Đầu tư theo phong trào
Vào tháng 3-2022, Thủ tướng Phạm Minh Chính trong chuyến về thăm và làm việc với tỉnh Bình Phước, đã khảo sát quy hoạch, hướng tuyến một số tuyến giao thông trọng điểm. Cụ thể, Thủ tướng đã nghe báo cáo về hướng tuyến dự án đường bộ từ TP Đồng Xoài (Bình Phước) qua Đồng Nai, kết nối với các công trình hạ tầng giao thông chiến lược tại khu vực Đông Nam bộ, như tuyến Vành đai 4 TPHCM, cảng Cái Mép - Thị Vải, sân bay Long Thành… Đặc biệt là tuyến đường ĐT.753 từ Bình Phước đi Đồng Nai.
Trước đó, tháng 7-2021, UBND tỉnh Bình Phước đã phê duyệt chủ trương đầu tư nâng cấp, mở rộng ĐT.753 và xây dựng cầu Mã Đà có chiều dài 30km, quy mô cấp III, tổng mức đầu tư 655 tỷ đồng, sử dụng ngân sách địa phương. Ngay sau khi có thông tin nói trên, nhiều người đã kéo về đây mua đất đón đầu. Tuy nhiên, chưa bao lâu sau quy hoạch này không được thực hiện do phản ứng của dư luận, khiến nhiều nhà đầu tư “ôm đất” chới với.
Trong năm 2020-2021, hàng loạt dự án “phân lô bán nền” tại các huyện thuộc tỉnh Lâm Đồng đã xảy ra rầm rộ, nhiều người từ TPHCM, thậm chí từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, tìm đến đây mua đất chờ cơ hội. Song nhiều người chưa kịp “sang tay”, thị trường đã hạ nhiệt, đảo chiều khiến họ phải “ôm đất” và hàng tháng trả tiền lãi ngân hàng.
Anh T.M, một nhà đầu tư ở TPHCM đến Bảo Lộc mua hơn 10 lô đất để “lướt sóng”, nhưng do thị trường quá khó khăn không bán được, phải “gồng mình” trả lãi cho ngân hàng mỗi tháng hơn 100 triệu đồng. Một doanh nghiệp tại TPHCM cuối tháng 10-2022 chào bán một dự án “phân lô” tại Bảo Lâm, sau hơn 1 tháng triển khai đã có 10 lô được người mua đặt cọc với số tiền 100 triệu đồng/lô. Tuy nhiên, đến cuối tháng 12 - thời điểm người mua phải tiến hành ký hợp đồng mua bán - cả 10 khách hàng đã đặt cọc đều chấp nhận bỏ cọc.
Giám đốc doanh nghiệp này chia sẻ, khách hàng chấp nhận bỏ cọc vì nếu họ ký mua sẽ không đảm bảo nguồn thanh toán cho các kỳ thanh toán tiếp theo. Một phần do ngân hàng siết cho vay, những trường hợp được vay thì nguồn trả lãi của khách hàng bị ảnh hưởng do thu nhập giảm sút. Hơn nữa, thị trường BĐS trong thời gian gần đây còn quá nhiều khó khăn, giá đất có xu hướng giảm giá, nên nhà đầu tư chấp nhận mất cọc để tránh rủi ro.
Đầu tư BĐS chỉ dựa trên các thông tin không xác thực, hoặc bị lôi kéo bởi các “chiêu trò”, nhà đầu tư chỉ có ôm hận.
Theo ghi nhận của ĐTTC, từ nhiều năm qua khi có thông tin về dự án nào đó dù còn mơ hồ, hoặc mới đề xuất ý tưởng, đã được các “cò đất” bơm thổi quá mức kéo theo nhiều người đổ xô vào. Những điều này tạo nên làn sóng đầu tư theo phong trào. Cho đến khi sự thật được phơi bày, thị trường đảo chiều, các nhà đầu tư muốn tháo lui thì đã muộn.
Thực tế cho thấy, nếu số lượng người đầu cơ lớn, mức giá sẽ được đẩy lên cao bất hợp lý, gây rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư, đặc biệt khi hoạt động đầu cơ dựa trên các thông tin không được xác thực, hoặc dựa trên các “chiêu trò”.
Thực tế, tiềm năng phát triển BĐS ở các khu vực khác nhau về mức độ và thời gian (ngắn hạn - dài hạn), nếu nhà đầu tư chạy theo cơn sốt, không nghiên cứu kỹ, rất dễ mắc kẹt tại đó. Nhìn lại một số khu vực sốt đất vừa qua đã có sự tăng giá đột biến, nhưng sau đó giảm mạnh, là bài học đắt giá đối với nhiều nhà đầu tư tại thời điểm đó. Thị trường hiện tại đã có nhiều thay đổi, thông tin minh bạch và dễ tiếp cận hơn.
Cân nhắc kỹ khi quyết định đầu tư
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, đã dự báo về tình trạng giảm giá của đất của các tỉnh. Theo ông Hiển, giá BĐS các tỉnh còn tiếp tục hạ nhiệt. Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam, nhận định thanh khoản thị trường BĐS đã rơi vào thời kỳ giảm tốc từ tháng 4-2022 và ngày càng ảm đạm hơn. Hiện nay, thanh khoản của thị trường đang ở mức rất thấp, chỉ bằng 10-20% so với thời điểm tháng 4-2022.
Ông Thắng nêu điểm đáng chú ý, đó là thị trường ghi nhận nhiều nhà đầu tư kẹt dòng tiền khi chạy theo những cơn sốt đất ở các tỉnh, đang phải chấp nhận bán cắt lỗ, giảm giá đến 40-50% so với cuối năm ngoái. Tuy nhiên, theo ông Thắng, dù cắt lỗ sâu nhưng cũng trắng thanh khoản. Những người không vay tiền để đầu tư BĐS cũng đang kẹt vốn trong đất. Từ đó, thị trường BĐS không có thanh khoản nên cũng không biết đâu là đáy.
Diễn biến hiện tại của thị trường BĐS các tỉnh đã được nhiều chuyên gia dự báo từ trước. Theo đánh giá của giới chuyên gia, giá BĐS tỉnh tăng quá nhanh, quá mạnh trong thời gian ngắn, đặc biệt giai đoạn 2019-2021. Nhưng cơ sở cho sự tăng giá chỉ là tin đồn hoặc hạ tầng giao thông hay dự án. So với đổi thay của hạ tầng giao thông hay tiến độ các dự án nhà ở xây dựng, giá BĐS tăng quá mạnh.
Các chuyên gia cho rằng, nhu cầu của thị trường BĐS phụ thuộc vào mức độ phát triển, kinh tế và tiềm năng của từng vùng, từng tỉnh và được phân bố hợp lý cho từng thời kỳ, từng giai đoạn, sao cho phù hợp với chủ trương và kế hoạch, tiến độ, phát triển kinh tế của địa phương. Tuy nhiên, nếu không được tính toán, nghiên cứu kỹ lưỡng sẽ dễ làm các nhà phát triển BĐS đầu tư vượt cầu, tạo khủng hoảng thừa, lãng phí tài nguyên, dễ dẫn đến khủng hoảng kinh tế cho doanh nghiệp, ngân hàng và cả nền kinh tế khu vực.
Có 4 yếu tố nhà đầu tư cần phải chú ý khi đầu tư BĐS tỉnh lẻ. Đó là: (1) Phải tìm hiểu về thực trạng đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ thuật, xã hội, dịch vụ tại khu vực đó (toàn vùng và nội tại dự án); (2) Thông tin quy hoạch, kế hoạch phát triển, kinh tế theo chủ trương của địa phương và đánh giá khả năng triển khai thực hiện dự án; (3) Định giá trị BĐS phải trên nguyên tắc thực tế đầu tư của địa phương, của dự án mình tham gia; (4) Đánh giá nhu cầu cần thực sự của thị trường thông qua quan sát thực tế giao dịch được thực hiện bởi khách hàng thực tế có nhu cầu sử dụng, hay chỉ là các nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ.
