Các doanh nghiệp bất động sản đồng loạt cầu cứu

Vướng 1 khâu, dự án dừng cả thập kỷ

Theo Công ty Anh Tuấn, chủ đầu tư dự án khu dân cư P.Phú Thuận (Q.7, TP.HCM), từ nhiều năm nay công ty đã liên tục xin UBND TP.HCM và các sở ngành, nhất là Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT), Sở Tài chính cho công ty được đóng tiền sử dụng đất (TSDĐ) để tiếp tục triển khai dự án nhưng bất thành.

Dự án này có diện tích 4,5 ha, có nguồn gốc đất do công ty tự nhận chuyển nhượng là đất hỗn hợp và gần như đã hoàn thành tất cả thủ tục như được phê duyệt quy hoạch 1/500 từ năm 2015, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở... Nhưng chỉ vướng duy nhất là chưa được phê duyệt thuế sử dụng đất dù công ty đã nộp hồ sơ tại Sở TN-MT từ ngày 27.12.2017.

Lãnh đạo Công ty Anh Tuấn “cầu cứu” UBND TP giao cho Sở TN-MT phối hợp với Sở Tài chính xem xét sớm phê duyệt TSDĐ cho dự án để công ty thực hiện các thủ tục tiếp theo.

“Dù đất đã sạch, các thủ tục cơ bản đã hoàn tất, nhưng bước cuối cùng là đóng TSDĐ để được cấp phép xây dựng đã không được khiến dự án bị “treo” từ năm 2017 đến nay. Doanh nghiệp (DN) muốn làm cũng không được, muốn “bán lúa non” toàn bộ dự án cho đối tác khác cũng không xong. Điều này đã đẩy DN vào tình huống vô cùng khó khăn vì hiện nay DN chỉ trông chờ vào duy nhất dự án này để có tiền trả lương nhân viên, duy trì hoạt động cũng như thu hồi vốn để phát triển các dự án khác.

Công ty đã chuẩn bị nguồn tiền và xin được đóng sớm, chỉ cần TP có thông báo đóng TSDĐ là công ty đóng ngay, nhưng bất thành vì các bên cứ đùn đẩy cho nhau mà không quyết số tiền DN phải đóng là bao nhiêu”, lãnh đạo công ty bức xúc.

Công ty TNHH AA VinaCapital thì có dự án ở Q.7 kéo dài nhiều năm vẫn chưa thể triển khai vì “tắc” ở Sở Kế hoạch - Đầu tư (KH-ĐT). Theo đó, công ty này có khu đất rộng 2.475 m2 đã được đăng bộ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2010.

Công ty cũng đã thực hiện điều chỉnh một số thủ tục về đầu tư xây dựng và đến nay đã hoàn thành 90% các thủ tục liên quan, chỉ chờ khâu cuối cùng là cấp phép xây dựng để có thể tiến hành đầu tư xây dựng ngay. Tuy nhiên, dự án vẫn không thể triển khai do các vướng mắc kéo dài về thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư dự án tại Sở KH-ĐT từ tháng 2.2020.

“Trong suốt quá trình tiến hành các thủ tục xin cấp phép xây dựng nêu trên, công ty không nhận được yêu cầu, hướng dẫn của các cơ quan chức năng về việc điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư của dự án. Công ty đã liên hệ và làm việc với Sở KH-ĐT từ tháng 2.2020 đến nay và đã liên tục cung cấp hồ sơ liên quan dự án, giải trình các vấn đề liên quan nhưng đến nay sau hơn 24 tháng, hồ sơ của DN vẫn chưa được giải quyết xong.

Trong hơn 3 năm qua công ty đã nỗ lực thực hiện mọi thủ tục cần thiết để triển khai xây dựng và đã đầu tư khoảng 450 tỉ đồng. Do đó, mong UBND TP sớm giao cho Sở KH-ĐT xem xét chấp thuận điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư, giúp tháo gỡ khó khăn cho DN, tạo điều kiện để dự án được cấp phép xây dựng và sớm đi vào hoạt động”, đại diện DN này kiến nghị.

Một dự án khác là khu nhà ở chung cư cao tầng Lô II.A, Lô II.B, Lô II.C, Lô I.E khu đô thị mới Đông Tăng Long (TP.Thủ Đức, TP.HCM), do Tổng công ty cổ phần đền bù giải tỏa làm chủ đầu tư trên diện tích 65.543 m², đã bị tắc 13 năm nay cũng chỉ vì một thủ tục. Dự án này đã được chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2009, đến năm 2016 được công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư với tiến độ đến năm 2020 phải hoàn thành. Dự án cũng đã hoàn thành thỏa thuận tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500, đánh giá tác động môi trường, thiết kế cơ sở, hoàn thành ký quỹ...

Tại thời điểm đó, chủ đầu tư kiến nghị xây dựng 1 lô nhà tái định cư bàn giao cho TP để hoán đổi việc phải đóng TSDĐ cho toàn bộ dự án. 3 lô còn lại chủ đầu tư được kinh doanh thương mại. Nhưng dự án đến nay vẫn chưa thể triển khai vì chưa được giao đất do vướng cơ chế “hoán đổi” TSDĐ lấy nhà tái định cư.

Tháo gỡ những thủ tục tréo ngoe

Luật sư Hoàng Thu (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết đã làm việc, hỗ trợ pháp lý cho nhiều DN bất động sản (BĐS) muốn xin đóng TSDĐ sớm nhưng không được. Nếu trước đây việc đóng TSDĐ chỉ nằm ở Sở Tài chính thì nay là liên sở, gồm Sở Tài chính và Sở TN-MT.

Không dừng lại ở đây, muốn đóng TSDĐ còn phải phụ thuộc vào công ty thẩm định. Khi được duyệt rồi phải thông qua hội đồng thẩm định TP do một phó chủ tịch UBND TP làm trưởng ban, cuối cùng là chủ tịch UBND TP ra quyết định.

Bà Thu kể một DN trước đây được cho tạm nộp số TSDĐ hơn 400 tỉ đồng. Đến nay khi dự án hoàn thành mới có thông báo đóng TSDĐ với số tiền ít hơn 400 tỉ. Khi DN đi làm thủ tục để đóng và cấp sổ đỏ cho khách hàng thì vướng vì số TSDĐ dôi dư không thể “tất toán”.

Cực chẳng đã, DN xin hiến số tiền trên cho nhà nước, nhưng thủ tục hiến số tiền này cũng không dễ dàng và việc cấp sổ đỏ vẫn chậm so với mong muốn.

“Ngân sách nhà nước đang khó khăn, DN cũng đang muốn đẩy nhanh các thủ tục hành chính, nhất là khâu đóng TSDĐ để sớm đưa dự án vào khai thác vì dự án để chậm ngày nào là thiệt hại ngày đó. Việc sớm ra thông báo để DN được đóng khoản tiền này sẽ có lợi cho tất cả các bên, nhà nước, DN và cả xã hội”, luật sư Hoàng Thu nói.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cũng cho rằng những quy định “tréo ngoe” về đóng TSDĐ của TP.HCM, thủ tục đầu tư, xây dựng, đất đai... khiến hàng loạt dự án bế tắc. Trong đó, TSDĐ đang là vấn đề khiến không ít DN mang tiếng bội tín với khách hàng.

Một vấn đề nóng bỏng nữa là đất công cộng xen kẹt trong các dự án BĐS đến nay vẫn chưa được tháo gỡ triệt để dù đã có những chỉ đạo từ cấp T.Ư. Nút thắt lớn nhất theo các DN là thái độ và trách nhiệm của các sở ngành, cán bộ công chức khi có tư tưởng “sợ ký, sợ trình”. Điều này khiến hồ sơ bị ngâm lâu, nếu không cũng bị đá qua đá lại giữa các sở ngành mà không bên nào chịu quyết.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu đề nghị đối với các dự án BĐS, nhà ở thương mại không thuộc diện bị rà soát pháp lý, không bị kiểm tra, thanh tra, điều tra, UBND TP cần sớm tháo gỡ vướng mắc về thủ tục đầu tư xây dựng như thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Các thủ tục về tính TSDĐ dự án, tính TSDĐ phát sinh (nếu có), thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (có thể kết hợp điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2.000)... cần được đẩy nhanh.