản thỏa thuận liên quan đến quyền lợi và trách nhiệm của các bên, bao gồm phụ lục về phí dịch vụ (có cả yêu cầu về mức trần phí dịch vụ theo quy định của địa phương), quản lý, quyền sở hữu chung - riêng.
Như vậy, tình trạng khiếu kiện xảy ra xuất phát từ 2 nguyên nhân: Có thể do chủ đầu tư chưa công khai, minh bạch mức phí và không giải thích rõ cho khách hàng. Cũng có thể do người dân chưa quan tâm tới quyền lợi và trách nhiệm của mình, đã không đọc kỹ hợp đồng khi mua nhà.
Ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng chủ đầu tư đã xem nhẹ trách nhiệm, trong khi các cơ quan chức năng còn lơi lỏng việc kiểm tra, giám sát. Trên thực tế, tuy Nhà nước nắm hàng loạt văn bản pháp luật ràng buộc, nhưng các chủ đầu tư vẫn có hàng trăm cách để “lách” hay chây ì thực hiện trách nhiệm.
Theo các chuyên gia BĐS, với áp lực lợi nhuận, chủ đầu tư sẽ cố gắng tìm cách bỏ tiền ra ít nhất, sử dụng đất nhiều nhất. Chính vì vậy sau khi bàn giao nhà, những tiện ích công cộng như trường, chợ, bệnh viện… sẽ bị chủ đầu tư “lờ” đi hoặc kéo dài thời gian xây dựng.
Nếu không giải quyết triệt để những tranh chấp, bất cập hiện hữu tại phân khúc nhà chung cư, sự rối loạn là điều có thể xảy ra. Đây là lúc các cơ quan chức năng cần vào cuộc, buộc các chủ đầu tư phải thực hiện đúng những cam kết.
Có như vậy loại hình nhà ở này mới phát huy được thế mạnh, trở thành chốn an cư phù hợp với định hướng phát triển của Chính phủ.
