Các chuyên gia cho rằng, cần sớm có giải pháp chuyển đổi và tận dụng quỹ nhà bỏ trống để phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là của người thu nhập thấp.
Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tại Hà Nội và TPHCM hiện có ít nhất 18.000 căn hộ tái định cư bị bỏ hoang, tiêu tốn hàng trăm tỷ đồng mỗi năm để bảo trì, bảo dưỡng. Trong khi đó, trung bình mỗi năm, mỗi đô thị thiếu hụt tối thiểu 50.000 căn hộ. Việc hàng chục nghìn căn hộ bỏ trống trong khi nhiều người dân không có nhà ở là một nghịch lý.
Nguyên nhân của tình trạng này chủ yếu do nhiều khu tái định cư được xây dựng xa trung tâm, thiếu tiện ích và dịch vụ công cộng, làm giảm sức hấp dẫn, gây khó khăn cho việc sinh hoạt và di chuyển của người dân. Một số dự án còn gặp vấn đề về chất lượng xây dựng như vật liệu kém, thiết kế bất hợp lý, thi công không đạt chuẩn, ảnh hưởng đến an toàn và giá trị căn hộ, khiến người dân không muốn chuyển đến ở.
Bên cạnh đó, việc xây dựng tràn lan hàng nghìn căn biệt thự, nhà liền kề tại nhiều khu đô thị ở Hà Nội rồi bỏ hoang đã làm xấu mỹ quan đô thị trong nhiều năm. Thực trạng này không chỉ tác động tiêu cực đến môi trường sống mà còn gây ra nhiều hệ lụy. Điển hình như Khu đô thị Dương Nội (Hà Đông) rộng gần 198 ha với hơn 1.110 căn biệt thự tại ba khu An Khang, An Phú, An Vượng. Chủ đầu tư đã hoàn thiện phần thô và bàn giao từ cuối năm 2018 nhưng hàng trăm căn vẫn bỏ trống. Nhiều dự án khác tại Mê Linh, Hoài Đức cũng chung cảnh ngộ: đã xây dựng phần thô từ nhiều năm trước nhưng vắng bóng người ở, gây lãng phí lớn.
Trong khi nhu cầu nhà ở tăng cao, hàng nghìn căn tái định cư và liền kề bỏ hoang vẫn tồn tại nhiều năm chưa được giải quyết. GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, Việt Nam hiện có rất nhiều “đô thị ma”. Nhà cửa xây đẹp nhưng không bán được, xuống cấp, bong tróc, hoen gỉ, nguyên nhân một phần do yếu tố phong thủy, một phần do sản phẩm không phù hợp nhu cầu thực tế. Đa phần các khu đô thị ma là dự án cao cấp, giá quá cao so với khả năng chi trả của phần lớn người dân, kể cả tầng lớp trung lưu.
Theo ông Võ, kinh doanh bất động sản “không phải ai cũng làm được”, bởi nếu vị trí, điều kiện kinh doanh hoặc yếu tố phong thủy không thuận lợi thì dễ rơi vào cảnh ế ẩm. Thực tế, nhiều “đô thị ma” ở Việt Nam hình thành từ những dự án cao cấp với toàn biệt thự, nhà liền kề giá cao, phục vụ mục đích đầu tư, kinh doanh hơn là nhu cầu ở thực. Người mua ở thực, nhất là những người thu nhập thấp hoặc trung bình, khó tiếp cận; ngay cả giới trung lưu cũng khó có khả năng mua. Đây là nguyên nhân cơ bản khiến nhiều dự án rơi vào tình trạng bỏ hoang dù hạ tầng tương đối đầy đủ.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nêu quan điểm, hiện, thị trường tồn tại một nghịch lý, nhiều khu đất ở Hà Nội bị bỏ hoang, không có người đến ở, nhưng tình trạng sốt đất vẫn diễn ra. Nguyên nhân là phần lớn dự án hiện nay tập trung vào phân khúc cao cấp, phục vụ đầu tư và đầu cơ, thay vì đáp ứng nhu cầu ở thực.
Hàng trăm căn biệt thự trong khu đô thị Dương Nội đã được hoàn thiện, hạ tầng, cảnh quan, đường xá, hệ thống đèn chiếu sáng đầy đủ nhưng vẫn vắng bóng cư dân về ở
Phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp gần như vắng bóng tại Hà Nội và TPHCM - những thị trường lớn, dù đây là nhu cầu thiết yếu của đa số người dân, đặc biệt là công nhân, viên chức, cán bộ, chiến sĩ. Trong khi đó, nguồn lực và dự án lại chủ yếu đổ vào phân khúc trung - thượng lưu, phục vụ nhóm thu nhập cao.
Theo ông Đính, dù phân khúc này vẫn có nhu cầu trên thị trường, nhưng nhiều dự án lại xây dựng ở những khu vực chưa đáp ứng đầy đủ hạ tầng, dịch vụ và điều kiện sống. Điều này khiến người có khả năng mua cũng không mặn mà, dẫn tới lãng phí. Việc tính toán, thiết kế dự án chưa được nghiên cứu kỹ lưỡng và phù hợp đã tạo ra sự lệch lạc nguồn cung: có nơi dư thừa nhà ở cao cấp nhưng không phù hợp nhu cầu, trong khi phân khúc dành cho người thu nhập thấp lại gần như thiếu hẳn.
“Nếu không giải quyết bài toán này, thị trường sẽ mất cân đối, đi chệch hướng phát triển, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở”, ông Đính nhấn mạnh.
TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu cho rằng, nhu cầu nhà ở xã hội của người lao động hiện rất lớn. Mỗi năm, hàng triệu lao động từ nông thôn đổ về các đô thị để tìm việc và sinh sống, bởi điều kiện việc làm và dịch vụ ở thành phố thuận lợi hơn. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở cho nhóm đối tượng này vừa thiếu, vừa thừa: thiếu những căn hộ gần nơi làm việc, tiện di chuyển; trong khi ở các khu vực xa trung tâm lại xuất hiện nhiều “dự án ma” và khu đô thị bỏ hoang.
Theo ông Hiếu, các dự án này bị bỏ trống chủ yếu do hai nguyên nhân: chủ đầu tư thiếu vốn để tiếp tục thi công, hoặc cố tình “găm” bất động sản chờ giá tăng. Thực tế, nhiều gia đình lao động phải sống trong những căn phòng chỉ khoảng 10 m², 3-4 người cùng sinh hoạt; trong giai đoạn dịch Covid-19, điều kiện này càng tiềm ẩn nguy cơ lây bệnh cao.
“Chúng ta cần tạo điều kiện sống hợp vệ sinh, an toàn và ổn định cho người lao động”, ông Hiếu nhấn mạnh.
Ông Hiếu đề xuất Chính phủ cần có biện pháp mạnh, trước tiên, gia hạn cho các dự án chậm tiến độ tối đa 1 năm để hoàn thành và bán; nếu không đạt, tiếp tục gia hạn ngắn hơn (1-3 tháng). Sau nhiều lần gia hạn mà vẫn không triển khai, Nhà nước cần thu hồi, đền bù theo thỏa thuận, rồi cải tạo thành nhà ở xã hội cho người lao động. Thực tế hiện nay, hàng nghìn căn hộ bỏ hoang là sự lãng phí lớn, đặc biệt khi người lao động vẫn phải sống chen chúc trong các khu tập thể.
Hà Nội hiện có hàng chục nghìn gia đình có nhu cầu mua nhà với giá phù hợp. Nhiều ý kiến cho rằng, thành phố nên sớm có chính sách chuyển đổi công năng và đấu giá số nhà tái định cư dư thừa để vừa thu hồi ngân sách, vừa giải quyết nhu cầu ở thực. Trước khi xây dựng các dự án tái định cư mới, cần tham vấn cộng đồng, bảo đảm chất lượng công trình, tiện ích và môi trường sống để thu hút người dân đến ở.
Để khắc phục nghịch lý “thiếu nhà ở nhưng vẫn có nhiều dự án bỏ hoang”, các chuyên gia bất động sản cho rằng cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp.
Trước hết, phải điều chỉnh cơ cấu nguồn cung, tăng mạnh các dự án nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ, nhà ở cho công nhân và người thu nhập thấp, đồng thời hạn chế cấp phép tràn lan các dự án cao cấp ở những khu vực hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc xa nhu cầu thực tế.
Bên cạnh đó, quy hoạch và đầu tư hạ tầng cần đi trước một bước, bảo đảm giao thông, điện, nước, trường học, bệnh viện… hoàn chỉnh trước khi triển khai khu dân cư. Việc quy hoạch cũng phải gắn kết giữa khu ở, khu công nghiệp và dịch vụ để người lao động có thể sống gần nơi làm việc.
Về chính sách tài chính, cần có ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, tín dụng cho dự án nhà ở bình dân; đồng thời xây dựng gói vay mua nhà lãi suất thấp, dài hạn cho người thu nhập trung bình và thấp. Song song đó, phải kiểm soát chặt tình trạng đầu cơ, bỏ hoang bằng cách đánh thuế cao với nhà, đất để không sử dụng lâu dài hoặc mua đi bán lại ngắn hạn, đồng thời buộc chủ đầu tư bàn giao nhà đúng tiến độ, đảm bảo hạ tầng theo cam kết.
Cần minh bạch thông tin thị trường, công khai dữ liệu quy hoạch, tiến độ dự án và số lượng nhà tồn kho, giúp người mua và nhà đầu tư ra quyết định chính xác, từ đó cân bằng cung - cầu và phát triển thị trường bất động sản bền vững.
