Phóng viên Báo SGGP đã phỏng vấn ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) xung quanh vấn đề này.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)
- PHÓNG VIÊN: Trong 2 phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà Bộ Xây dựng vừa đề xuất, người dân đặc biệt quan tâm đến phương án 1 là bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Bộ Xây dựng dựa trên cơ sở nào để đưa ra đề xuất như vậy, thưa ông?
Ông NGUYỄN MẠNH KHỞI: Trước hết, nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. Do đó, khi hết niên hạn sử dụng hoặc khi chưa hết hạn sử dụng nhưng công trình bị xuống cấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng.
Nếu công trình còn sử dụng được, cơ quan chức năng sẽ tiếp tục cho phép sử dụng. Nếu công trình không còn bảo đảm an toàn, cơ quan chức năng sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại. Và như vậy, quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt.
Quy định này phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự, nghĩa là quyền sở hữu tài sản sẽ bị chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy hoặc bị chấm dứt theo quy định của luật.
Khu tập thể Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, Hà Nội
Một cơ sở quan trọng nữa của đề xuất là, thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thời gian qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại.
Bởi người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, dù pháp luật dân sự đã quy định việc sở hữu, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được làm ảnh hưởng đến tài sản của các chủ sở hữu khác, nhất là các bất động sản liền kề.
Càng ngày, việc xem xét, xử lý các nhà chung cư cũ hết niên hạn sử dụng và chất lượng không bảo đảm an toàn càng trở nên cần thiết. Do đó, việc quy định thời hạn sở hữu chung cư chính là cơ sở pháp lý để thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cao tầng, tạo thuận lợi cho công tác chỉnh trang đô thị.
- Nhưng, người dân đang rất lo ngại quy định về thời hạn này sẽ ảnh hưởng đến quyền của chủ sở hữu sau này như thừa kế, tặng cho hoặc khi hết hạn sở hữu thì chỗ ở của người dân sẽ được giải quyết ra sao?
Có lẽ, nhiều người cũng chưa hiểu rõ về nội dung đề xuất của Bộ Xây dựng nên đã có những ý kiến trái chiều. Thực tế, khi đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã tính đến vấn đề bảo đảm quyền lợi cho người dân với nhiều tình huống được đưa ra.
Cụ thể, khi thực hiện chính sách này, người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như: mua bán, tặng cho, thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư. Sau khi hết hạn sử dụng công trình, nếu kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư vẫn đảm bảo an toàn thì các chủ sở hữu tiếp tục được sở hữu theo thời hạn trong kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Nghĩa là, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể 80, 90 năm, tùy thuộc vào chất lượng công trình. Các nước trên thế giới như Trung Quốc, Thái Lan, Singapore, Mỹ… cũng áp dụng như vậy và cho phép gia hạn thời gian sử dụng nhà chung cư từ nhiều năm nay. Trong trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại, người dân đang có sở hữu nhà chung cư vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ, không phải di chuyển đi nơi khác.
Trường hợp tại địa điểm cũ, Nhà nước có quy hoạch làm công trình công cộng hoặc công trình an ninh, quốc phòng thì người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác theo chính sách tái định cư chung của Nhà nước.
Các căn hộ tại lô E cư xá Thanh Đa (quận Bình Thạnh, TPHCM) đã xuống cấp từ lâu. Ảnh: ĐỨC TRUNG
- Nhiều ý kiến cho rằng, đề xuất này sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, do tâm lý muốn sở hữu tài sản lâu dài của người dân. Quan điểm của bộ về vấn đề này như thế nào?
Tôi cho rằng việc đầu tư xây dựng nhà chung cư thời gian tới vẫn là xu hướng chủ yếu tại đô thị, nhất là các đô thị lớn, có yêu cầu tiết kiệm quỹ đất. Đây cũng là xu hướng chung của thế giới và đề xuất trên sẽ không dẫn đến việc người dân chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất riêng lẻ.
Thậm chí, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư còn có tác động tích cực là, giá bán nhà chung cư có thời hạn sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài, tạo điều kiện để người dân có khả năng tài chính trung bình có thể mua nhà; đồng thời sẽ đáp ứng cho những người chỉ có nhu cầu sở hữu một thời hạn nhất định (Luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định về mua bán nhà ở có thời hạn).
Hơn nữa, đề xuất này không hồi tố mà chỉ áp dụng cho các nhà chung cư xây dựng sau khi luật sửa đổi. Các trường hợp trước đó giữ nguyên như hiện nay. Tuy nhiên, đây mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu. Sau khi được Quốc hội thông qua, đưa vào chương trình xây dựng luật thì Bộ Xây dựng sẽ dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi chuyên gia, nhà khoa học, người dân; và chắc chắn Quốc hội cũng sẽ xem xét, thảo luận kỹ, đánh giá tổng thể những tác động của chính sách này trước khi quyết định.