Nhà riêng lẻ gắn mác chung cư mini

Nhắm tới người thu nhập thấp
“Bán căn hộ chung cư mini giá 300-600 triệu đồng/căn, vị trí ngay trung tâm, gần chợ, gần trường, diện tích 21-27m2, đầy đủ nội thất, pháp lý minh bạch, rõ ràng...”. Đó là những thông tin đang được quảng cáo rầm rộ trên mạng. 

Trong vai khách hàng, chúng tôi liên hệ đến dự án chung cư mini Việt Nam House Tower (đường 36, phường Linh Đông, quận Thủ Đức). Tại đây một nhân viên môi giới cho biết, dự án do CTCP Thương mại dịch vụ Việt Nam House làm chủ đầu tư. Giá bán các căn hộ 26m2, khoảng 430 triệu đồng (sở hữu trong 20 năm), 600 triệu đồng (sở hữu trong 50 năm); căn hộ 21m2 có giá 380 triệu đồng (sở hữu trong 20 năm), 480 triệu đồng (sở hữu trong 50 năm). 

Theo nhân viên tư vấn, đến thời điểm này mức giá trên đã tăng khoảng 30 triệu đồng/căn so với thời điểm mở bán. Nguyên nhân, toàn bộ 190 căn hộ của dự án đã bán hết, khách hàng chỉ có thể mua lại với giá chênh lệch. Hợp đồng mua bán ký trực tiếp với công ty. Với hợp đồng có công chứng người mua phải trả thêm thuế bằng 10% tổng giá trị căn hộ.

Ngoài ra, người mua phải đóng thêm phí bảo trì trong 50 năm, bằng 2% giá trị hợp đồng. Nhân viên này cho biết thêm, công ty cũng đang mở bán chung cư mini khác trên đường số 8 (phường Linh Chiểu, quận Thủ Đức) với khoảng 30 căn hộ có diện tích 27m2, giá 500-700 triệu đồng/căn. Hiện dự án đã xây xong phần thô trên diện tích khu đất hơn 700m2. 

Tại TPHCM thời gian qua đã có nhiều công ty xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng gắn mác căn hộ chung cư mini để nhắm đến đối tượng khách hàng là người thu nhập thấp, như dự án chung cư Thái An 3, 4 (quận 12) của Công ty địa ốc Đất Lành. Những căn hộ tại đây có diện tích 20-40m2, với giá thành từ 300 triệu đồng/căn trở lên.

Tiềm ẩn rủi ro
Qua tìm hiểu, dự án được Công ty Việt Nam House gọi là chung cư mini xây trên 2 thửa đất gộp lại. Tại giấy phép xây dựng số 2671/GPXD và 4483/GPXD do UBND quận Thủ Đức cấp, cho thấy chủ đầu tư là ông Lưu Nguyên Quảng và ông Lê Thành Trí. Trong đó, diện tích sàn xây dựng trên phần đất của ông Quảng 1.898,16m2, còn diện tích sàn xây dựng trên phần đất của ông Trí 827,58m2.

Điều đáng nói, giấy phép xây dựng cấp cho công trình là xây dựng nhà ở riêng lẻ, ghi rõ: “các công trình chỉ được xây tối đa 3 tầng nổi, 1 tầng lửng và mái che cầu thang”, nhưng công trình xây dựng đến 5 tầng. Trong khi đó, tại khu chung cư mini trên đường số 8, giấy phép xây dựng UBND quận Thủ Đức cấp cho bà Trương Thị Ngọc Hiếu cũng là nhà ở riêng lẻ. Công trình có diện tích sàn 783,06m2, được xây dựng 4 tầng nổi, 1 tầng hầm, 1 tầng lửng và mái che cầu thang.

Theo các nhân viên tư vấn, các dự án chung cư mini này có đầy đủ giấy tờ pháp lý, gồm giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khách hàng mua căn hộ sẽ được ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư, có công chứng đầy đủ. Nhưng thực tế khách hàng mua căn hộ ở đây không phải ký hợp đồng mua bán, mà ký “hợp đồng cho thuê một phần căn hộ” với một cá nhân. Phía Công ty Việt Nam House vẫn tham gia ký kết trong hợp đồng nhưng chỉ đóng vai trò là bên... làm chứng.

Trong khi đó, nguyên tắc giao dịch mua bán phải được ký bằng hợp đồng mua bán, có công chứng đầy đủ. Việc ký “hợp đồng cho thuê một phần căn hộ” chẳng khác nào khách hàng ký giấy tay trong một giao dịch thuê nhà. Khi xảy ra tranh chấp, Công ty Việt Nam House với vai trò là đơn vị làm chứng gần như không có trách nhiệm và nghĩa vụ gì, tức khách hàng sẽ lãnh đủ. 

Với mặt bằng giá nhà ở cao ngất hiện nay, có thể thấy nhu cầu căn hộ mini đối với người thu nhập thấp, giới trẻ rất cao. Tuy nhiên, việc thiếu khung pháp lý cho loại hình căn hộ này sẽ khiến khách hàng chịu rủi ro (an toàn cháy nổ, chất lượng công trình, tiện ích, giấy chứng nhận quyền sở hữu...). Chưa kể, nếu để các doanh nghiệp địa ốc triển khai rầm rộ sẽ phá vỡ quy hoạch chung, gây nguy cơ xuất hiện “nhà ổ chuột” trên cao trong lòng đô thị.

Theo các quy định pháp luật hiện hành, tiêu chuẩn diện tích tối thiểu căn hộ chung cư 25m2 đối với nhà ở xã hội (NoXH); 45m2 đối với nhà ở thương mại (NoTM). Cuối năm 2017, trong văn bản gửi Bộ Xây dựng, UBND TPHCM  nêu rõ TP có tốc độ đô thị hóa và tăng dân số cơ học rất cao. Việc đầu tư xây dựng NoTM loại hình căn hộ chung cư với diện tích nhỏ (dưới 45m2/căn) sẽ làm đẩy nhanh hơn nữa quá trình này; làm tăng quy mô dân số và tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội hiện đang bị quá tải.

UBND TPHCM kiến nghị Bộ Xây dựng thống nhất thực hiện quy định về diện tích căn hộ. Theo đó, trường hợp NoXH là nhà chung cư căn hộ phải được thiết kế, xây dựng khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng,  diện tích căn hộ tối thiểu 25m2, tối đa 70m2, phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.