Đất nền chờ... quy định mới

Tuy nhiên giá bán vẫn còn neo trên cao, có thể những người muốn bán thật tiếp tục chờ đợi không muốn hạ giá, còn dân lướt sóng chưa ra hàng kịp cũng chưa thể “cắt lỗ” nên tiếp tục găm giữ giá. Tất cả những hiện tượng trên làm thị trường nhiễu loạn thông tin, thật giả khó phân. Nhiều chuyên gia nhận định, phân khúc đất nền sẽ phân hóa rõ nét khi quy định mới về tách thửa của UBND TPHCM chính thức được ban hành.

Chọn dự án để mua

Trong cơn sốt đất vừa qua, nhiều người có nhu cầu thật sau khi tham khảo giá đất, vị trí… vẫn chấp nhận bỏ tiền mua để xây nhà. Anh Bình, một khách hàng mua đất tại Him Lam Phú Đông (Thủ Đức) cho biết, giá đất anh mua vào tháng 3-2017 so với tháng 8-2016 đã “chênh” nhau 5 triệu đồng/m2, nhưng anh vẫn quyết định mua.

“Nhiều người nói giá đất nền hiện nay đang xuống, nhưng tôi thấy xung quanh dự án người ta giao dịch vẫn như giá lúc sốt, thậm chí không có người bán” - anh Bình chia sẻ. Đó cũng là tình hình của thị trường đất nền hiện nay. Nhiều nơi giá tăng do nhu cầu có thật, là những nơi đã có hạ tầng đầy đủ, mật độ cư dân đông, pháp lý hoàn chỉnh. Trong khi đó, không ít khu vực khi thị trường vừa đảo chiều giá đất đã tụt dốc thê thảm, đó là những nơi tăng ảo, tăng theo tâm lý đám đông. 

Phân tích về sốt thật-sốt ảo, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Him Lam Land, cho biết muốn xác định được đất tăng thật hay ảo trước tiên phải xác định đúng giá trị của đất. Cụ thể, giá trị của đất phụ thuộc vào các yếu tố như: pháp lý, quy hoạch, kết nối hạ tầng, lượng cung cầu...

Do vậy, khi khách hàng đi mua đất cần phải tìm hiểu chính xác các yếu tố này. Nếu tất cả các yếu tố trên được đáp ứng, việc tăng giá là thật. Còn nếu các yếu tố trên không đảm bảo, việc tăng giá chỉ do tin đồn, chắc chắn giá trị đấy không phải là thật. Nếu sốt ảo, thị trường chỉ có một chiều giá tăng mà không có giao dịch. Nhà đầu tư có thể kiểm chứng thông tin giao dịch trên thị trường tại các phòng tài nguyên môi trường, cục thuế... 

Ông Phúc cũng cho biết đất phân ra làm 2 loại. Loại thứ nhất là đất xen kẹt (đất vườn, đất nông nghiệp - chưa được công nhận là đất ở nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch), đất thổ cư, không phải là các sản phẩm của các doanh nghiệp BĐS. Loại thứ hai là đất do các doanh nghiệp BĐS tạo lập. Đối với đất xen kẹt, đất thổ cư, những vị trí có tiềm năng phát triển tốt và pháp lý rõ ràng, giá cả sẽ ổn định và có thể gia tăng.

Còn đối với các sản phẩm của các doanh nghiệp tạo lập, giá sẽ ổn định, thế nhưng mức độ tăng giá phần lớn phụ thuộc vào sự tạo lập và chất lượng của dự án. Khi đầu tư, khách hàng nên xem xét kỹ về năng lực và uy tín của chủ đầu tư.

Sẽ tiếp tục nổi sóng?
Nhiều chuyên gia cho rằng, cơn sốt đất dựa vào hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh tại TPHCM không hẳn là sốt ảo. Tuy nhiên, cơn sốt này đang bị các đối tượng đầu nậu lợi dụng thông tin để thổi giá. Đơn cử như chuyện một số huyện lên quận, hay có nhiều siêu dự án của các ông lớn địa ốc cũng đang bị giới đầu nậu lợi dụng làm giá.

Câu chuyện sốt đất nền tại TPHCM thời gian vừa qua chỉ thuộc một số quận vùng ven và huyện ngoại thành, đặc biệt không nằm trong các dự án chính quy của nhiều chủ đầu tư có thương hiệu. 

Chuyên gia Phan Công Chánh phân tích nếu so với năm 2007, khi cơn sốt BĐS thể hiện rất rõ nét ở phân khúc nhà ở cao cấp, thì lần này lại là đất phân lô bán nền tại nhiều vùng ven của TP. Năm 2007 và 2010 tính chất của cơn sốt nghiêm trọng hơn đến mức độ Chính phủ phải ban hành các nghị quyết thắt chặt tín dụng, do vậy thị trường từ chỗ bong bóng rơi vào đóng băng.

Còn cơn sốt lần này chưa đạt đến mức độ đó, Chính phủ không phải ra các văn bản điều tiết, mà đang thực hiện lộ trình thắt chặt tín dụng vào BĐS nên không tác động đến cả thị trường, chỉ tác động tiêu cực đến người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này. TPHCM đã có những chỉ đạo quyết liệt nên cơn sốt ảo này đang bị hạ nhiệt. Sắp tới TP ban hành quyết định mới thay thế Quyết định 33 sẽ giúp điều tiết phân khúc đất nền ổn định trở lại. 

Chuyên gia Phan Công Chánh khuyên nhà đầu tư BĐS cá nhân cần theo dõi thông tin chính thức từ các nguồn thông tin tin cậy như nguồn tin từ UBND TP, các sở ngành, không nên nghe thông tin đồn thổi từ những nguồn không đáng tin cậy. Rất khó để đưa ra dự báo chính xác, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng không loại trừ sẽ có những đợt sóng mới vào cuối năm. Giá tăng đến mức độ nào còn do thị trường, thông tin về quy hoạch, hạ tầng, siêu dự án và yếu tố điều chỉnh của chính sách.

Về dài hạn, phân khúc này giá sẽ luôn tăng. Trong ngắn hạn thị trường sẽ chững lại để nghe ngóng thông tin. 

Trong phần góp ý phản biện cho dự thảo thay thế Quyết định 33 của UBND TP, ý kiến giữa các sở, ngành, quận huyện cũng còn nhiều khác biệt, nhất là cho tách thửa hay không cho tách thửa tại các khu quy hoạch xây dựng khu dân cư mới; đối tượng được tách thửa… Do đó quyết định được ban hành theo hướng nào sẽ tác động đến thị trường theo hướng đó. Thị trường đất nền TPHCM vẫn đang chờ quyết định mới quy định về tách thửa chính thức ban hành trong thời gian tới đây.