Tuy nhiên, lợi nhuận ngành BĐS năm 2020 vẫn có thể tăng trưởng ổn định so với năm ngoái với hàng ngàn căn hộ dự kiến được bàn giao trong những tháng cuối năm.
Nguồn cung thấp kỷ lục
Cả 2 thị trường căn hộ chung cư lớn là Hà Nội và TPHCM đều bị ảnh hưởng nghiêm trọng trong quý II. Đơn cử TPHCM với nguồn cung thấp kỷ lục, giao dịch sụt giảm do giãn cách xã hội toàn quốc.
Theo thống kê, chỉ có 1.644 căn hộ được chào bán trong quý II (giảm 60%), thấp nhất từ trước đến nay. Với con số này, tổng lượng căn hộ chào bán mới tại TPHCM trong 6 tháng đầu năm đạt 5.250 căn (giảm 39%).
Đáng chú ý là lượng mở bán nhà liền thổ (biệt thự, nhà hố, đất nền) mới cũng hạn chế do người mua ngày càng thận trọng khiến nguồn cung sơ cấp cũng ở mức thấp nhất trong 5 năm.
Thị trường căn hộ tại Hà Nội cũng không tránh khỏi tác động từ yêu cầu giãn cách xã hội với số căn hộ mới trong quý II là 5.569 căn (giảm 39%). Cùng với xu hướng mở rộng đô thị hoá tại Hà Nội, nguồn cung đang chuyển dịch từ khu vực thành thị về các quận ngoại thành (chiếm 27-30%, so với 10% trong cùng kỳ 2016).
Tuy nhiên, dù bị ảnh hưởng của Covid-19 khiến doanh thu khó khăn trong 6 tháng đầu năm nhưng giá trung bình trên thị trường sơ cấp vẫn ổn định so với quý trước, thậm chí còn tăng 4,5-6,6% so với năm ngoái.
Nợ ròng tăng vọt
6 tháng đầu năm chứng kiến sự bùng nổ phát hành trái phiếu doanh nghiệp của các công ty BĐS khi các ngân hàng đang thắt chặt phân bổ tín dụng vào lĩnh vực này. Theo số liệu từ Fiinpro, trái phiếu doanh nghiệp BĐS phát hành trong nửa đầu năm đạt 45.600 tỷ đồng (tăng 292% so với cùng kỳ), chiếm 29,1% tổng khối lượng trái phiếu phát hành trong nửa đầu năm.
Theo KIS, các chủ đầu tư sẽ gặp thách thức trong việc huy động vốn trong nửa cuối năm do Nghị định 81 sẽ áp dụng các quy định chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu riêng lẻ, bao gồm: dư nợ trái phiếu sắp phát hành không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu; khoảng cách giữa 2 đợt phát hành khác nhau ít nhất 6 tháng; mỗi đợt phát hành phải được thực hiện trong vòng 3 tháng.
Đây là lý do khiến các doanh nghiệp BĐS nhanh chóng tăng phát hành trái phiếu trong quý III trước khi hạ nhiệt vào quý IV khi Nghị định 81 có hiệu lực. Việc đua nhau phát hành trái phiếu cũng là nguyên nhân khiến cho nợ ròng của các doanh nghiệp BĐS tăng vọt trong 6 tháng đầu năm.
Kỳ vọng nhưng thận trọng
KQKD 6 tháng đầu năm của các danh nghiệp BĐS cũng tương quan với bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng. Theo thống kê của CTCK KIS Việt Nam (KIS), các công ty niêm yết trong lĩnh vực BĐS ghi nhận doanh thu 6 tháng đầu năm giảm 21,7% và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ giảm 12,7% và hoàn thành lần lượt 27,5% và 27,7% kế hoạch cả năm.
Động lực chính làm chậm lại đà giảm lợi nhuận là doanh thu tài chính tăng 76%. Đơn cử như NVL (Novaland) tăng 1.061%, NBB (Năm Bảy Bảy) tăng 1.620%, AGG (An Gia) tăng 446%, VHM (Vinhomes) tăng 80%.
Theo KIS, KQKD quý III không như kỳ vọng do hầu hết tiến độ giao nhà tập trung vào quý IV. Do vậy, NĐT có thể kỳ vọng nửa cuối năm có thể ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận đáng kể nhờ việc bàn giao hàng ngàn căn hộ.
Dù vậy, KIS vẫn đưa ra đánh giá ‘trung lập” đối với lĩnh vực BĐS nhà ở do quy trình cấp phép chưa được cải thiện đáng kể, điều này có thể tiếp tục làm tắc nghẽn nguồn cung mới của thị trường trong 5 tháng tới. Hơn nữa, tăng trưởng kinh tế chậm lại có thể đe dọa khả năng chi trả của người mua nhà.
KQKD quý III dược dự báo ảm đạm do yêu cầu giãn cách xã hội nhằm hạn chế làn sóng Covid-19 thứ 2 có thể trì hoãn các sự kiện bán hàng. Bên cạnh đó, tâm lý mua cũng đang xấu đi trong bối cảnh người dân lo ngại về nền kinh tế.
