Cẩn trọng rủi ro trái phiếu bất động sản

Ngấm đòn siết tín dụng

Trái với những dự báo khả quan hồi đầu năm, bước sang quý III-2019, cũng như thị trường BĐS nói chung, phân khúc thị trường BĐS cao cấp tương đối ảm đạm. Theo dự thảo mới thay thế Thông tư 36 của NHNH, hệ số rủi ro mà các NH phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150%.

Điều này cũng đồng nghĩa với việc các NH phải dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực BĐS có tiềm ẩn rủi ro. Đồng thời, đây cũng là động thái của NH nhằm kiểm soát cho vay cá nhân liên quan đến BĐS để mua nhà ở phân khúc cao cấp.

Nếu như trong quý II-2019, đối tượng chịu ảnh hưởng nhiều nhất là những dự án nhà ở chung cư, những phân khúc BĐS tầm trung (vốn thường bị đầu cơ), thì giờ đây phân khúc BĐS cao cấp gồm các dự án đất nền, chung cư cao cấp, dự án condotel… là đối tượng chính chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi chính sách tín dụng trong đợt này. 

Theo báo cáo văn phòng đại diện CBRE tại Việt Nam, tại Kiên Giang và Bà Rịa - Vũng Tàu, nơi có thanh khoản khả quan nhất thị trường, nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39- 40%, tương đương mức tồn kho 60-61%. Tại các thành phố du lịch biển miền Trung, tỷ lệ hấp thụ căn hộ condotel còn ảm đạm hơn, lần lượt ghi nhận Khánh Hòa tiêu thụ được 26%, Bình Định 22%, Đà Nẵng 9%.

Nguyên nhân của tình trạng này là do pháp lý dành cho condotel chưa rõ ràng. Đồng thời, chủ đầu tư các dự án không có chính sách hỗ trợ tài chính. Hoặc có phương án hỗ trợ nhưng thời gian ngắn không đủ sức hấp dẫn với khách hàng.

Tại Hà Nội, phân khúc chung cư cao cấp cũng không mấy khả quan. Từ đầu quý III đến nay lượng giao dịch chậm, nhiều dự án đối mặt với tình trạng cắt lỗ và không có thanh khoản. Thậm chí, nhiều căn hộ chung cư có mức giá 42-50 triệu đồng/m2, chào bán từ 6 tháng đến 1 năm nhưng vẫn không bán được. Có những dự án xuất hiện thông tin rao bán cắt lỗ nhiều như dự án Goldmark Hồ Tùng Mậu, dự án Sunshine Tây Hồ… song vẫn khó bán.

Thực tế, việc cắt lỗ sâu để chào bán các dự án BĐS cao cấp đã cho thấy nguy cơ “bong bóng” từ phân khúc này rất rõ. Rõ ràng, bên cạnh những “ông lớn” có thế mạnh về vốn, có chiến lược kinh doanh dài hơi và cụ thể, vẫn có những doanh nghiệp “cá mập lướt sóng”, chỉ mua dự án để đầu cơ và “lướt sóng” kiếm lời, do đó khi bị ảnh hưởng từ chính sách, không đạt được kỳ vọng lợi nhuận thì đành chấp nhận cắt lỗ sâu để “thoát hàng”.

Khó kiểm soát trái phiếu BĐS

Số liệu thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy, hiện cả nước có trên 10.000 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS (bao gồm cả chủ đầu tư và các sàn giao dịch). Hầu hết các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng vốn vay thông qua các NH.

Do vậy ngay khi chính sách siết tín dụng được đưa ra, các doanh nghiệp BĐS đã bắt đầu rục rịch tìm kênh huy động vốn mới. Trong đó, trái phiếu được xem là phao cứu sinh cho các doanh nghiệp BĐS.

Số liệu của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, hiện có khoảng 60.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đã được phát hành trong nửa đầu năm nay. Còn theo Công ty Chứng khoán MB (MBS), con số này khoảng 70.000 tỷ đồng. Trong đó, hơn 1/3 lượng phát hành thuộc về nhóm doanh nghiệp BĐS. 

Cuộc đua phát hành trái phiếu không chỉ gia tăng về quy mô những đợt phát hành, mà mức lãi suất cũng lên cao đột biến. Trong khi phát hành trái phiếu của các NH chỉ dao động quanh ngưỡng 7-8%, thì trái phiếu những doanh nghiệp BĐS chào lãi suất 11-13%, cá biệt có những đợt phát hành gần 14,5% và thường có tài sản đảm bảo dưới dạng quyền sử dụng đất, có kỳ hạn 1-10 năm, phổ biến là kỳ hạn 2 năm.

Trao đổi với ĐTTC về vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – NH, bày tỏ sự lo ngại về những rủi ro từ tình trạng phát hành trái phiếu “mạnh tay” với lãi suất cao mà các doanh nghiệp BĐS đang thực hiện.

TS. Hiếu cho rằng, việc áp lãi suất cao đối với trái phiếu phát hành ra thị trường của các doanh nghiệp BĐS hiện nay là đang đi ngược lại chủ trương của NHNN khi thời gian qua đang cố hạ mức trần lãi suất để ổn định vĩ mô. Lãi suất một số đợt phát hành cao 13-14%, cá biệt có doanh nghiệp BĐS phát hành tới 14-15%, cao hơn lãi suất cho vay của NHTM, các tổ chức tín dụng khác.

Có thể thấy do nhu cầu bức bách về vốn, lại chưa đủ điều kiện nên chủ đầu tư đã sáng tạo ra hình thức huy động vốn cho dự án nêu trên mà cơ quan quản lý chưa thể làm gì được. Đây cũng chính là những rủi ro mà trái chủ nếu mua trái phiếu nhằm chuyển đổi thành quyền mua BĐS sẽ phải chịu. 

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, việc tổ chức phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS trong thời gian qua phần lớn chưa được xếp hạng tín nhiệm, nên tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư cá nhân không đủ thông tin phân tích rủi ro.

Và ngay cả khi cơ quan chức năng hay các tổ chức độc lập muốn đánh giá và xếp hạng tín nhiệm các doanh nghiệp BĐS trong nước hiện nay cũng rất khó, bởi lẽ đa số các doanh nghiệp BĐS Việt Nam hiện nay đều có các báo cáo tài chính thiếu rõ ràng, chưa tuân thủ đúng theo chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế (IFRS).