Thực trạng nhiều khu vực tại TPHCM cơ quan chức năng phê duyệt đồ án 1/2.000, nhưng bao giờ thực hiện vẫn chưa biết. Chính vì thế, sau vài ba năm tình hình thực tế thay đổi nhiều, không ít khu vực đã phải điều chỉnh quy hoạch để phù hợp với thực tế. Đây chính là lý do để một số nhà đầu tư chuyên lùng đất kiểu này để chờ xóa quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch để hưởng lợi.
Anh P., ngụ Thủ Đức, cho biết cách đây 2 năm, mặc dù biết một khu đất tại phường Linh Đông (Thủ Đức) là đất trồng cây lâu năm và bị quy hoạch công viên cây xanh, nhưng anh vẫn quyết định mua để đón đầu cơ hội. Vì theo anh, khu vực này được phê duyệt quy hoạch cách đây 10 năm, hiện nay nhà cửa mọc lên rất nhiều, đặc biệt TP đã phóng con đường 60m nối đường Phạm Văn Đồng với Quốc lộ 1A nên khả năng điều chỉnh khu đất này thành đất ở là rất cao, nên đã quyết định mua 1.000m2 khu đất nói trên.
Ở Củ Chi, mặc dù đất ruộng trồng lúa theo quy định của UBND TPHCM chỉ có giá vài chục ngàn đồng/m2, nhưng không ít người sẵn sàng mua lại với giá vài trăm ngàn đồng/m2. Nhiều hộ nông dân thấy thế bán ngay, thậm chí còn cố tình giấu nhẹm đây là đất nằm trong quy hoạch để "đánh lừa" người mua. Thực tế cho thấy, trong cùng một khu vực, nhưng những thửa đất nào dính quy hoạch giá trị thấp rất nhiều lần so với những thửa đất liền kề nhưng là “đất ở đô thị” hoặc không vướng quy hoạch gì.
Những nhà đầu cơ mua đất bị quy hoạch để chờ xóa quy hoạch hòng hưởng lợi lớn thường là những người nắm được thông tin, điều nghiên khá kỹ khu đất dự định mua nhưng cũng rất… hên xui.
Đến mua để chờ… ép đền bù
Đại diện nhiều doanh nghiệp cho biết, trước khi công ty họ được cơ quan chức năng giao đất để thực hiện dự án, không biết bằng cách nào một số người đã “đi tắt đón đầu” để chờ đền bù. Giám đốc một doanh nghiệp kể: “Doanh nghiệp tôi có sẵn quỹ đất gần 50ha ở quận 9, tuy nhiên không biết bằng cách nào một nhà đầu cơ biết được nên đã nhanh chân đến khu vực này mua hơn 3ha đất nông nghiệp án ngữ ngay mặt tiền khu đất 50ha này. Đến nay doanh nghiệp đã được UBND TP thuận chủ trương đầu tư, nhưng dự án vẫn chưa triển khai được vì phải thương lượng với chủ đất nói trên để khu đất dự án có đường vô và… lòi ra mặt tiền. Biết doanh nghiệp rơi vào thế kẹt, nên chủ đất kia hét giá cao gấp nhiều lần so với giá thực tế thị trường đang giao dịch”.
Tương tự, một doanh nghiệp đang triển khai dự án ở khu Nam cũng khóc ròng với một số nhà đầu tư kiểu này. Trong khi đất thành phẩm của các dự án xung quanh bán với giá 25 triệu đồng/m2, thì những chủ đất còn vướng trong dự án hét giá lên cũng xấp xỉ. “Họ là những nhà đầu tư chuyên nghiệp, nên họ thừa biết doanh nghiệp khi chuyển nhượng lại còn phải đầu tư hạ tầng, dành cho cây xanh, đất giao thông… tỷ lệ đất ở còn lại rất thấp nên so sánh hai loại đất để bán giá ngang nhau là vô lý. Tuy nhiên do họ biết doanh nghiệp đang vô thế nên làm vậy” - đại diện doanh nghiệp bức xúc. Theo quy định hiện hành, với các dự án thương mại, doanh nghiệp phải tự thương lượng đền bù với dân, do đó nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng dự án giậm chân tại chỗ, do một số hộ còn lại đòi giá bồi thường trên trời.
Cần sự hỗ trợ chủ đầu tư
Hiện tại, trên địa bàn TP có 1.409 dự án, trong đó có đến 190 dự án bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư, hoặc hết hạn văn bản chủ trương đầu tư. Trong 1.219 dự án còn hiệu lực triển khai có đến 405 dự án chưa khởi công, trong số 325 dự án đã khởi công có tới 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công. Nhiều dự án BĐS không thể triển khai được do vướng đền bù giải tỏa, nhiều dự án đã giải phóng được mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí đến 98% diện tích đất dự án, nhưng phần còn lại doanh nghiệp không thể tự thỏa thuận đền bù được. Có dự án được Nhà nước chỉ định chủ đầu tư, nhưng cũng vì vướng khâu giải phóng mặt bằng nên không triển khai được.
Theo kiến nghị của Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), những trường hợp này rất cần được Nhà nước hỗ trợ để doanh nghiệp sớm triển khai dự án, vừa đảm bảo lợi ích của người có đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội. Hiệp hội cũng đề nghị Chính phủ, Bộ Tài nguyên-Môi trường và UBND TPHCM có cơ chế hỗ trợ nhà đầu tư trong trường hợp đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án được từ 80% diện tích trở lên để sớm đưa dự án vào thực hiện, tránh lãng phí thời gian và chi phí đầu tư.
Hiệp hội đề nghị đối với dự án đã bồi thường, giải phóng mặt bằng liền thửa thì cho phép nhà đầu tư được điều chỉnh quy hoạch để thực hiện trong phạm vi đất đã được bồi thường. Đối với dự án đã giải phóng mặt bằng dạng da beo, HoREA đề nghị chính quyền địa phương hỗ trợ đền bù giải phóng mặt bằng với mức giá đền bù không thấp hơn mức giá cao nhất nhà đầu tư đã đền bù trong dự án; hoặc có cơ chế để người có đất tham gia góp vốn cùng nhà đầu tư thực hiện đầu tư kinh doanh dự án đó; hoặc có cơ chế để các bên có liên quan đưa ra tòa án để được xem xét, giải quyết một cách công bằng.
