Vì sao chưa cần thiết?
Theo HoREA, Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định “Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31-12-2025; trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
Tuy nhiên, HoREA nhận thấy việc ban hành dự thảo bảng giá đất này chưa thuộc “trường hợp cần thiết” theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024. Theo HoREA, giá đất của dự thảo bảng giá đất” tăng trung bình từ 10-20 lần so với giá đất của bảng giá đất hiện hành quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16-1-2020 của UBND TPHCM. Trong đó có 1 quận và 4 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần, cá biệt có một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức tăng giá đến 51 lần.
Cụ thể, mức giá đất tại quận 1 tăng 5 lần; quận 3 tăng 4-9 lần; quận 4 tăng 11 lần; quận 5 và quận 7 tăng 6 lần; quận 6 tăng 5-11 lần; quận 8 tăng 4-18 lần; quận 10 tăng 5-6 lần; quận 11 tăng 4-9 lần; quận 12 tăng 3-33 lần; quận Bình Thạnh tăng 5-13 lần; quận Gò Vấp tăng 7-11 lần; quận Phú Nhuận tăng 7-8 lần; quận Tân Bình tăng 7-12 lần; quận Tân Phú tăng 7-17 lần; quận Bình Tân tăng 9-17 lần; thành phố Thủ Đức tăng 6-35 lần; huyện Hóc Môn tăng 5-51 lần; huyện Củ Chi tăng 9-31 lần; huyện Bình Chánh tăng 2-36 lần; huyện Nhà Bè tăng 7-23 lần; huyện Cần Giờ tăng 8-23 lần.
Theo dự thảo bảng giá đất thì giá đất cao nhất tại TPHCM là 810 triệu đồng/m2 của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ ( quận 1), tương đương tăng 5 lần so với giá đất 162 triệu đồng/m2 của bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND và mức giá này còn phải được nhân (x) với “hệ số điều chỉnh” 2,5 lần (thuộc Khu vực I) áp dụng cho giai đoạn 2019-2023 là 405 triệu đồng/m2 hoặc“hệ số điều chỉnh” là 3,5 lần áp dụng từ thang1-2024 là 567 triệu đồng/m2 nên với mức giá đất 810 triệu đồng/m2 của 3 tuyến đường trên chỉ cao hơn 1,43 lần so với giá đất tháng 1-2024 và chỉ cao hơn 2 lần so với giá đất năm 2023 trở về trước.
Bên cạnh đó, UBND TPHCM đã ban hành Quyết định số 13/2023/QĐ-UBND ngày 08/03/2023 và Quyết định 11/2024/QĐ-UBND ngày 11-3-2024 “quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn TPHCM năm 2023, năm 2024".
Tác động nhiều chiều
Theo đánh giá của HoREA, dự thảo bảng giá đất có những tác động tích cực, như: có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường sẽ cao hơn trước đây, ví dụ trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng dự án Vành đai 3 cho một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn thì “hệ số điều chỉnh giá đất” cao nhất chỉ là 38 lần bảng giá đất thì nay có vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức giá đất cao gấp 51 lần bảng giá đất ban hành theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND.
Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới so với giai đoạn 2005-2022 thì nguồn thu từ đất chỉ chiếm 13,16% tổng thu ngân sách nội địa. “Chênh lệch địa tô” được xử lý thỏa đáng hơn theo nguyên tắc Nhà nước “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”, bởi lẽ hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như “đất hai giá” hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở “hai giá” (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực) hoặc người sử dụng đất thực hiện “chuyển mục đích sử dụng đất” chỉ thực hiện “nghĩa vụ tài chính với Nhà nước” có giá trị thấp hơn, do giá đất của Bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường, nên “Dự thảo Bảng giá đất” sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự “công bằng, hài hòa về lợi ích” giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng, như kết quả nghiên cứu của một số tổ chức quốc tế đã nhận định về “người giàu” ở Việt Nam có từ 1 triệu USD thì có đến 90% và người có từ 30 triệu USD trở lên thì có đến 99% có liên quan đến đầu tư kinh doanh đất đai, bất động sản là điều đáng suy gẫm và theo báo cáo của Henley & Partners thì trong 10 năm (2013-2023) thì Việt Nam đứng đầu về tốc độ tăng trưởng số lượng triệu phú USD có đến 19.400 người, tăng đến 98% trong số 29 nước hàng đầu (chưa tính được những “người giàu ngầm”).
Giá đất của dự thảo bảng giá đất không tác động đến việc “định giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, bởi lẽ các dự án này không áp dụng bảng giá đất, mà chủ yếu là áp dụng “phương pháp thặng dư” để định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Vì vậy không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án nhưng dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng do người sử dụng đất sẽ có xu thế đòi bồi thường cao hơn trước đây.
Bên cạnh đó, dự thảo bảng giá đất cũng có những tác động không mong muốn. Trước hết, mức giá của dự thảo bảng giá đất phổ biến tăng từ 10-20 lần so với bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường. Ví dụ giá đất của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1 là 810 triệu đồng/m2 nhưng tại khu vực này hầu như không có giao dịch mua bán chuyển nhượng. Thực tế, bất động sản tại đây thuộc loại “tích sản” chủ yếu dùng để cho thuê và cất giữ tài sản nên khoảng 15 năm trước đây chỉ có 1 giao dịch mua bán 1 căn nhà phố với giá rất cao có thể vào khoảng trên dưới 2 tỷ đồng/m2.
Mức giá của dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất” do phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cao hơn trước đây, mặc dù khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 có quy định trường hợp người sử dụng đất “được ghi nợ nghĩa vụ tài chính”, nhưng trong thời gian còn “nợ tiền sử dụng đất” thì người sử dụng đất bị hạn chế nhiều “quyền” như không được thế chấp, không được mua bán chuyển nhượng cho đến khi trả xong khoản “nợ tiền sử dụng đất”.
Mức giá của dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn; tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội.
Theo HoREA, tại thời điểm hiện nay TPHCM chưa cần thiết ban hành dự thảo bảng giá đất, mà nên tập trung xây dựng, hoàn thiện “Dự thảo Bảng giá đất lần đầu” để công bố và áp dụng kể từ ngày 1-1-2026 theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 và trong giai đoạn từ nay đến năm 2025 thì đề nghị TPHCM tiếp tục đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất lần đầu” đối với các đối tượng chịu tác động.
Cụ thể, thứ nhất đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đối với người sử dụng đất của hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cần “hợp thức hóa” quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu;
Thứ hai là, đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có nhu cầu đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị, công nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
