Cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô không còn là một chủ đề mới nhưng đến nay, qua 4 nhiệm kỳ Đại hội Đảng bộ thành phố, kết quả thực hiện nhiệm vụ này mới chỉ đạt khoảng 1% trong tổng số hơn 1.500 chung cư cũ, khu tập thể cũ. Do vậy, để giải được "bài toán khó" này, Hà Nội cần có tư duy đột phá, mang tính cách mạng, gắn với tính chất đặc thù của Thủ đô.
Đây là một trong những nhiệm vụ cấp thiết được các cơ quan quản lý, các cấp và doanh nghiệp đưa ra bàn luận tại cuộc tọa đàm "Cải tạo chung cư cũ-Cần một tư duy mới" do Báo Tiền phong tổ chức ngày 23/4 nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô.
Nhiều "nút thắt" trong quá trình cải tạo chung cư cũ
Theo ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội, hiện toàn thành phố có 1.579 chung cư cũ, hầu hết được xây dựng trong giai đoạn 1960 đến 1992. Diện tích căn hộ cũ phần lớn từ 30-50m2/căn; cá biệt tại Khu tập thể Văn Chương (quận Đống Đa), khoảng 70% số căn hộ có diện tích nhỏ hơn 30m2.
Đáng chú ý, sau khi Chính phủ có quy định phân phối nhà ở, qua giai đoạn phát triển, các căn hộ được cơi nới để đảm bảo diện tích sử dụng thì nhiều hộ dân đã tự cơi nới, sửa chữa, ảnh hưởng tới mỹ quan đô thị. Đồng thời, do không được duy tu bảo trì thường xuyên, hệ thống hạ tầng đô thị hư hại, dẫn đến nhiều chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng, một số hư hại nặng, nguy hiểm an toàn kỹ thuật kết cấu công trình.
Cụ thể, trong tổng số 401 chung cư cũ được kiểm định có 80 chung cư cũ nguy hiểm mức độ D (cấp độ nguy hiểm nhất). Tuy nhiên, thành phố mới chỉ triển khai được 32 dự án cải tạo chung cư cũ với 18 dự án hoàn thành; trong đó có 2 dự án đã được đưa vào sử dụng, 14 dự án đang triển khai.
Trên thực tế, mặc dù nhiều chung cư cũ khu vực nội đô cần được cải tạo, nâng cấp nhưng quá trình triển khai còn gặp nhiều khó khăn, làm chậm tiến trình tái thiết, chỉnh trang đô thị.
Theo lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội, Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn nhiều vướng mắc, khó khăn về cơ chế chính sách, về các chỉ tiêu dân số, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và xây dựng bị khống chế theo quy định và sự không thống nhất của các chủ sở hữu nhà chung cư. Điều này dẫn đến tiến độ triển khai rất chậm, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, cuộc sống sinh hoạt và sự an toàn của hàng nghìn cư dân.
Nhìn nhận về vấn đề này, giáo sư, tiến sỹ Hoàng Văn Cường - đại biểu Quốc hội đoàn Hà Nội cho biết cơ chế về cải tạo chung cư cũ đưa ra quá nhiều ràng buộc, với nhiều tối ưu, dẫn đến không giải quyết được. Ví dụ, người tái định cư phải được gấp đôi diện tích ban đầu nhưng mặt khác, quy hoạch lại không cho tăng diện tích, tăng tầng.
"Luật pháp không có quy định cải tạo chung cư cũ phải đền gấp 2 lần, nhưng tiêu chuẩn nhà ở quy định chỗ ở mới đạt tiêu chuẩn thấp nhất phải là 25m2 chứ không phải 15m2. Như vậy, phải xây gấp đôi mới đủ tái định cư và rõ ràng cải tạo chung cư cũ bị vướng mắc về tiêu chuẩn nhà ở," giáo sư, tiến sỹ Hoàng Văn Cường nhấn mạnh về điểm bất hợp lý này.
Về góc độ là nhà quản lý, ông Trần Quang Tuyên, Trưởng phòng Kế hoạch tổng hợp, Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội cho biết sau Quy hoạch chung Thủ đô năm 2011, phát sinh vướng mắc về quy hoạch, đề ra tiêu chí hạn chế dân cư nội đô. Cụ thể là di dời 1,3 triệu dân xuống còn 800.000 dân trong khi đó hơn 1.500 chung cư cũ hầu hết tập trung tại khu vực nội đô. Ngoài ra, khi điều tra dân số, hầu hết dân cư đã vượt định hướng theo quy hoạch, đây là vấn đề mấu chốt khi lập quy hoạch.
Năm 2016, Thành ủy, Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội đã cho thí điểm xã hội hóa quy hoạch chung cư, đưa ra 30 khu chung cư cũ điển hình để kêu gọi nhà đầu tư nghiên cứu ý tưởng quy hoạch. Hà Nội đã nhận 19 nhà đầu tư đăng ký, các nhà đầu tư tự nguyện bỏ kinh phí. Song các giải pháp quy hoạch đều không phù hợp với quy hoạch chung tăng chiều cao, tăng mật độ dân số… Mới đây, cũng có 22 phương án báo cáo thành phố nhưng đều vượt, gấp đôi, gấp ba quy hoạch chung.
Đóng góp ý kiến dưới góc độ doanh nghiệp tham gia vào kế hoạch cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Toàn Cầu phân tích phần lớn những người ở chung cư cũ là được cơ quan Nhà nước phân chia theo tiêu chuẩn cán bộ công nhân viên. Vì thế, nếu chúng ta đền bù quá cao thì không hợp lý. Chỉ nên đền bù hệ số 1 nhưng trong một số trường hợp cần tùy theo vị trí để đánh giá và đưa ra mức giá đền bù hợp lý. Ví dụ như khu tập thể Văn Chương chỉ có hơn 5ha nhưng có những căn hộ chỉ có 15m2 mà có 3 chủ hộ. Khi lấy ý kiến, phải tính theo diện tích sở hữu và độ phức tạp của khu chung cư cũ, tập thể cũ...
Cần tư duy mới, đột phá về cơ chế chính sách
20 năm qua, trong lúc cơ chế chính sách còn nhiều hạn chế, chủ đầu tư chưa mặn mà, các chung cư cũ ngày càng xuống cấp, nhiều hộ dân đang sống trong điều kiện cảnh quan môi trường, an ninh an toàn rất nguy hiểm. Trước thực trạng này, Hà Nội lại đặt quyết tâm tạo bước chuyển mạnh mẽ trong cải tạo chung cư cũ.
Mới đây nhất, Thành ủy Hà Nội đã chỉ đạo các đơn vị chức năng xây dựng Đề án khung, cơ chế chính sách cải tạo chung cư cũ mang tính tổng thể hơn, không chỉ đề xuất cơ chế chính sách mà cả giải pháp. Đặc biệt, Hà Nội đã chỉ đạo thành lập Ban chỉ đạo để chỉ đạo xuyên suốt, huy động cả hệ thống chính trị vào cuộc quyết liệt, thậm chí có thể áp dụng cả cơ chế ngoài luật để giải quyết được các vướng mắc trong quá trình thực hiện.
Hà Nội dự kiến phân loại 3 nhóm chung cư, tập thể cũ để có chính sách riêng cho từng nhóm. Trong số đó, nhóm 1 gồm các khu tập thể với nhiều tòa chung cư như Thành Công, Kim Liên, Trung Tự, Bạch Mai, Ngọc Khánh; nhóm 2 gồm 5-7 nhà tập thể cũ; nhóm 3 là các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ.
Đồng thời, cơ quan chức năng cũng tiến hành tổng kiểm định các chung cư cũ (phân theo chất lượng A, B, C, D) nhằm ưu tiên xử lý các trường hợp xuống cấp nghiêm trọng cấp độ D, C để cải tạo đồng bộ với đề án của thành phố.
Theo định hướng giải pháp quy hoạch của thành phố Hà Nội, dự kiến sẽ nghiên cứu cải tạo chung cư cũ theo 3 mô hình cấp độ. Mô hình 1 là khu chung cư cũ (quy mô lập đồ án quy hoạch chi tiết). Mô hình 2 là nhóm chung cư cũ quy mô lập tổng mặt bằng, thực hiện như mô hình 1 đối với trường hợp diện tích đất nhỏ; nếu chưa khả thi hiệu quả đầu tư thì có thể nghiên cứu theo mô hình 3. Mô hình 3 là tập hợp các chung cư độc lập, đơn lẻ quy mô lập tổng mặt bằng nhà đơn lẻ, thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận; bố trí tái định cư gộp các chung cư cũ đơn lẻ vào một số quỹ đất chung cư cũ hiện có, giải phóng một số quỹ đất có giá trị để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở thương mại với khu vực được bổ sung dân số, tăng tính khả thi đầu tư dự án.
Dưới góc độ của chuyên gia, tiến sỹ, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm cho rằng việc cải tạo chung cư cũ đã được đặt ra 30 năm nay. Vì vậy, hiện nay để có thể giải quyết đồng bộ được vấn đề này, cần phải có một lối tư duy hoàn toàn mới và thật sự mang tính khả thi.
Theo tiến sỹ, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, muốn cải tạo chung cư cũ cần hợp chung 5 yếu tố để đánh giá: một là kiểm định an toàn của chung cư; hai là chất lượng sống ở các khu chung cư; ba là môi trường sống, gắn với hạ tầng kỹ thuật xung quanh; bốn là vị trí của các khu chung cư.
Hiện nay, 1.579 chung cư ở 76 vị trí khác nhau, cần rà soát, thống kê, phân tích để đặt vấn đề điều chỉnh quy hoạch. Thêm vào đó, cần tính đến giá trị văn hóa của các chung cư cũ này, đặt vấn đề những công trình có giá trị về kiến trúc, giá trị về văn hóa.
Chia sẻ tại tọa đàm ở góc độ chuyên gia và người dân, thạc sĩ Vương Phan Liên Trang - Phó Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Encity cho rằng khi giải quyết bất cứ vấn đề gì đều cần sự vào cuộc của 4 nhà là Nhà nước, nhà chuyên môn, doanh nghiệp và người dân. Thực tế, quá trình cải tạo chung cư, tập thể cũ tại Hà Nội có nhiều bất cập, cần giải pháp khả thi và một tư duy đổi mới hơn nữa.
"Nhiều người dị ứng với việc cải tạo nhà cao tầng, trong khi nhà cao tầng không phải thủ phạm và yếu tố duy nhất gây ra quá tải mà thực tế việc quá tải phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mật độ dân cư, mặt sàn, dân số… Chúng ta cứ bảo phải giãn dân, giảm dân số nhưng những đồ án được phê duyệt dân số vẫn tăng lên trong khi hạ tầng cũ và thiếu," thạc sỹ Vương Phan Liên Trang nêu ý kiến.
Thạc sĩ Vương Phan Liên Trang cho rằng khi đưa ra giải pháp, chúng ta không chỉ nhìn nhận riêng về tầng cao mà cần có cái nhìn tổng quát và hướng tới những giải pháp đi kèm, đặc biệt phải đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân.
