Quản lý tiền huy động theo từng dự án
Đại biểu Phạm Trọng Nhân (TPHCM) cho rằng chính sách hiện nay còn thiếu tiêu chí rõ ràng để nhận diện nguyên nhân biến động giá và và nền kinh tế “chưa phân biệt được dòng vốn tín dụng đang tài trợ để tạo ra sản phẩm mới thực tế hay đang tài trợ cho dòng xoáy mua đi bán lại”.
Theo đại biểu, chỉ khi phân biệt rõ hai dòng vốn này, chính sách mới có thể vừa bảo vệ người mua, kiểm soát đầu cơ, vừa không làm khó nhà đầu tư tạo ra giá trị và đáp ứng nhu cầu nhà ở thực.
ĐB Phạm Trọng Nhân (TPHCM) phát biểu tại phiên họp. Ảnh: QUANG PHÚC
Ông đề xuất cơ chế quản lý tiền huy động của người mua theo từng dự án cụ thể. Đại biểu giải thích rõ: “Cơ chế này không phải là phong tỏa tài sản của doanh nghiệp, mà là tạo ra khả năng nhận diện, đối soát và kiểm soát việc sử dụng nguồn vốn phù hợp với tiến độ xây dựng của chính dự án đó".
Đại biểu dẫn mô hình Singapore, nơi tiền huy động từ dự án nào được gắn với việc thực hiện chính dự án đó; đồng thời đề xuất ứng dụng công nghệ để cảnh báo sớm dựa trên các chỉ báo như thời gian nắm giữ, tần suất chuyển nhượng, biến động giá, mức độ sử dụng đòn bẩy và tình trạng đưa bất động sản vào sử dụng thực tế.
Các đại biểu Dương Khắc Mai (Lâm Đồng), Lương Thị Hoa (Thanh Hóa) cũng đề nghị luật hóa quy định kiểm soát dòng vốn, không để các khoản đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng biến tướng thành hình thức huy động vốn trái phép khi dự án chưa đủ điều kiện.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng) đề xuất áp dụng cơ chế quản lý dòng tiền tương tự mô hình của Singapore, như tài khoản dự án biệt lập và kiểm soát giải ngân theo tiến độ xây dựng thực tế, nhằm bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai.
ĐB Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng). Ảnh: QUANG PHÚC
Đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai) cảnh báo khi giá bất động sản bị đẩy lên bởi đầu cơ, thao túng, giá trị tài sản bảo đảm cũng có thể tăng theo, kéo tín dụng tiếp tục chảy vào bất động sản và làm giá tăng thêm.
Ông đề nghị đưa hành vi “thao túng thị trường” vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm, đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện dựa trên các hành vi như tạo giao dịch giả, tạo cầu giả, thông đồng giá, cung cấp thông tin sai lệch.
Các ĐB Nguyễn Khánh Vũ (Quảng Trị), Lương Thị Hoa (Thanh Hóa)… cũng đồng tình với đề xuất này.
ĐB Lương Thị Hoa (Thanh Hóa). Ảnh: QUANG PHÚC
Hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp và nhà nước
Từ góc độ doanh nghiệp, đại biểu Nguyễn Cao Sơn (Phú Thọ), Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam, quan tâm đến việc khơi thông các dự án bất động sản bị đình trệ do chủ đầu tư cũ gặp khó khăn tài chính hoặc phá sản.
Ông đề xuất tách việc đánh giá dự án khỏi tình trạng tài chính chung của doanh nghiệp. Nếu bán riêng tài sản để thanh lý thì áp dụng Luật Phá sản; nếu tiếp tục thực hiện hoặc chuyển giao dự án theo phương án phục hồi thì đồng thời tuân thủ pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Đại biểu cũng kiến nghị trong vòng 30 ngày kể từ khi doanh nghiệp bước vào thủ tục phục hồi, một tổ chức độc lập phải so sánh giá trị dự án khi hoàn thành với giá trị thu hồi khi thanh lý. Dự án có khả năng tạo giá trị cao hơn và có nguồn vốn khả thi thì được tiếp tục; dự án không khả thi phải xử lý dứt điểm.
“Giữ lại giá trị của dự án không phải để cứu chủ đầu tư cũ mà là hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước”, đại biểu Nguyễn Cao Sơn nêu quan điểm.
Đại biểu Dương Khắc Mai cho rằng doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm về sai phạm, nhưng không nên để dự án bị đình trệ hoặc doanh nghiệp phải gánh hậu quả từ sự chậm trễ của cơ quan nhà nước.
Các đại biểu dự phiên họp tại Hội trường Diên Hồng. Ảnh: QUANG PHÚC
Phát biểu tiếp thu, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết dự thảo luật đã cắt giảm 118 trong tổng số 190 nội dung giải quyết thủ tục, tương đương 62%, nhằm giảm gánh nặng pháp lý cho doanh nghiệp.
Để ngăn chủ đầu tư lách luật thu tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện, dự thảo quy định phải có đủ hồ sơ pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và xây dựng xong phần móng mới được nhận tiền đặt cọc.
Đối với khoản thu 5% cuối cùng trước khi cấp sổ đỏ, dự thảo yêu cầu đưa vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng để bảo đảm thực hiện quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng, không cho phép chủ đầu tư tự ý sử dụng.
Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, giá nhà tăng cao do nhiều chi phí đầu vào (đất đai, giải phóng mặt bằng, xây dựng, lãi vay... ) và tình trạng lệch pha phân khúc trong khi thị trường thừa nhà cao cấp nhưng thiếu nhà giá trung bình và nhà ở xã hội, dẫn đến đầu cơ mua bán ngắn hạn.
Thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp hoàn thiện Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, tập trung phát triển nhà ở xã hội, điều chỉnh cơ cấu nguồn cung; đồng thời đề xuất sử dụng các công cụ như thuế, quy hoạch,... để kiểm soát đầu cơ và hạn chế tích trữ bất động sản.
