Không phải “hết hạn” là phá bỏ
Theo định hướng của Nghị quyết 21, đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao với thời hạn lâu dài, nhưng công trình xây dựng bên trên mà cụ thể là nhà chung cư sẽ có thời hạn sử dụng gắn liền với niên hạn xây dựng.
Luật sư Nguyễn Tấn Hải, Đoàn luật sư TPHCM), cho rằng theo. tinh thần của Nghị quyết 21, chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn được sử dụng đất ổn định, lâu dài và sở hữu công trình không thời hạn. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế chỉ là một khái niệm danh nghĩa.
"Nếu hết thời hạn sử dụng mà nhà chung cư vẫn bảo đảm chất lượng thì vẫn được tiếp tục sử dụng, chứ không phải tất cả các chung cư khi “hết hạn công trình” đều bị cưỡng chế phá dỡ", ông Hải cho biết thêm.
Điểm thay đổi duy nhất của Nghị quyết 21 theo hướng tích cực là việc đã đặt quyền của chủ sở hữu nhà chung cư bên cạnh nghĩa vụ. Cụ thể, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong Luật Nhà ở 2023 được thiết kế mang nặng tính "bao cấp", quy định phần lớn trách nhiệm thuộc về Nhà nước mà chưa gắn chặt trách nhiệm của chủ sở hữu.
Trong khi đó, Nhà nước phải bố trí vốn ngân sách để kiểm định chất lượng nhà chung cư, một số trường hợp phải xây dựng lại nhà chung cư bằng ngân sách nhà nước.
Nghị quyết 21 đã tiếp thu để làm rõ: "Chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư", tức là đã rang buộc trách nhiệm đóng góp về tài chính với chủ sở hữu.
Như vậy, luật Nhà ở sửa đổi phải làm rõ là nếu xây dựng lại chung cư thì người dân phải tự bỏ tiền.
Với Nghị quyết 21, trách nhiệm này đã gắn chặt vào quyền lợi của chủ sở hữu: cư dân có quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi công trình cũ hết niên hạn. Cụ thể, nếu muốn tiếp tục có một chỗ ở mới hiện đại trên nền đất cũ, người dân phải có sự đóng góp về mặt tài chính thay vì mặc nhiên chờ đợi sự hỗ trợ hoàn toàn từ ngân sách hay chủ đầu tư.
Niên hạn sử dụng tối đa là bao nhiêu năm?
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), Nghị quyết 21 đã xác định quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp có tính chiến lược, định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và các luật có liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.
Trong đó, có nhiệm vụ sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, nhằm phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững; bảo đảm quyền có chỗ ở hợp pháp của người dân; bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở cho các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở, đất ở; tăng nguồn cung nhà ở chính sách, nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê giá phù hợp và kéo giảm giá nhà ở thương mại về mức hợp lý.
Đáng chú ý, Nghị quyết 21 chủ trương giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.
Nghị quyết 21 cũng nêu rõ nguyên tắc không hồi tố đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.
Theo ông Châu, đây là cơ sở để sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, bổ sung quy định giao đất ở có thời hạn lâu dài, ưu tiên áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư. Đồng thời, chủ sở hữu căn hộ chung cư xây mới vẫn được giấy chứng nhận với đất có thời hạn lâu dài.
Tuy nhiên, thời hạn sử dụng của căn hộ sẽ được xác định theo tuổi thọ công trình và ông Châu đề xuất quy định mức tối đa không quá 99 năm. Đây là thời hạn phù hợp với thông lệ quốc tế, tương tự mô hình nhà ở của Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore (HDB), nơi người dân được quyền sở hữu căn hộ trong thời hạn 99 năm.
Ngoài ra, nhiều ý kiến cũng đề nghị không quy định hồi tố đối với các chung cư được xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực. Các chủ sở hữu của nhóm chung cư này cũng cần được hưởng cơ chế cải tạo, xây dựng lại tương tự các chung cư xây dựng trước năm 1994, nhằm bảo đảm công bằng, bởi họ đã phải thực hiện nhiều nghĩa vụ theo quy định pháp luật hơn.
Sẽ kéo giảm giá nhà chung cư?
Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Nhà nước nên giao đất có thời hạn lâu dài (ví dụ 99 năm) cho doanh nghiệp phát triển dự án, doanh nghiệp sau đó bán căn hộ cho khách hàng với thời hạn tương ứng. Khi hết thời hạn này, đất được trả lại cho Nhà nước để tái quy hoạch.
Theo ông Châu, mô hình này mang lại 2 lợi ích lớn vì sẽ kéo giảm giá nhà. Khi căn hộ được bán có thời hạn, giá thành chắc chắn sẽ rẻ hơn so với các loại hình sở hữu lâu dài truyền thống, tạo điều kiện cho nhiều người có thu nhập trung bình tiếp cận được nhà ở.
Cùng đó, việc trên còn giúp tái thiết đô thị dễ dàng. Việc cải tạo chung cư cũ sẽ không còn bị sa lầy vào những cuộc đàm phán kéo dài vô tận giữa Nhà nước, chủ đầu tư và cư dân.
Ông Châu cho rằng đây là nền tảng để định hình lại thị trường bất động sản theo hướng lấy "giá trị sử dụng" làm trung tâm, thay vì biến nhà ở thành công cụ tích lũy và đầu cơ siêu lợi nhuận.
Dù công trình có thể hết niên hạn, nhưng tinh thần xuyên suốt của Nghị quyết 21 là bảo đảm quyền tài sản cho người dân. Có nghĩa khi tòa nhà buộc phải phá dỡ do không còn an toàn, quyền sử dụng đất lâu dài vẫn thuộc về người dân.
Nhận định về diễn biến thị trường trước thông tin “thời hạn sở hữu chung cư theo tuổi thọ công trình” các chuyên gia bất động sản cho rằng, tâm lý của đa số người dân Việt Nam vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài và có giá trị truyền đời, luôn ưu tiên tính “sở hữu” và “lâu dài”.
Vì vậy, chỉ cần có thông tin liên quan tới việc “giới hạn” thời gian sở hữu lập tức sẽ khiến tâm lý người dân lo lắng. Do đó, nhiều thông tin cần phải rõ rang để người dân yên tâm khi mua nhà.
Để chính sách khả thi và đi vào cuộc sống, cần tiếp tục cụ thể hóa nhiều nội dung như: cách xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật; điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn sử dụng; cơ chế góp vốn, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư; quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được xây dựng mới.
