PHÓNG VIÊN: - Thưa GS., ông đánh giá thế nào về việc giá bất động sản (BĐS) tăng cao hiện nay, dù đã có hướng dẫn bảng giá đất mới theo như quy định của luật?
GS.TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ: - Thị trường hiện nay rất bất thường. Kể từ năm 2020 việc phê duyệt dự án nhà ở bị ách tắc, số lượng dự án treo rất nhiều. Nên nguồn tiền từ bán BĐS hình thành trong tương lai không còn, hay nói cách khác là nguồn vốn mất đi.
Dòng vốn từ các nguồn khác vào thị trường BĐS cũng không có. NHNN hiện nay không cho vay một cách dễ dãi vào BĐS, họ kiểm soát số lượng vốn và “canh gác” rất cẩn mật. Rồi nguồn từ trái phiếu, bản thân tiềm lực tài chính của nhiều nhà đầu tư BĐS yếu kém, nên không đủ để trả vốn và lãi.
Với giới kinh doanh - người đưa tiền vào BĐS mang tính kinh doanh không bán được, tiền bị “chôn” ở đó, đến kỳ hạn trả ngân hàng không có. Như vậy, BĐS kẹt mọi nguồn vốn. Vì thế, giới kinh doanh phải thổi giá “ảo” để bù vào chuyện đang lỗ. Hiện nay thị trường BĐS có tính thanh khoản rất thấp. Thị trường gần như dừng lại, giới đầu cơ, kinh doanh lớn thổi giá. Ai cũng biết đó không phải là giá thật nên không có người mua.
Thêm vào đó, một trong những điểm mới quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó, bảng giá đất được xác định là sát với thị trường căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... Đây còn là căn cứ để tính tiền sử dụng, thuê, thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính lệ phí quản lý, tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá.
Bảng giá đất mới sẽ tác động tới giá BĐS, bởi khi bảng giá đất sát với giá thị trường, sẽ kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Khi giá nhà tăng, người sở hữu BĐS sẽ không muốn bán mà tiếp tục chờ tăng nữa. Như vậy, giao dịch thực tế không tăng, thậm chí có thể giảm dẫn đến tính thanh khoản thị trường trở nên thấp.
- Theo GS. xu hướng giá đất trong thời gian tới ra sao?
- Chắc chắn giá BĐS nằm trong xu hướng tăng, tuy nhiên giá sẽ mang tính chất “ảo” nhiều hơn thật. Vì khi giá tăng, người sở hữu BĐS sẽ không muốn bán mà tiếp tục chờ lên giá nữa. Như vậy, giao dịch thực tế không tăng, thậm chí có thể giảm dẫn đến tính thanh khoản thị trường trở nên thấp.
Tôi lấy thí dụ như năm 2023, các nguồn vốn vào thị trường BĐS đều tắc nghẽn, khiến nhà đầu tư rơi vào tình trạng kẹt vốn, cắt lỗ. Đến thời điểm này, họ đang tìm cách để kích giá “ảo”, thu lãi cao hơn nhằm bù lại các khoản bị lỗ từ trước đó. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá BĐS tăng “đột biến” trong thời gian vừa qua.
Trước tình hình giá BĐS tăng quá cao như vậy, thị trường xuất hiện một “cuộc chiến giữa bên cung và bên cầu", tức là một nhóm người (một cộng đồng) đã kêu gọi dừng mua, chờ hạ giá mới giao dịch. Nếu tình trạng này tiếp tục diễn ra, tính thanh khoản của thị trường sẽ càng bị hạn chế, thị trường có thể bị “đóng băng”. Do đó, để tránh việc tăng giá “sốc”, ổn định thị trường BĐS, tôi cho rằng cần phải xây dựng một lộ trình tăng bảng giá đất phù hợp.
Về nguyên tắc, bảng giá đất của Nhà nước vẫn phải theo giá thị trường, có thể cao nhưng Chính phủ phải có chính sách giảm giá đất đầu vào của các dự án đầu tư; cùng với đó là cải cách về thuế BĐS. Kết hợp cả hai biện pháp này, giá đất sẽ tiệm cận với thị trường nhanh hơn nhưng vẫn ở mức được cho là phù hợp.
- Như GS. đề cập đến giải pháp về thuế, xem như là một trong những công cụ để điều tiết thị trường BĐS. Thực tế ý tưởng đánh thuế với người sở hữu nhiều nhà, đất không mới, từng đưa ra cách đây gần 20 năm nhưng tới nay vẫn chưa triển khai được là do đâu, thưa GS.?
- Trong 20 năm qua đã có 3 nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng hướng tới đổi mới về sửa Luật Đất đai, nhưng đến nay mọi ý tưởng vẫn đang còn “trên giấy”. Cụ thể, các Nghị quyết 26 năm 2003, Nghị quyết 19 năm 2012 và Nghị quyết 18 năm 2022, đều nói điểm rất quan trọng phải làm ngay là hình thành luật thuế về BĐS, để đánh mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều nhà, đất không đưa vào sử dụng và các hành vi có tính đầu cơ, tích trữ về đất đai.
Khi chuẩn bị Luật Đất đai 2003, tôi từng đề nghị việc sửa Luật Đất đai phải đồng thời xây dựng Luật Thuế BĐS, nhưng 20 năm qua cũng chưa thấy triển khai.
Vấn đề mấu chốt trong bài toán đánh thuế BĐS là thu thuế như thế nào, và cơ sở nào để việc thu thuế thực sự khả thi. Đơn cử như về cách thức thu thuế, lâu nay nhiều người muốn học cách đánh thuế của Singapore là người mua nhà ở thứ hai, thứ ba hoặc hơn nữa thì bị đánh thuế cao hơn.
Nhưng đặc thù của Việt Nam khác với Singapore, trong trường hợp ngôi nhà thứ nhất giá trị rất lớn, còn nhà thứ hai giá trị rất bé, chả lẽ chỉ thu thuế ngôi nhà thứ hai mà bỏ qua nhà thứ nhất. Bên cạnh đó, một số nước khác hiện thu thuế từ 1-1,5% giá trị với tất cả trường hợp sở hữu nhà, đất.
Nhưng với Việt Nam, thu nhập người dân đang còn thấp, nếu thu mức này thì người dân không chịu nổi. Phải nghiên cứu sắc thuế phù hợp với Việt Nam có thể thu thuế dựa trên giá trị nhà, đất hoặc diện tích sở hữu, đảm bảo mục tiêu vừa chống đầu cơ BĐS vừa đảm bảo an sinh xã hội.
- Giả sử nếu cương quyết thì giải pháp đánh thuế BĐS liệu có thực hiện được không?
- Theo tôi, về mặt lý thuyết, học giả của các nước trên thế giới khẳng định là có thể giải quyết được. Khi mọi người dội tiền vào BĐS thì phải sử dụng đến sắc thuế để điều chỉnh. Nhưng đánh thuế thế nào cho phù hợp với điều kiện sống của đại đa số 80% nhân dân mới là vấn đề khó. Sắc thuế phải phù hợp với điều kiện nước ta và nó không bất khả thi.
Có nghĩa các điều kiện khác như công khai nhà ở, giải trình nguồn gốc BĐS liệu có thực hiện được không? Nếu không thì có thể sang tên cho người khác thì lúc đó đánh thuế vào ai? Hạ tầng quản lý hiện nay kém không quản lý được, ông X này có nhà ở tỉnh A, tỉnh B, tỉnh C… Một hạ tầng như vậy thì chưa đảm bảo tính khả thi của luật thuế.
Tôi cho rằng, đi kèm với luật thuế này còn nhiều việc phải làm. Thứ nhất, về chủ trương, nhiều người cho là họ có quyền riêng tư, bí mật về tài sản. Vậy phải có sự đồng thuận về việc công khai tài sản với tất cả các nhóm đối tượng. Thứ hai, hạ tầng quản lý có nâng cấp được không? Đó là cơ sở dữ liệu nhà đất và dân cư.
Tôi đã từng lên tiếng ủng hộ cao khi Bộ Công an đề xuất hai cơ sở dữ liệu này phải hợp nhất mới giải quyết được vấn đề hạ tầng quản lý, trên nguyên tắc chuyển đổi số và thông tin được quản lý chặt chẽ.
- Xin cảm ơn GS. về cuộc trao đổi thẳng thắn này.
