Đầu tư BĐS nghỉ dưỡng: Vừa làm vừa lo vì thiếu luật

Cú hích bắt đầu từ tháng 1-2017, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết 08-NQ/TW về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn vào năm 2020; giữa tháng 6 Luật Du lịch 2017 đã được Quốc hội thông qua; và ngày 6-10-2017, Chính phủ đã có Nghị quyết 103/NQ-CP ban hành Chương trình hành động nhằm cụ thể hóa mục tiêu Nghị quyết 08. Sự bứt phá của ngành du lịch có sự góp mặt không nhỏ từ loại hình du lịch nghỉ dưỡng như condotel (căn hộ du lịch) và vila resort (biệt thự du lịch), nhưng tính pháp lý cho loại hình này đến nay dường như vẫn chưa có và mỗi địa phương vận dụng mỗi kiểu.

Có phát triển quá “nóng”

Theo Tổng cục Du lịch Việt Nam, đầu năm 2013 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt các mục tiêu theo Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030. Theo đó, mục tiêu đến năm 2020 thu hút 14 triệu lượt khách quốc tế, phục vụ 58 triệu lượt khách nội địa.

Thế nhưng, năm 2017 đã gần chạm mục tiêu khi đón 12,9 triệu lượt khách quốc tế (tăng gần 30% so với năm 2016), thậm chí số du khách nội địa đã vượt qua mốc năm 2020 với hơn 73 triệu lượt khách nội địa (tăng 18% so với 2016), doanh thu gần 23 tỷ USD (tăng 25,2% so với 2016), đóng góp 7% vào GDP. 

Còn theo Nghị quyết 08 đến năm 2020, toàn ngành du lịch phải có hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật tương đối đồng bộ, hiện đại, có thể thu hút 17-20 triệu lượt khách quốc tế, 82 triệu lượt khách nội địa; đóng góp 10% GDP, tổng thu khách du lịch đạt 35 tỷ USD; tạo ra 4 triệu việc làm... Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp lớn có tiềm năng về vốn đã tận dụng khai thác lợi thế du lịch tại các địa phương có vùng biển trải dài bằng loại hình du lịch nghỉ dưỡng.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, condotel và vila resort là loại hình BĐS mới xuất hiện tại Việt Nam vài năm gần đây. Song thực tế condotel lần đầu tiên xuất hiện ở Miami Beach, Florida (Hoa Kỳ) vào những năm 1980, và được ông Donald Trump (lúc đó là ông trùm BĐS) phổ biến rộng rãi và xây dựng một số dự án cao cấp ở Las Vegas, Chicago và Hawaii.

Thực tế thời gian qua đã chứng kiến điều đó, năm 2017 thị trường BĐS nghỉ dưỡng chỉ riêng tại một số tỉnh ven biển như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Thuận, Quảng Ninh… có khoảng 23.000 căn hộ du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng được bán ra thị trường, số lượng giao dịch thành công chiếm 65-70% khối lượng chào bán. 

Lý do loại hình này thu hút nhà đầu tư thứ cấp, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, trước hết do nhu cầu nghỉ dưỡng đang tăng rất cao thời gian qua. Khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam tăng 30%/năm.

Ở trong nước, đời sống người dân tăng cao, nhu cầu về nghỉ dưỡng cũng tăng lên, có khoảng 60-70 triệu lượt người đi du lịch hàng năm. Việc đặt khách sạn khó khăn, nên nhu cầu phòng ở tiện nghi sẽ tăng lên.

Bên cạnh đó, chính sách của Nhà nước từ Trung ương đến địa phương, đặc biệt là các địa phương ven biển đã tạo điều kiện cho phân khúc condotel phát triển, vì nhận thấy được lợi ích của việc đầu tư vào phân khúc này đang ngày càng phát triển. 

Ông Nguyễn Văn Tuấn, Tổng cục trưởng Tổng cục Du lịch (Bộ Văn hóa - Thể thao - Du lịch) nhìn nhận: Chúng ta đã chứng kiến hơn 2 năm trở lại đây về sự bùng nổ khách du lịch đến Việt Nam. Dự báo 2018 Việt Nam đón hơn 16 triệu lượt khách quốc tế, nhu cầu về nghỉ dưỡng sẽ tăng rất cao. Cùng với đó, khách du lịch trong nước cũng gia tăng tương tự vì tầng lớp trung lưu đang tăng lên. Cả 2 xu hướng này tạo ra sự bùng nổ về nhu cầu căn hộ nghỉ dưỡng.

Theo ông Tuấn, trên cả nước số lượng condotel chưa phải nhiều, nhưng tại một số địa phương lại có tình trạng tăng “nóng”. Ở góc độ địa phương, ông Nguyễn Mạnh Cường, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh, kỳ vọng condotel sẽ đem lại luồng gió mới cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng. 

Hấp dẫn nhưng phải “chọn mặt gửi tiền”

So với các phân khúc BĐS truyền thống, ông Lê Minh Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn BIM Group đánh giá, condotel là một kênh đầu tư hấp dẫn với hiệu quả tài chính tốt. Loại hình này thích hợp để phân bố tài sản cho các cá nhân/quỹ có nguồn tiền dồi dào, đặc biệt là các chương trình cam kết lợi nhuận có sức hấp dẫn khá lớn đối với nhà đầu tư thứ cấp tầm trung.

Dù đang có tốc độ tăng trưởng được coi khá “nóng”, nhưng thực tế BĐS du lịch vẫn chỉ mới phát triển trong vòng vài năm trở lại đây. Do đó tính cạnh tranh của thị trường vẫn còn thấp so với các thị trường truyền thống như căn hộ chung cư, nhà phố và đất nền.

Cùng với đó, những tín hiệu tích cực của kinh tế vĩ mô nói chung và ngành du lịch Việt Nam nói riêng, sẽ thúc đẩy nhà đầu tư “rót hầu bao” vào BĐS du lịch. Đặt trong bối cảnh nguồn tiền trong dân dồi dào, nhu cầu sở hữu những “ngôi nhà thứ hai” sẽ ngày càng gia tăng. Trong khi đó, thị trường dần có sự tham gia của nhiều chủ đầu tư danh tiếng cùng các đơn vị quản lý khách sạn tiêu chuẩn quốc tế, đã tạo niềm tin cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Ở tầm nhìn xa, theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á - Thái Bình Dương, lợi ích của nhà đầu tư thứ cấp là cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư để có sự tin tưởng, tính toán được lợi nhuận của mình. Tuy nhiên, cái khó là khả năng thanh toán lợi nhuận theo thời gian cam kết, bởi bản chất condotel là khách sạn nên phụ thuộc vào điều kiện vận hành, có năm tốt nhưng có năm không tốt. Trong hoạt động khách sạn, những năm đầu thường chưa được ổn định, nên chủ đầu tư chưa nhận được lợi nhuận như mong muốn, trong khi nhiều nhà đầu tư thứ cấp chỉ quan tâm lợi nhuận ngắn hạn.

Do vậy, về giải pháp lợi nhuận, kinh nghiệm cho thấy cần tính toán để có được nguồn vốn nhất định để bù đắp vào những năm công suất hoạt động của khách sạn chưa được tốt, chẳng hạn như dịch vụ ăn uống, golf...

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà, vừa rồi có hiện tượng một số chủ đầu tư đưa ra lời chào rất hấp dẫn: “Mua 1 căn hộ codotel không phải bỏ vốn, chúng tôi sẽ thu xếp nguồn tín dụng cho vay, xây dựng phương án để kinh doanh căn hộ. Sau 15 năm người mua sẽ có căn hộ mà không phải bỏ ra cái gì cả”. Một số luật sư khi xem xét tính xác thực, pháp lý của hợp đồng cho thấy rủi ro thuộc về khách hàng. Trên thực tế đã xảy ra một số tranh chấp, khiếu kiện, đặc biệt ở Nha Trang, Đà Nẵng. Chính vì vậy Bộ Xây dựng đã khảo sát, nghiên cứu về các loại hình BĐS này, báo cáo Thủ tướng Chính phủ đề xuất hướng giải quyết.

Cần thống nhất, hoàn thiện khung pháp lý

Condotel là loại hình BĐS mới, pháp luật chưa ghi nhận cụ thể ở Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở... nên nhiều doanh nghiệp triển khai đầu tư - kinh doanh bán sản phẩm chưa thật thuận lợi; địa phương khó kêu gọi đầu tư, lúng túng trong quản lý.

Ông Võ Thanh Tín, Phó Giám đốc Sở xây dựng Bình Định, nêu thực tế trên địa bàn tỉnh có 7 dự án condotel, nhưng chỉ mới làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư 5 dự án thời hạn 50 năm, với điều kiện không hình thành đơn vị ở, không đăng ký hộ khẩu thường trú. 2 dự án còn lại chưa thống nhất với chủ đầu tư về quyền sở hữu cho các nhà đầu tư thứ cấp, vì khung pháp lý chưa có.

Nguyên nhân vướng mắc theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh: Thứ nhất, việc áp dụng tính toán chỉ tiêu kiến trúc kỹ thuật công trình có căn hộ condel hiện chưa rõ ràng.

Thứ hai, hiện mới có chỉ tiêu dân số với khu vực nhà ở, chưa có đối với condotel, nếu không có quy định bổ sung sẽ ảnh hưởng tới chỉ tiêu dân số địa phương.

Thứ ba, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất thương mại dịch vụ có thời hạn là 50 năm, nhưng chưa có quy định cụ thể liên quan đến condotel là đất thương mại dịch vụ hay đất ở (đất ở cấp giấy chủ quyền vĩnh viễn).

Thứ tư, các quy định liên quan đến kinh doanh mua bán chuyển nhượng chưa rõ ràng, như điều kiện bán sản phẩm hình thành trong tương lai, bảo lãnh cho thuê mua, và đặc biệt là quy định bán căn hộ cho người nước ngoài...

Thứ năm, về quản lý condotel, vì đây là loại hình BĐS có cơ chế vận hành khác với chung cư. Nếu như chung cư có ban quản lý, thì đối với condotel chủ đầu tư có thể tự vận hành hoặc thuê đơn vị vận hành riêng hay không.

Thứ sáu, đất đai liên quan đến condotel chưa có quy định sử dụng.

Ông Vũ Văn Thanh, Vụ trưởng Vụ khách sạn (Bộ Văn hóa - Thể thao - Du lịch) nêu quan điểm: Tới đây Bộ nên tham gia 3 góc độ đối với việc ban hành khung pháp lý cho condotel. Thứ nhất, kết hợp cùng với bộ, ngành liên quan xây dựng các văn bản pháp luật đầy đủ liên quan đến condotel.

Thứ hai, đưa ra dự báo về xu hướng, quy mô khách trên phạm vi cả nước và các địa bàn trọng điểm để có sự phát triển hài hòa bền vững cho condotel. Thứ ba, đề xuất tiêu chuẩn xếp hạng condotel để đảm bảo đúng theo hệ thống lưu trú của ngành du lịch.