Chủ đầu tư và nhà đầu tư cùng có lợi

Với xã hội, đầu tư condotel sẽ có lợi cho nền kinh tế và thị trường BĐS vì tiết kiệm đất đai, đồng thời tạo động lực cho sự tăng trưởng của các nhóm ngành liên quan như xây dựng, dịch vụ, đặc biệt là du lịch - lĩnh vực đang được Nhà nước định hướng phát triển thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Lợi ích thấy ngay là sự bổ sung mạnh mẽ cơ sở lưu trú cao cấp, qua đó thúc đẩy du lịch,  tạo thêm nhiều việc làm, thu hút nguồn ngoại tệ, tăng nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, đồng thời giúp khai thác tiềm năng sẵn có của quốc gia và quảng bá hình ảnh đất nước ra thế giới. 

Với doanh nghiệp là chủ đầu tư, đây là một kênh huy động vốn minh bạch, hợp pháp và hiệu quả. Dòng tiền đổ vào condotel đến từ nguồn vốn xã hội, tức đi từ nhu cầu thực tế và bền vững, ít rủi ro, giúp chủ đầu tư giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng đang ngày càng hạn chế.

Với nhà đầu tư thứ cấp, condotel vừa giúp họ được sở hữu tài sản, vừa mang lại thu nhập ổn định từ khai thác cho thuê mà không phải tự quản lý tài sản, tự kinh doanh. Các nhà đầu tư thứ cấp hiểu rất rõ điều này và đó là lý do 60% dòng tiền trên thị trường BĐS đã đổ vào condotel trong năm qua. 

Trong các phân khúc BĐS của FLC, condotel cũng là một trong những sản phẩm được thị trường đón nhận nhiệt liệt nhất. Nguyên nhân khách quan như đã nói ở trên, còn nguyên nhân nội tại  do condotel của FLC thường được xây dựng trong một quần thể từ vài trăm đến vài ngàn ha, với hệ sinh thái tiện ích đồng bộ gồm resort, sân golf, khu vui chơi giải trí, ẩm thực… tạo ra những giá trị cộng hưởng đáp ứng hiệu quả nhu cầu sống, nhu cầu nghỉ dưỡng và nhu cầu đầu tư cùng một lúc.

Vì vậy, cam kết lợi nhuận thường được tính toán kỹ lưỡng dựa trên các giải pháp tổng thể về tài chính, chiến lược phát triển, công suất khai thác, sinh lời của từng dự án.

Theo đánh giá sơ bộ tại các dự án nghỉ dưỡng cao cấp của những chủ đầu tư uy tín, chỉ cần tỷ lệ lấp đầy 40 - 50% chủ đầu tư có thể đảm bảo lợi nhuận 8- 10% cho khách hàng mỗi năm, nếu lấp đầy 60% trở lên chủ đầu tư có lãi. 

Tuy nhiên, thời hạn sở hữu condotel mới có tính quyết định với kế hoạch đầu tư mỗi dự án condotel. Về  vấn đề này đã được bàn đến khá nhiều, từ các chuyên gia, các doanh nghiệp làm BĐS cho đến cơ quan quản lý đều đã thảo luận và nêu ra nhiều kiến nghị. Tâm lý đương nhiên của nhà đầu tư thứ cấp là muốn tài sản của mình được công nhận và sở hữu lâu dài, ít nhất cũng đủ thời gian để họ thu hồi vốn để sinh lợi.

Chính vì vậy hiện nay nhiều địa phương có du lịch phát triển mạnh, đã cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở, qua đó tạo cơ sở để người mua BĐS nghỉ dưỡng tại các trọng điểm du lịch được sở hữu lâu dài, vĩnh viễn. Đây là một ý tưởng hết sức tích cực cần được nghiên cứu thêm, lợi ích đã thấy rõ là vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa tạo điều kiện thuận lợi để phát triển một phân khúc có nhiều lợi ích như condotel. 

Với sự vào cuộc quyết liệt của các ban, ngành, sắp tới tôi tin là chúng ta sẽ có một khung pháp lý thống nhất dành cho condotel, và một trong các vấn đề nóng là thời hạn sở hữu cũng sẽ được làm rõ.

TRỊNH VĂN QUYẾT,
Chủ tịch Tập đoàn FLC

Hiện nay, theo ghi nhận của JLL, trên thị trường căn hộ nghỉ dưỡng vẫn chưa có một dẫn chứng cụ thể nào về tính thanh khoản của loại hình này, các dự án condotel đã đi vào vận hành cũng rất ít.

 Có thể thấy căn hộ nghỉ dưỡng vẫn đang thu hút các nhà đầu tư thứ cấp nhờ vào các chính sách cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Tuy nhiên, cần lưu ý khi các dự án được đưa vào vận hành và có đạt đúng mức lợi nhuận như đã cam kết hay không vẫn chưa thể xác nhận được, mà phải chờ vào diễn biến tiếp theo của thị trường.

Theo tôi có 3 nguyên nhân chính khiến cho loại hình căn hộ nghỉ dưỡng hấp dẫn các chủ đầu tư và nhà đầu tư. Thứ nhất, căn hộ nghỉ dưỡng là loại hình đầu tư mới phát triển trong vòng 3 năm trở lại đây, do đó tính cạnh tranh của thị trường vẫn còn thấp so với các thị trường khác như căn hộ, nhà phố/biệt thự và đất nền. Bên cạnh đó, loại hình BĐS này cũng được ưa chuộng nhờ vào tính năng “lai”, cũng như chương trình cam kết lợi nhuận được đưa ra.

Thứ hai, giống với các loại hình BĐS để bán khác, loại hình sản phẩm này được chủ đầu tư ưa chuộng bởi thời gian thu hồi vốn nhanh. Thứ ba, Luật Du lịch 2017 được Quốc hội thông qua. Ngành du lịch sẽ được quy hoạch phát triển thành ngành kinh tế mũi nhọn trong tương lai, điều này tác động rất lớn và tạo đà phát triển cho ngành BĐS nghỉ dưỡng trong tương lai nhờ vào các chính sách hỗ trợ đầu tư, ưu đãi từ Chính phủ. 

Nhiều chuyên gia cho rằng, với sự phát triển ồ ạt như hiện nay, sự phát triển của condotel đã vượt ngưỡng. Song theo ghi nhận của JLL, loại hình căn hộ nghỉ dưỡng đã  phát triển hầu hết tại các địa điểm trọng điểm về du lịch của Việt Nam. Tuy nhiên, các thị trường lớn như Đà Nẵng và Nha Trang, Quy Nhơn vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển ngành du lịch nói chung và BĐS nghỉ dưỡng nói riêng.

Do vậy, với tiềm năng phát triển du lịch như đã đề cập ở trên, điều cần quan tâm hiện là chất lượng, chiến lược kinh doanh cũng như chính sách cam kết lợi nhuận cần được cân nhắc kỹ lưỡng bởi cả chủ đầu tư và nhà đầu tư, để thích nghi với thị trường ngày càng phát triển, nhu cầu khách ngày càng cao và khung pháp lý ngày càng chặt chẽ của thị trường này.

Chính vì vậy, căn hộ nghỉ dưỡng có vượt ngưỡng hay không sẽ tùy thuộc vào sự phát triển của ngành du lịch trong tương lai. Ở thời điểm hiện tại, ngành du lịch đang là một ngành rất tiềm năng nhờ vào những cam kết hỗ trợ từ Chính phủ. 

Thời gian qua, không chỉ đua nhau xây dựng các condotel, các nhà đầu tư còn đua nhau tung ra những chính sách ưu đãi hấp dẫn, như đảm bảo mức lợi nhuận cho thuê lại căn hộ condotel từ 8-12%. Thực ra, chính sách đảm bảo lợi nhuận là một yếu tố quan trọng khiến loại hình này trở nên hấp dẫn và khác biệt với các loại hình BĐS khác, nên việc cạnh tranh về mức lợi nhuận giữa các dự án là điều đương nhiên.

Về việc mức lợi nhuận 8-12% có khả thi hay không, một lần nữa lại rất tùy thuộc vào tốc độ phát triển của ngành du lịch cũng như khả năng vận hành dự án hiệu quả của chủ đầu tư. Điều này không chỉ đòi hỏi chủ đầu tư phải rất nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng, mà còn phải có cái nhìn dài hạn để có những phương án kinh doanh linh hoạt phù hợp trong từng giai đoạn thị trường.

Các phương án tài chính cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng và rõ ràng, nên chủ đầu tư sẽ cần nỗ lực rất nhiều để duy trì mức lợi nhuận kỳ vọng.

ROBERT MERRIGAN,
Giám đốc Jones Lang Lasalle (JLL) Khu vực Châu Á - Thái Bình Dương