Condotel-xu hướng nhưng cân nhắc đầu tư

Bên cạnh đó, du khách nội địa cũng tăng đáng kể từ 28 triệu đến 62 triệu lượt khách. Chính sự phát triển này đã mang đến thời kỳ vàng cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng, nhất là mô hình căn hộ khách sạn - condotel. Tuy nhiên, dù là xu hướng nhưng nhà đầu tư cân nhắc chọn lựa khi đầu tư.

Chủ đầu tư phải cân đối cung cầu

Trong năm 2016, Nha Trang đón gần 1,2 triệu lượt du khách quốc tế, tăng gần 23% so với năm 2015. Tương tự, khách quốc tế đến Đà Nẵng đạt gần 1,7 triệu, tăng 33% so với 2015. Chính quyền đã hỗ trợ rất lớn cho quá trình phát triển này khi hiện nay đã có 9 sân bay quốc tế trên cả nước so với 5 sân bay quốc tế vào năm 2010. Các sân bay này hiện vẫn đang tiếp tục được nâng cấp, mở thêm các nhà ga cũng như mở rộng đường băng. Chính sách visa dành cho khách du lịch cũng cải thiện đáng kể, khi quy trình ngày càng dễ dàng hơn và mức phí thấp hơn so với trước đó. Phú Quốc là thí dụ thành công điển hình cho sự hỗ trợ này khi lượt khách quốc tế đã tăng vọt 25% khi chính sách miễn thị thực cho du khách nước ngoài được áp dụng. Hiện tại Phú Quốc cũng là địa điểm duy nhất tại Việt Nam áp dụng chính sách này. Các tín hiệu tích cực từ thị trường BĐS cũng góp phần thúc đẩy sức hút và niềm tin từ các chủ đầu tư, dẫn đến cạnh tranh mạnh về nguồn cung trong 2-3 năm gần đây, thị trường liên tục chứng kiến sự ra đời của các dự án mới. Theo thống kê của Savills, tại Nha Trang và Cam Ranh, nguồn cung khách sạn và resort phân khúc midscale (tiêu chuẩn) đến luxury (sang trọng) được dự đoán sẽ tăng trưởng với tốc độ tăng trung bình hằng năm 29% trong 3 năm tiếp theo.

Tương tự, tại thị trường Đà Nẵng và Phú Quốc cũng có mức tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ lần lượt đạt 30% và 27% trong thời gian 3 năm tới. Tuy nhiên, thị trường du lịch mang tính chất dễ biến động và có thể bị tác động bởi nhiều yếu tố. Điển hình vào thời điểm 2014-2015, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam giảm mạnh do số lượng du khách Trung Quốc và Nga giảm sâu. Đặc biệt là đối với các thị trường phụ thuộc chủ yếu vào các nguồn khách nước ngoài như Nha Trang. Do vậy, nếu như nguồn cầu không bắt kịp với tốc độ tăng trưởng nguồn cung, công suất và giá phòng trong tương lai được dự đoán sẽ tiếp tục chịu nhiều áp lực, chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc về hiệu suất kỳ vọng và nguồn ngân sách cho dự án trong những năm sắp tới.

Nhà đầu tư cẩn trọng lời rao “có cánh”
Thị trường BĐS nghỉ dưỡng được dự đoán sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ khi một làn sóng lớn nguồn cung chủ yếu tập trung tại 6 địa điểm ven biển (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long và Quảng Nam), với hơn 17.000 căn được đưa vào thị trường trong vòng 3 năm tới.

Tuy nhiên, số lượng dự án hoàn thành vẫn còn rất khiêm tốn so với số lượng được chào bán trên thị trường. Trong đó, condotel hiện tại là loại hình được ưa chuộng nhất. Tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung tại các thị trường ven biển chính. Trong thời gian gần đây, ngày càng nhiều dự án được công bố với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn. 

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý phần “tel” (khách sạn) trong mô hình condotel. Bởi trong hầu hết các trường hợp, chúng tôi thấy rất ít các yếu tố quản lý vận hành như một khách sạn được lưu ý phát triển cho dự án. Dù vậy, điều đáng lo ngại chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành hoàn toàn như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng.

Thế nhưng, hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành và chính việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua.

Và các sản phẩm với chương trình cam kết này ngày càng trở nên rủi ro hơn cho người mua, do một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu, hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng.

Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng, chẳng hạn mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về. Khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết. Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam hiện đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm là không thể.

Do vậy, khi lựa chọn sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng để đầu tư, người mua nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín. Về phía chủ đầu tư khi lựa chọn mô hình phát triển, cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai.