Theo Sở TNMT, Luật Đất đai năm 2024 nêu trên đã quy định cụ thể nội dung các nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất cụ thể nhưng vẫn có một số nội dung cần trao đổi lấy ý kiến để xây dựng dự thảo “Quyết định quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn TPHCM” cho phù hợp quy định pháp luật đất đai và các quy định pháp luật có liên quan.
Cụ thể, về quy hoạch Theo Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 không có quy định nội dung nguyên tắc, điều kiện liên quan đến quy hoạch khi giải quyết việc tách thửa đất, hợp thửa đất. Trong khi đó, quy hoạch xây dựng có vai trò điều tiết, kiểm soát, quản lý nhà nước về công tác quy hoạch, tránh việc tách thửa đất, hợp thửa đất phá vỡ quy hoạch.
Do đó, Sở TNMT đề nghị các đơn vị có ý kiến về việc dự thảo có được quy định bổ sung thêm nội dung nguyên tắc, điều kiện về “quy hoạch xây dựng” khi giải quyết việc tách thửa đất, hợp thửa đất hay không? Trường hợp bổ sung thêm nội dung quy hoạch nguyên tắc, điều kiện về “quy hoạch xây dựng” khi giải quyết việc tách thửa đất, hợp thửa đất thì căn cứ vào quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hay quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 để giải quyết việc tách thửa đất, hợp thửa đất?
Về lối đi, Điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.”
Điều 254 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định:
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên phần bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến các đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi quy phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù".
Nội dung quy định nêu trên có cụm từ “lối đi”, trong khi đó pháp luật đất đai không có khái niệm, giải thích từ ngữ “lối đi”, theo điểm 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu trên thì “lối đi” do các bên thỏa thuận tự thỏa thuận về các yếu tố vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi. Như vậy, có đảm bảo về công tác phòng cháy chữa cháy, về hệ thống cấp thoát nước, điện… thì cần được cơ quan xây dựng, cơ quan địa phương quy định cụ thể thay vì để người dân tự thỏa thuận và có được hiểu tách thửa đất, hợp thửa đất “phải đảm bảo có lối đi” trong trường này không phải là hình thành đường giao thông.
“Lối đi” được hình thành là lối đi chung của các thửa đất, phần diện tích đất làm “lối đi” không phải bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền quản lý, người sử dụng đất không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất để làm lối đi thì cần phải hạn chế quyền của người sử dụng đất (không được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, xây dựng). Do đó, Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị các đơn vị có ý kiến:
- “Lối đi” để người dân tự thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự hay do cơ quan có thẩm quyền quy định cụ thể về vị trí, chiều rộng, chiều dài, chiều cao của lối đi. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền quy định cụ thể về vị trí, chiều rộng, chiều dài, chiều cao của lối đi thì nêu rõ căn cứ pháp lý hoặc tiêu chuẩn quy định.
- “Lối đi” có bắt buộc phải được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có hay không.
- Phần diện tích đất làm “lối đi” không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất để làm lối đi thì có bắt buộc ghi hạn chế quyền (không được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, xây dựng) trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hay không.
Về diện tích tối thiểu của từng loại đất. Trước đây, Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 5-12-2017 của UBND TPHCM quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở (đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị) và đất nông nghiệp (đất trồng cây hằng năm: đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác).
Tại dự thảo “Quyết định quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn TPHCM", thay thế Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 5-12-2017 của UBND TPHCM cũng quy định diện tích tối thiểu với các loại đất nêu trên.
Như vậy, có cần thiết phải quy định diện tích tối thiểu đối với các loại đất quy định tại Điều 9 Luật Đất đai năm 2024 hay tiếp tục giữ các loại đất quy định diện tích tối thiểu như đã nêu trên. Do đó, Sở TNMT đề nghị các đơn vị có ý kiến và cho biết căn cứ pháp lý quy định diện tích tối thiểu đối với từng loại đất.
Sở TNMT đề nghị các sở, ngành, UBND các quận, huyện và TP Thủ Đức có ý kiến, gửi lại Sở TNMT trước ngày 30-7.
