Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) quy định giao dịch mua bán nhà đất không bắt buộc phải qua sàn mà chỉ khuyến khích. Như vậy, sau 7 năm kể từ ngày Luật Kinh doanh BĐS 2006 có hiệu lực, sàn giao dịch BĐS đã được gióng hồi chuông “báo tử”.
Chấm dứt hữu danh vô thực
 |
Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến tháng 3-2013, cả nước có 1.012 sàn giao dịch BĐS, trong đó Hà Nội 469 sàn, TPHCM 397 sàn, với hơn 35.000 người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS. Ngay từ thời điểm ban đầu, cùng với những quy định chặt chẽ, sàn giao dịch BĐS được kỳ vọng góp phần làm minh bạch, triệt tiêu đầu cơ, hạn chế thất thu thuế, giúp thị trường BĐS lành mạnh.
Tuy nhiên, chỉ thời gian ngắn đi vào hoạt động, sàn giao dịch BĐS đã bộc lộ rõ những bất cập. Sự vênh giữa kỳ vọng và quyền hạn thực tế, cùng những phức tạp trên thị trường BĐS, đã nhanh chóng khiến sàn rơi vào tình cảnh hoạt động èo uột, hữu danh vô thực, thậm chí còn là nơi hợp thức hóa các vi phạm của chủ đầu tư.
Theo các chuyên gia BĐS, quy định không bắt buộc giao dịch mua bán BĐS phải qua sàn là nhằm trả sàn về lại với chức năng vốn có ban đầu của nó, thay vì tình trạng sống dở chết dở như hiện nay. Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy trong tổng số gần 500 sàn giao dịch BĐS đăng ký, có tới 122 sàn không hoạt động và hơn 200 sàn không có bất kỳ giao dịch thành công nào.
Còn tại TPHCM, hiện nay có đến 239 sàn giao dịch BĐS ngừng hoạt động nhưng không thông báo cho các cơ quan chức năng.
“Khi thị trường BĐS phát triển bùng nổ, rất nhiều sàn giao dịch đã được thành lập. Vì vậy yếu tố về chất lượng các sàn đã bị bỏ qua. Khi thị trường BĐS gặp khó khăn đã tác động trực tiếp vào năng lực hoạt động của các sàn cả về tài chính, quản trị, con người cũng như tiềm lực thực sự của các doanh nghiệp này” - Trưởng ban điều hành mạng các sàn giao dịch BĐS miền Bắc cho biết.
Trên thực tế, có thể phân định sàn giao dịch BĐS ra thành 3 loại: sàn giao dịch của các công ty môi giới, tư vấn; sàn giao dịch do chính các chủ đầu tư mở ra; sàn giao dịch ăn theo, tiền thân là các trung tâm môi giới nhà đất. Các chuyên gia BĐS khẳng định, đối với 2 loại sau, sự tồn tại của sàn gần như không có vai trò đối với thị trường BĐS, chỉ mở ra do sự sốt nóng của thị trường hoặc để đối phó với quy định.
Thí dụ, các sàn được doanh nghiệp mở ra nhằm bán các sản phẩm của chính doanh nghiệp đó, nên quy định giao dịch mua bán phải thông qua sàn đã vô tình tạo ra sự độc quyền cho các sàn theo kiểu vừa đá bóng vừa thổi còi. Đặc biệt thời điểm như hiện nay, thị trường trầm lắng, chủ đầu tư đang tìm mọi cách để hút khách vẫn không bán được hàng càng cho thấy việc giao dịch qua sàn không còn cần thiết.
Sự thanh lọc cần thiết
 Thời kỳ BĐS trầm lắng, giao dịch không có, việc phải gồng gánh thêm sàn BĐS với diện tích, nhân lực theo đúng chuẩn đã trở thành gánh nặng khi chi phí hàng tháng lên tới hàng trăm triệu đồng. Bộ Xây dựng cũng khẳng định đề xuất bỏ quy định giao dịch BĐS phải qua sàn là cách để giảm thủ tục với chủ đầu tư, giảm chi phí cho người mua, thuê nhà. | |
TS. Phạm Sỹ Liêm, |
Mặc dù việc không bắt buộc phải giao dịch qua sàn, kéo theo sự đóng cửa của hàng loạt sàn giao dịch BĐS khiến không ít người cảm thấy lo lắng, đặc biệt là đội ngũ tư vấn, môi giới, nhưng đây được xem là cơ hội để thanh lọc các sàn giao dịch trên thị trường BĐS hiện nay.
“Thị trường BĐS đã trải qua một thời gian khó khăn kéo dài, người dân cũng không mặn mà tìm đến sàn, nhưng vẫn có những sàn sống khỏe, thậm chí ngày càng mở rộng quy mô. Trong khi đó, sàn nào chết cũng đã chết từ lâu rồi, điều này cũng không gây ra nhiều xáo trộn trên thị trường BĐS” - TS. Phạm Sỹ Liêm khẳng định.
Đồng tình với quan điểm này, giám đốc một sàn giao dịch BĐS trên đường Lê Văn Lương (Hà Nội) cho rằng lẽ ra quy định này phải bỏ từ nhiều năm trước. Bởi thực tế hoạt động của doanh nghiệp ông hoàn toàn không trông đợi vào quy định bắt buộc giao dịch qua sàn để sống, thay vào đó đã phát triển theo hướng liên kết với chủ đầu tư để phân phối dự án.
Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng giám đốc Cen Group, cũng cho rằng nhờ tập trung phân phối sản phẩm nhà ở giá rẻ và trung bình, không những doanh thu của Cen Group tăng mà thị phần cũng nhanh chóng được mở rộng.
Còn theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc CTCP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc, minh bạch hóa các sản phẩm đưa ra thị trường như giá cả, các chính sách chiết khấu ưu đãi, các điều khoản hợp đồng, tiến độ xây dựng... cộng với dịch vụ tư vấn là yếu tố rất cần thiết để kéo khách hàng cũng như để chủ đầu tư yên tâm giao phó các sản phẩm.
Trên thực tế, thị trường BĐS những năm qua đã chứng kiến sự mở rộng liên doanh, liên kết của rất nhiều sàn giao dịch BĐS, như liên minh G5, R9+… Vì thế, dù hàng trăm sàn giao dịch BĐS phải đóng cửa, vẫn có rất nhiều sàn giao dịch, chủ yếu từ các đơn vị tư vấn môi giới phát triển rất mạnh mẽ.
Theo các chuyên gia BĐS, đây chính là tín hiệu mừng cho thị trường, bởi lẽ điều này sẽ giúp thị trường BĐS có những công ty chuyên cung cấp các dịch vụ BĐS chuyên nghiệp.
