Cổ đông “việt vị” với Quốc Cường Gia Lai

Mồi nhử… Phước Kiển

Năm 2016, QCG ghi nhận mức doanh thu cao nhất trong 6 năm trở lại đây với 1.588 tỷ đồng (tăng gấp 4 lần so với năm 2015). Về cơ cấu doanh thu, mảng kinh doanh bất động sản vẫn đóng góp lớn với tỷ trọng lên 84%. Nhưng nếu xét về tính hiệu quả và biên lợi nhuận, dễ dàng nhận thấy mảng vận hành nhà máy thủy điện có biên lợi nhuận gộp lớn nhất, với mức bình quân trên 40%/năm.

Chính vì vậy, dù ghi nhận doanh thu khủng nhưng lợi nhuận sau thuế cả năm 2016 của QCG chỉ đạt 44,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, điều cổ đông quan tâm nhất là thông tin doanh nghiệp đạt được thỏa thuận bán dự án khu dân cư Phước Kiển. Bởi trước đó, QCG và CTCP Đầu tư Sunny Island đã ký thỏa thuận chuyển nhượng 100% dự án khu dân cư Phước Kiển. Sunny Island đã tạm ứng cho QCG 50 triệu USD vào cuối quý I-2017, giúp tất toán khoản nợ trị giá 1.352 tỷ đồng tại BIDV.

Dự án Phước Kiển được QCG thực hiện từ năm 2010, gồm khu biệt thự, nhà phố, chung cư cao tầng, với tổng diện tích quy hoạch lên tới hơn 91ha tại huyện Nhà Bè (TPHCM). Sau gần 7 năm thực hiện, dự án vẫn chưa hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng (GPMB).

Tại ĐHCĐ, bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT QCG, cho biết đến thời điểm hiện tại dự án Phước Kiển đã tiến hành đền bù được 92% tổng diện tích, 8% diện tích còn lại đang vướng bởi 2 vấn đề: 4% là đất bờ đê (đất công) và 4% đang là đất của dân. Theo thống kê, hơn 70% hộ dân mua bán bằng giấy tờ sang tay nên QCG gặp nhiều khó khăn trong đền bù do người dân đòi giá quá cao. 

Có thể nói, quá trình GPMB và đền bù dự án Phước Kiển đã khiến QCG tiêu tốn khá nhiều nguồn lực tài chính. Tính đến hết quý I-2017, chi phí xây dựng dở dang của dự án này lên tới hơn 4.300 tỷ đồng (chiếm gần 50% tổng tài sản của QCG). Vì vậy, việc QCG công bố bán được dự án này vào tháng 10-2016 đã tạo nên sự kỳ vọng của nhiều cổ đông. Giá CP QCG cũng tăng phi mã sau khi thông tin này được công bố, từ mức chưa đầy 4.000 đồng/CP, đến ngày diễn ra ĐHCĐ đã tăng lên 31.000 đồng/CP trong phiên giao dịch ngày 29-6.

Thậm chí, trước ngày tổ chức ĐHCĐ, khi QCG đã xấp xỉ mức 30.000 đồng/CP, vẫn có CTCK khuyến nghị NĐT nên mua mạnh QCG. Thương vụ Phước Kiển ngoài việc giúp QCG ghi nhận khoản đột biến lớn về lợi nhuận, còn giúp doanh nghiệp cải thiện tiềm lực tài chính. Cơ cấu tài chính cân bằng sẽ là nền tảng thúc đẩy hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Cổ đông mất niềm tin

Điều quan trọng nhất hiện nay là niềm tin của NĐT đối với QCG đã xuống quá thấp do cách công bố thông tin mập mờ về dự án Phước Kiển.

Ngày 29-6, cổ đông QCG bước vào ĐHCĐ trong tâm trạng háo hức với tờ trình kế hoạch kinh doanh 2017 đầy ấn tượng. Theo kế hoạch, doanh thu và lợi nhuận trước thuế năm 2017 đạt lần lượt 2.500 tỷ đồng và 720 tỷ đồng.

Niềm vui càng nhân đôi khi trên sàn giao dịch, CP QCG tăng trần lên mức 31.000 đồng/CP. Thế nhưng, khi bà Loan đưa ra thông báo dự án Phước Kiển vẫn đang trong giai đoạn đàm phán (do đối tác đưa ra mức đền bù hợp đồng quá lớn nên doanh nghiệp chưa dám ký hợp đồng), ngay lập tức CP QCG quay đầu giảm mạnh xuống 27.000 đồng/CP.

Chỉ trong phiên giao dịch ngày 29-6, nhiều NĐT đã chịu lỗ 15%. Đến phiên giao dịch ngày 30-6, khi thông tin QCG chưa bán được dự án Phước Kiển đến với những cổ đông không tham dự ĐHCĐ, QCG đã rơi vào tình trạng không có người mua. Việc QCG “trắng bên mua” khiến NĐT đang nắm giữ CP chỉ biết kêu… trời.

Câu hỏi đặt ra tại sao NĐT lại tranh nhau bán tháo QCG, dù bà Loan đã trấn an tại ĐHCĐ. Theo bà Loan, QCG đang sở hữu 14 dự án bất động sản có sức bán khá tốt nên dự án Phước Kiển chỉ cần làm theo phương án hợp tác, không cần bán 100%. Bởi nếu bán dự án mà giá bị ép QCG sẽ không làm, thay vào đó sẽ tiến hành phát hành trái phiếu chuyển đổi để tạo dòng tiền.

“Chúng ta phải kiếm tiền từ bán sản phẩm đang có và đẩy nhanh thủ tục pháp lý để làm việc với đối tác, nhằm bán nhanh hoặc hợp tác đầu tư dự án Phước Kiển. Hiện nay, trong tay QCG đang có hơn 3.000 tỷ đồng, bỏ thêm một khoản tiền nữa QCG sẽ hợp tác với Sunny Land” - bà Loan chia sẻ.

Câu trả lời này đã không nhận được sự thỏa mãn từ cổ đông, thậm chí có cổ đông còn đặt nghi vấn về dòng tiền thật sự của QCG. Theo BCTC quý I, dòng tiền kinh doanh của QCG 1.300 tỷ đồng. Đây là khoản tiền cọc nhận được từ Sunny Island và QCG đã dùng số tiền này để trả nợ vay ngân hàng.

Vậy con số 3.000 tỷ đồng bà Loan nhắc đến có thể đến từ việc mở bán dự án Giai Việt (quận 8), kế hoạch phát hành 7,5 triệu trái phiếu chuyển đổi với tổng giá trị chào bán theo mệnh giá 750 tỷ đồng (giá chuyển đổi tối thiểu 30.000 đồng/CP). Đồng thời, HĐQT QCG cũng trình kế hoạch phát hành 2 triệu CP ESOP cho cán bộ nhân viên với giá bán 10.000 đồng/CP và phương án phát hành 27,5 triệu CP trả cổ tức 10% năm 2017. 

Trong khi bản kế hoạch vẫn còn trên giấy, mọi chuyện đã không còn như mong đợi của lãnh đạo doanh nghiệp sau ĐHCĐ. Bởi lẽ, đợt giảm giá của QCG sẽ chưa dừng lại ở mức này, và liệu NĐT có đủ cam đảm để mua trái phiếu với kỳ vọng chuyển đổi thành CP giá 30.000 đồng/CP. Trong khi đó, NĐT mua CP QCG với kỳ vọng nhận được cổ tức tiền mặt 2017 là 15% cũng phải suy nghĩ lại nếu thương vụ bán dự án Phước Kiển bất thành. QCG lấy đâu ra 50 triệu USD để trả lại đối tác khi toàn bộ số tiền này đã thuộc về ngân hàng.