Theo đó, HoREA đề xuất phương án xử lý đối với phần đất thuộc Nhà nước quản lý nằm trong các dự án nhà ở thương mại (NoTM) có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp; các phần đất thuộc đất kênh rạch, đường, bờ đất… nằm rải rác trong khu đất dự án, không đủ điều kiện hình thành dự án độc lập. Căn cứ pháp luật đất đai hiện hành, HoREA đề xuất 4 phương án xử lý:
Phương án 1: UBND TP giao phần đất rạch, bờ đất, đường nằm xen cài trong dự án nhà ở cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, không phải thực hiện đấu giá phần đất này. Giá trị phần đất được xác định theo giá đất cụ thể, phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách, như cách làm hiện nay.
HoREA nhất trí với Bộ Tài nguyên - Môi trường về đề xuất dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Theo đó, bổ sung hình thức giao đất cho chủ đầu tư phần diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, hoặc phần diện tích người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng và không có tài sản gắn liền với đất. UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất, giao đất để thực hiện dự án đối với diện tích đất đó.
Phương án 2: Thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường theo cơ chế chuyển đổi quyền sử dụng đất và dồn điền đổi thửa, được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Thực hiện cơ chế đổi ngang đất thô này, các thửa đất có hình dạng bất định hình, nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự án, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Nếu tổ chức đấu giá, doanh nghiệp (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.
Phương án 2 rất có lợi cho Nhà nước, vừa thực hiện đổi ngang đất thô, vừa tích tụ được quỹ đất (mới) có giá trị cao hơn so với nhiều thửa đất nhỏ bất định hình nằm rải rác trước đây. Doanh nghiệp có thể bị thiệt, nhưng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn. Để thực hiện, đề nghị UBND TP quy định diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lý cộng gộp lại từ 1.000m2 trở lên. Nếu dưới mức diện tích này giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án, và nộp ngân sách nhà nước theo phương pháp xác định giá đất cụ thể của phương án 1.
Riêng đối với dự án nhà chung cư cao tầng, tùy theo từng dự án, nếu phần đất có diện tích đủ để xây dựng từ 1 block nhà chung cư trở lên, Nhà nước sử dụng phần đất này để xây dựng nhà chung cư, hoặc đấu giá để tạo nguồn thu ngân sách nhằm phát triển nhà ở xã hội. Nếu phần diện tích đất này không đủ để xây dựng 1 block nhà chung cư, đề nghị áp dụng phương án 1 để đảm bảo quy hoạch phát triển đô thị.
Phương án 3: Thực hiện đấu giá đối với các thửa đất có đủ điều kiện hình thành dự án độc lập. Căn cứ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản, đối với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, đề nghị thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư.
Phương án 4: Trước đây, UBND TPHCM đã ban hành Văn bản 6711/UBND-ĐTMT cho phép giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá phần đất thuộc Nhà nước quản lý trong khu vực dự án. Chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 8-12%. Hiện nay pháp luật đất đai không cho phép việc hoán đổi đất này.
Do vậy, HoREA đề nghị Chính phủ xem xét cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ do Nhà nước quy định. Tỷ lệ hoán đổi có thể khoảng 15% (hoặc cao hơn) do Chính phủ quy định, hoặc Chính phủ phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định. Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị bổ sung cơ chế này khi sửa đổi pháp luật đất đai, để có thêm phương thức xử lý đối với phần đất thuộc Nhà nước quản lý trong dự án.
