Điểm nóng Hưng Lộc Phát Tréo ngoe vì luật, thủ tục

Miễn giấy phép xây dựng nhưng đất phải hợp pháp

Theo ông Nguyễn Văn Bình, Phó Tổng giám đốc Công ty Hưng Lộc Phát, ngày 16-6-2015, UBND TPHCM đã có văn bản công nhận Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư. Dự án cũng đã hoàn tất các bước pháp lý theo quy định, như quy hoạch chi tiết 1/500, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, thẩm duyệt thiết kế phòng cháy và chữa cháy, thực hiện ký quỹ, báo cáo đánh giá tác động môi trường, phê duyệt phương án kết nối giao thông...

Đối với pháp lý đất đai, ngày 4-6-2018, Hưng Lộc Phát đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT). Căn cứ bản đồ hiện trạng có kiểm duyệt của Sở TN-MT, tổng diện tích dự án gần 5,3ha, Hưng Lộc Phát đã tự thỏa thuận chuyển nhượng, bồi thường 100%.

Trong đó, gần 4,1ha đã sang tên Hưng Lộc Phát, gần 0,6ha đã bồi thường có xác nhận nguồn gốc đất của UBND phường Phú Mỹ nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận (GCN). Đặc biệt, phần đất xen cài như kênh rạch, giao thông nội bộ diện tích 0,7ha do Nhà nước quản lý nằm phân tán, xen cài, công ty không chuyển mục đích sử dụng đất xây dựng nhà ở nên dùng vào mục đích xây hồ điều hòa, giao thông. 

Ngày 8-4-2019, Sở TN-MT có văn bản trình UBND TP xem xét, chấp thuận cho công ty được sử dụng đất để thực hiện đầu tư dự án khu nhà ở cao tầng phường Phú Mỹ. Đến ngày 10-6-2019, Sở TN-MT có văn bản báo cáo UBND TP các số liệu liên quan đến dự án của Hưng Lộc Phát là phù hợp, đủ điều kiện giải quyết thủ tục sử dụng đất theo Điều 52, 58 của Luật Đất đai. Do vậy, việc hơn 1 năm qua UBND vẫn chưa có quyết định về dự án này là do chậm trễ thủ tục, làm ảnh hưởng đến cơ hội kinh doanh nên doanh nghiệp buộc phải xây dựng. 

Song qua trao đổi với ĐTTC, ông Đào Gia Vượng, Phó Chủ tịch UBND quận 7, cho biết tháng 7-2018 Hưng Lộc Phát khởi công. Trong quá trình xây dựng, thanh tra xây dựng địa bàn đã nhiều lần đến kiểm tra nhưng không phát hiện sai phạm.

Qua dư luận phản ánh dự án chưa hoàn tất pháp lý đất đai, UBND quận 7 đã rà soát, phát hiện sai phạm và quyết định đình chỉ dự án. Theo ông Vượng, căn cứ quy định hiện hành và đối chiếu hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư, hạng mục khu nhà ở thấp tầng của dự án Green Star Sky Garden được miễn phép xây dựng. Tuy nhiên, chủ đầu tư muốn thi công công trình phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.

Việc đình chỉ chưa hợp lý

Về phía HoREA cho rằng, căn cứ Điểm e, Khoản 1, Điều 89 Luật Xây dựng quy định: “Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, dự án thuộc trường hợp được miễn phép xây dựng”. Do vậy, theo quy định này Hưng Lộc Phát có quyền thi công khu nhà phố liên kế của dự án. 

Về việc Phòng Quản lý đô thị quận 7 lập biên bản yêu cầu chủ đầu tư tạm ngừng thi công 60 ngày để chủ đầu tư hoàn tất thủ tục về chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất của dự án, theo HoREA là không hợp lý và chưa chuẩn xác.

Bởi lẽ, Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27-11-2017 của Chính phủ không có quy định xử phạt trường hợp này. Mặt khác, trước khi triển khai thực hiện dự án, diện tích đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý chỉ chiếm 13,96% diện tích dự án. Nhưng sau khi thực hiện xong dự án, tổng diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý chiếm đến 59,85% diện tích dự án theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt.

Vướng mắc hiện nay tại dự án này cũng phổ biến tại nhiều dự án kinh doanh nhà ở có tỷ lệ trên dưới 10% diện tích dự án là đất rạch, bờ đất, đường xen cài rải rác thuộc diện Nhà nước quản lý. Do đó, giải quyết được trường hợp của Hưng Lộc Phát sẽ giải quyết được ách tắc nhiều dự án BĐS tương tự, góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở đang rất thiếu hụt trên thị trường, nhất là phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Qua câu chuyện trên, HoREA nhận định các dự án BĐS đang đứng trước nhiều rủi ro. Thứ nhất, rủi ro pháp lý trong trường hợp chủ đầu tư bỏ ra chi phí rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhưng không thể hoàn thành thủ tục pháp lý hoặc triển khai dự án, mà lỗi không phải do chủ đầu tư. 

Thứ hai, rủi ro về tài chính và tín dụng do doanh nghiệp bỏ ra chi phí để giải phóng mặt bằng, thủ tục chuẩn bị đầu tư, trả lãi vay, trả nợ và các chi phí quản lý doanh nghiệp, dự án. Doanh nghiệp sẽ lâm vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn, thậm chí phá sản nếu dự án không triển khai được. Thứ ba, là rủi ro về uy tín thương hiệu và cơ hội kinh doanh bị bỏ lỡ.