Bất động sản vào giai đoạn “lành ít dữ nhiều”

 Các kênh huy động vốn như trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) bị “đứng hình”, dòng vốn ngân hàng đang siết lại, thị trường chứng khoán lao dốc… làm thị trường vốn đã khó khăn càng trở nên tồi tệ hơn. Các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản (BĐS) đang bước vào suy thoái.

Hàng trăm dự án bị “đóng băng”

Sau 12 năm được chấp thuận chủ trương đầu tư và 7 năm kể từ ngày chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng nền đất với khách hàng, đến nay Công ty Anh Tuấn - chủ đầu tư dự án Lotus Residence (quận 7) - vẫn chưa thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính cho dự án, dù hạ tầng đã hoàn thiện, nhà mẫu được duyệt.

Suốt 5 năm qua từ năm 2017, Công ty Anh Tuấn đã chủ động liên hệ với các sở, ban, ngành, UBND quận 7 để hoàn tất thủ tục hồ sơ về tiền sử dụng đất cho dự án. Công ty cũng đã nhiều lần gửi văn bản đến UBND quận 7, Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT), Sở Tài chính với mong muốn được thực hiện nghĩa vụ tài chính cho dự án, nhưng vẫn chưa được thực hiện. 

Ngày 26-5, Sở TN-MT đã chủ trì buổi họp giữa chủ đầu tư và Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT), UBND quận 7, Sở Kế hoạch - Đầu tư (KH-ĐT) về việc giúp chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án. Cuộc họp kéo dài hơn 2 giờ nhưng vẫn chưa giải quyết được vướng mắc.

Ngày 31-5, Công ty Anh Tuấn đã gửi văn bản đến UBND TPHCM kiến nghị TP xem xét được nộp tiền sử dụng đất. Mới đây nhất, ngày 19-7, Văn phòng UBND TPHCM có văn bản gửi Sở KH-ĐT, Sở TN-MT rà soát, xử lý các vướng mắc của chủ đầu tư dự án. Song đến nay mọi việc vẫn chưa được tháo gỡ, chủ đầu tư vẫn chưa được đóng tiền sử dụng đất, để người đã mua dự án có thể xây dựng nhà ở. 

Đó chỉ là trường hợp điển hình mà ĐTTC nêu ra. Thực tế đến nay có hơn 100 dự án bị vướng pháp lý đã được Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) tổng hợp kiến nghị, gửi đến UBND TPHCM và các cơ quan có thẩm quyền xin tháo gỡ. Từ tháng 5 đến nay, UBND TPHCM cũng đã có nhiều văn bản giao các sở, ngành liên quan khẩn trương xem xét, kịp thời làm việc và hướng dẫn chủ đầu tư các dự án thực hiện theo quy định, nhưng bế tắc của các dự án vẫn chưa thể tháo gỡ. 

Tại báo cáo gửi Bộ Xây dựng, UBND TPHCM cho rằng nguồn cung BĐS những năm qua giảm rõ rệt do quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành. Nhiều dự án đang trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính... dẫn đến chậm giải quyết của một số cơ quan quản lý nhà nước, chưa đảm bảo các quy trình phối hợp liên thông, đồng bộ. 

Bước vào thời kỳ suy thoái?

Đầu vào “đóng băng”, DN phát sinh chi phí rất nhiều. Còn nay đầu ra cũng “đóng băng” do các kênh tín dụng cho DN bị siết chặt khiến thanh khoản giảm hẳn. Theo số liệu mới nhất của Hội Môi giới Việt Nam, trong quý III số lượng giao dịch BĐS giảm 50% so với cùng kỳ, trong khi giá nhà đất vẫn neo giữ mức cao do DN có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện những tháng cuối năm. Xem ra sức chịu đựng có hạn, đến thời điểm không chịu đựng nổi DN sẽ phải xả hàng, chấp nhận bán lỗ để bảo tồn phần vốn còn lại.   

Theo báo cáo của HoREA, nguồn cung nhà ở giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Nếu so sánh với năm 2017 - năm thị trường BĐS TPHCM có nguồn cung cao nhất với 42.991 căn nhà - nguồn cung năm 2018 chỉ bằng 65,8%, năm 2019 bằng 53,6%, năm 2020 bằng 39,2%, năm 2021 bằng 33,6%, và 6 tháng đầu năm 2022 nguồn cung chỉ có 9.456 căn nhà. Điều này cho thấy DN BĐS có dấu hiệu hụt hơi, giảm thanh khoản…

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA, khuyến cáo thị trường đang rất khó khăn có thể bước vào giai đoạn suy thoái. Hiện một số tập đoàn, DN BĐS đang rất khó khăn về thanh khoản, phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, như dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; tinh giản tối đa bộ máy.

Bên cạnh đó, do tắc các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, huy động từ khách hàng, một số DN phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro, hoặc phải bán bớt tài sản với chiết khấu đến 40% giá hợp đồng. Điều này tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng có rủi ro bởi đây là sản phẩm hình thành trong tương lai. 

Mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trong phiên trả lời chất vấn của các Đại biểu Quốc hội, đã dự báo thị trường BĐS sẽ còn khó khăn do việc xây dựng dự án tại hầu hết địa phương đều khó khăn, dẫn đến nguồn cung nhà ở sụt giảm, nguồn cung quá thiếu và quá thừa so với nhu cầu.