PHÓNG VIÊN: - Thưa Luật sư, Nghị định 10/2023/NĐ-CP (NĐ10) ban hành được nhiều người đánh giá đã quy định rõ ràng hơn về pháp lý cho loại hình condotel?
LS. LÊ CAO: - Theo tôi, cho đến nay chưa có cơ sở pháp lý cụ thể nào cho loại hình căn hộ du lịch, kể cả khi NĐ10 của Chính phủ được ra đời. Bởi quy định của NĐ10 chỉ bổ sung Khoản 5 Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP với nội dung: “Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ, phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản”.
Như vậy, NĐ10 mở ra khả năng để các căn hộ du lịch được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình, nhưng để thực thi được hay không còn nhiều vấn đề trong các luật khác cần phải bàn đến.
Ngoài ra, còn có nhiều vấn đề khác cần được làm rõ cách hiểu, như condotel có phải duy nhất phục vụ cho mục đích lưu trú du lịch hay không? Nếu chỉ là mục đích lưu trú du lịch thì tại sao phải cấp chứng nhận riêng cho người sở hữu? Hay chế độ sở hữu với loại hình công trình này như thế nào? Quyền của người mua đến đâu khi họ được sở hữu? Điều kiện về diện tích công trình, công năng công trình ra sao? Đây là những vấn đề cũng chưa được làm rõ trong các quy định pháp luật.
Như đã nói khi đặt ra việc cấp chứng nhận sở hữu phải tương thích với pháp luật liên quan như pháp luật về đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản, đồng thời cũng phải phù hợp với pháp luật về du lịch, đầu tư.
Do đó, theo quan điểm của tôi, căn cứ vào NĐ10 để cấp giấy chứng nhận ngay cho các căn hộ du lịch là điều khó thực thi trên thực tế và khi triển khai chắc chắn sẽ còn nhiều vướng mắc. Bởi luật hiện hành chưa có quy định về sản phẩm căn hộ du lịch, nên chính NĐ10 cũng không thể dùng từ “căn hộ du lịch”, mà chỉ nêu “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch”.
Như thế, dù có cố gắng hơn, có mở ra giải pháp tại NĐ10, nhưng trên thực tế trong luật vẫn chưa quy định điều kiện cụ thể về vấn đề sở hữu, công năng, thiết kế, diện tích, trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư, nghĩa vụ tài chính và các vấn đề liên quan khác để được cấp chứng nhận quyền sở hữu, thì rõ ràng sẽ rất khó để cấp giấy chứng nhận. Đó cũng là lý do mà không ít địa phương vẫn lúng túng trong việc cấp sổ đỏ cho người mua condotel.
- Một trong những vấn đề mà dư luận quan tâm lúc này với loại hình condotel, khi hết thời hạn sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản được xử lý như thế nào để đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư?
- Đúng là việc sở hữu căn hộ du lịch hiện nay đang vướng nhiều nhất ở thời hạn sử dụng đất. Bởi đất thương mại dịch vụ là đất có thời hạn sử dụng, trong khi người đầu tư mua căn hộ du lịch muốn sở hữu không giới hạn.
Vẫn biết theo giới hạn tuổi thọ của công trình thì người sở hữu căn hộ du lịch có thể bị hạn chế quyền sử dụng tài sản, nhưng cần dẫn chiếu đến các hệ quả pháp lý khi công trình hết hạn, chứ không thể tước mất quyền sở hữu công trình và quyền sử dụng đất của họ. Nếu sở hữu mà cũng có thời hạn không khác gì bỏ tiền ra thuê căn hộ dài hạn, vì đến một thời điểm nào đó chúng ta sẽ mất hoàn toàn quyền sở hữu.
Thiết kế hệ quả pháp lý cho vấn đề thời hạn sử dụng đất trong trường hợp của căn hộ du lịch là vấn đề gốc rễ các vấn đề pháp lý khác liên quan đến quyền sở hữu các loại công trình này. Từ đó mới triển khai các quy định về điều kiện, trình tự thủ tục để chứng nhận quyền sở hữu cho người dân, nhà đầu tư mua các căn hộ du lịch.
Chẳng hạn, luật cần quy định nếu hết thời hạn sử dụng đất, thời hạn sử dụng công trình, thì xử lý các vấn đề quyền sở hữu của người dân như thế nào, với những điều kiện ra sao, nghĩa vụ và quyền hạn nào giữa chủ đầu tư và người dân. Chúng ta cần phải lường được “khúc cua chuyển giao” ở thời điểm đó.
Đồng thời, cần tính đến vấn đề với chủ đầu tư các công trình này khi hết hạn sử dụng, hết hạn tuổi thọ công trình, tức chủ đầu tư phải có nghĩa vụ nào đảm bảo cho người mua được tiếp tục thực hiện quyền của mình. Cùng với đó, người mua cũng cần đáp ứng những điều kiện gì để có thể được hưởng quyền sở hữu vĩnh viễn, lâu dài đối với tài sản mà mình đứng tên sở hữu.
Chuyện làm rõ quyền sở hữu có giá trị đến đâu là điều rất cần thiết cho một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, đảm bảo niềm tin cho các nhà đầu tư. Vấn đề cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với condotel cũng vậy, nếu không tháo được nút thắt này, thị trường sẽ không dễ có chuyển biến vì không ai bỏ tiền cho tài sản mà mình không nắm chắc quyền sở hữu.
Như vậy, nền tảng để xác lập vấn đề sở hữu và các vấn đề liên quan xoay quanh câu chuyện này đối với các loại hình bất động sản mới như condotel, officetel và shophouse… đều cần được chuẩn hóa bằng các quy định pháp quy. Từ định danh bằng các khái niệm pháp lý để triển khai các quy định cụ thể liên quan, chúng ta mới có cơ sở để thực thi.
Còn nếu chúng ta chỉ “chữa cháy” bằng các quy định tạm thời mà chưa dựa trên nền tảng quy phạm luật hoặc nghị quyết được Quốc hội ban hành, thì khi triển khai trên thực tế sẽ rất khó vì dễ rơi vào tình trạng làm theo hướng dẫn và quy định chi tiết, nhưng không biết căn cứ từ đâu mà có các hướng dẫn hoặc quy định chi tiết đó.
- Xin cảm ơn Luật sư.
Khi đặt ra việc cấp chứng nhận sở hữu cho loại hình condotel phải tương thích với pháp luật liên quan như pháp luật về đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản, đồng thời cũng phải phù hợp với pháp luật về du lịch, đầu tư. Trong khi luật hiện hành chưa có quy định về sản phẩm căn hộ du lịch, mà chỉ nêu chung chung “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch”.
