TPHCM kỳ vọng đột phá-Kỳ 3: Tìm lối thoát chỉnh trang đô thị

 Thiếu đất xây nhà TĐC

Quận 4 nằm kề với quận 1 có tốc độ phát triển rất nhanh, do vậy công tác chỉnh trang đô thị hiện nay rất cấp bách. Đó là di dời nhà ven, trên kênh rạch; cải tạo các công viên, xây mới chung cư để bố trí tái định cư (TĐC)…

Chủ tịch UBND quận 4 Trần Hoàng Quân cho biết, trên địa bàn quận cần giải tỏa 1.771 trường hợp thuộc các dự án nhà trên, ven kênh rạch, trong đó giải tỏa toàn bộ hộ dân 1.223 trường hợp, giải tỏa một phần 479 trường hợp, ước tính nhu cầu TĐC của người dân sau khi bị giải tỏa 100%. Như vậy quận 4 cần 1.223 căn hộ để bố trí TĐC.

Quận đã kiến nghị và được UBND TP thuận chủ trương xây dựng quỹ nhà TĐC và quỹ nhà xã hội tại 2 dự án trên địa bàn. Tuy nhiên 2 dự án này đang bị vướng thủ tục, cũng như thiếu đất để xây nhà TĐC nên chưa triển khai được.

Hơn 3 năm qua, chính quyền quận 4 đã nỗ lực kêu gọi các nhà đầu tư thực hiện một số dự án cải tạo, di dời nhà ven, trên kênh rạch theo hình thức hợp tác công tư (PPP), nhưng đến nay chưa có nhà đầu tư nào tham gia. Do đó quận kiến nghị TP cho phép chuyển phương thức đầu tư PPP sang đầu tư bằng ngân sách TP cho các dự án nói trên.

Như vậy, bên cạnh các dự án TĐC được phê duyệt đầu tư từ ngân sách nhà nước, trên địa bàn quận 4 còn có 5 dự án đang kêu gọi đầu tư ngoài ngân sách, như xây dựng cải tạo, mở rộng đường Tôn Thất Thuyết; xây dựng trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng… Tuy nhiên việc kêu gọi đầu tư hết sức khó khăn. 
Không chỉ ở quận 4, việc kêu gọi nhà đầu tư tham gia chỉnh trang đô thị, cải tạo, tháo dỡ xây mới các chung cư xuống cấp trên địa bàn TP cũng đang rất gian nan. Phần lớn chung cư xuống cấp, hư hỏng nặng đều nằm ở các quận nội thành, có diện tích nhỏ, thậm chí chỉ trên dưới 500m2 .

Ông Trần Hoàng Quân, Chủ tịch UBND quận 4, cho biết quận có nhiều chung cư xuống cấp nhưng do diện tích quá nhỏ nên nhà đầu tư không mặn mà. “Về nguyên tắc, khi giải tỏa phải TĐC tại chỗ cho người dân nếu người dân có nhu cầu. Nhưng do diện tích khu đất quá nhỏ, nếu bố trí TĐC tại chỗ không còn diện tích cho nhà đầu tư khai thác để hoàn vốn. Trong trường hợp tăng thêm diện tích sẽ phá vỡ quy hoạch đã duyệt”- ông Quân chia sẻ.

Thực tế, hầu hết chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 đều ở khu vực trung tâm, được kiểm soát chặt chẽ về hệ số sử dụng đất và mức trần giới hạn về dân số. Trong khi người dân đều muốn TĐC tại chỗ, khiến cho việc cải tạo ít có sự chọn lựa.

Tính đến thời điểm này đã qua hơn nửa thời gian triển khai thực hiện chương trình cải tạo và di dời chung cư cũ, nhưng khối lượng công việc thực hiện rất thấp. Mới đây, UBND TP chỉ đạo các sở, ngành và địa phương khẩn trương di dời người dân sinh sống tại 15 chung cư hư hỏng nặng có khả năng sụp đổ bất cứ lúc nào.

Bên cạnh đó, mặc dù TP nỗ lực mời gọi các đơn vị tham gia cải tạo, nhưng mới có 2 chung cư kêu gọi được chủ đầu tư. Số chung cư còn lại vẫn hoạt động trong điều kiện xuống cấp nghiêm trọng, đe dọa trực tiếp đến 861 hộ dân. Như chung cư Ngô Gia Tự, quận 10 được xây dựng từ năm 1968, bao gồm 16 lô, mỗi lô có 1 trệt và 3 tầng.

Chung cư này được Sở Xây dựng xếp loại C, cần được nâng cấp và sửa chữa. Hay chung cư 155-157 Bùi Viện, phường Phạm Ngũ Lão, quận 1 được xây trước năm 1975, gồm 6 tầng, rộng gần 600m2 , hơn 4.000m2  sàn xây dựng với hơn 60 hộ sinh sống.

Mới đây nhất, Lô E chung cư 518 Võ Văn Kiệt nghiêng lún gây nguy hiểm cho người dân, buộc TP phải quyết định phá bỏ.

Khó hài hòa lợi ích các bên

Trong khi đó, nhiều ý kiến cho rằng trong thời gian tới TP hạn chế xây mới dự án nhà TĐC. Nguyên nhân do TP đang bán gấp hơn 7.000 căn hộ TĐC không có người ở, nếu để lâu sẽ xuống cấp.

Để giải quyết nghịch lý này, TP đưa ra phương thức tạo quỹ nhà TĐC trong thời gian tới là các quận, huyện khi có nhu cầu sẽ hợp tác với doanh nghiệp để phát triển dự án, nhu cầu bao nhiêu mua bấy nhiêu, phần còn lại doanh nghiệp chủ động bán theo phương án kinh doanh của mình.

Như vậy sẽ chủ động và sát với nhu cầu hơn. Vì vậy, các quận, huyện cần tạo thuận lợi để thu hút doanh nghiệp đầu tư tạo quỹ nhà TĐC theo phương án trên.

Tuy nhiên, để thực hiện được chủ đầu tư phải mất thời gian lo thủ tục hành chính, ảnh hưởng đến lợi nhuận. Bên cạnh đó, chủ đầu tư gặp nhiều vướng mắc liên quan đến thỏa thuận giá và phương thức đền bù với người dân đang sinh sống. Có trường hợp thương lượng 5-10 năm nhưng không đạt đủ điều kiện 100% hộ dân đồng ý, khiến doanh nghiệp bị chôn vốn một cách lãng phí.

Nhiều ý kiến cho rằng, chính quyền phải có cơ chế chính sách để cân đối giữa quyền lợi của nhà đầu tư và người dân. Theo đó, xây dựng cơ chế mở để nhà đầu tư căn cứ theo khung chính sách và tự thỏa thuận với người dân. Nghiên cứu cho phép thiết lập các chỉ tiêu quy hoạch mềm dẻo, trên cơ sở đánh giá rõ áp lực công trình sau khi cải tạo đối với hạ tầng giao thông, môi trường đô thị, đồng thời tăng tính hấp dẫn cho nhà đầu tư. 

Cái khó nhất trong việc cải tạo, xây mới lại chung cư cũ là làm sao đảm bảo hài hòa lợi ích 3 bên Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Trên thực tế để dung hòa lợi ích các bên không dễ. Cụ thể, khi xây dựng lại chung cư cũ, người dân có chỗ ở mới, doanh nghiệp tham gia có lợi nhuận. Nhưng xây dựng cơ chế như thế nào để đạt được mục tiêu đó lại không dễ.

Thí dụ, có những chung cư diện tích vài trăm m2  với mấy chục hộ gia đình cùng cư ngụ, nhưng yêu cầu phải TĐC tại chỗ, phải đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp và đúng yêu cầu về quy hoạch chung của khu vực, quả là không dễ dàng. 

Khơi thông khung pháp lý

Hiện nay, nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tạm cư và TĐC là tiêu chuẩn căn hộ TĐC có diện tích không nhỏ hơn 1,1 lần so với diện tích căn hộ cũ (tùy theo dự án), người dân không phải trả thêm bất kỳ khoản tiền nào; trường hợp căn hộ được bố trí TĐC theo tiêu chuẩn có diện tích nhỏ hơn 25m2 , được bố trí căn hộ mới 25m2  theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội và người dân không trả thêm khoản tiền nào. Theo nhiều doanh nghiệp, việc TĐC tại chỗ theo tiêu chuẩn trên rất khó cho doanh nghiệp. Hay đồng thuận cho việc cải tạo hay xây mới chung cư cũng là vấn đề gian nan. 

Theo quy định hiện hành, nếu muốn xây mới chung cư cũ phải có 100% chủ sở hữu đồng ý. Hay có thể triển khai như dự án đầu tư xây dựng theo quy hoạch và chủ đầu tư thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định. Mới đây, Sở Xây dựng TP kiến nghị Bộ Xây dựng bổ sung quy định chỉ cần 80% chủ sở hữu đồng ý có thể cải tạo, xây dựng lại chung cư cấp D - cấp hư hỏng nặng. Bởi lẽ việc các hộ dân đồng ý 100% không khả thi, còn cách hiệp thương với người dân quá mất thời gian. 

Vấn đề lúc này là yêu cầu thực tế quá cấp bách, trong khi khung pháp lý thực hiện vẫn chưa… chốt. Tại cuộc họp sơ kết 2 năm rưỡi thực hiện chỉnh trang đô thị, Phó Chủ tịch Trần Vĩnh Tuyến chỉ đạo công tác đấu thầu chọn nhà đầu tư phải công khai minh bạch, cùng với các cơ chế thuận lợi, mới kỳ vọng tạo sự bứt phá, thu hút nhà đầu tư tham gia lĩnh vực này.

Hiện toàn TP có 15 chung cư cấp D nhưng đến nay mới tháo dỡ, xây mới 2 chung cư, còn lại 13 cái xuống cấp trầm trọng, người dân hàng ngày phải đối mặt với nguy hiểm.