Lao đao vì quy định đất công
Điển hình là tình trạng của Công ty TNHH Dịch vụ An Hạ, chủ đầu tư khu đất có diện tích gần 3ha tại xã Tân Phú Trung (huyện Củ Chi) để xây dựng nhà máy giết mổ gia súc hiện đại, đã được UBND TPHCM cấp quyết định chủ trương đầu tư.
Tuy nhiên, với 387,1m² đất công (gồm 179,8m² con rạch chiều ngang khoảng 1m và 207,3m² đường bờ chiều ngang hơn 2m), nằm giữa khuôn viên khu đất làm dự án, từ đây các cơ quan chức năng của thành phố không thực hiện thủ tục giao đất cho An Hạ, vì chiếu theo quy định, đó là “đất công” phải đấu giá. Hơn 30 tháng trôi qua, chủ đầu tư bị chìm trong nợ nần, máy móc nhập về nhưng nhà máy không được xây dựng vì không được phê duyệt các thủ tục về đất đai!
Đó là chuyện của DN sản xuất, còn đối với DN kinh doanh bất động sản (BĐS), câu chuyện còn nhiêu khê hơn nhiều. Như vụ 110 biệt thự “xây chui” tại quận 7, trong đó có phần vướng đất xen cài, kênh rạch trong dự án.
Cụ thể, trong quỹ đất 52.648m² của chủ đầu tư thực hiện dự án có 7.348,6m² đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý. Sự lấn cấn giải quyết phần đất công này đã dẫn đến kéo dài thời gian ra quyết định giao đất cho chủ đầu tư.
Ngay thời điểm xảy ra sự vụ, một cán bộ của thành phố cho biết, có nhận được văn bản hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai nhưng vẫn e ngại, không dám đề xuất xử lý. Không chỉ một dự án trên, chủ đầu tư này hiện còn một dự án khác cũng bị vướng đất công xen cài như vậy.
Hoán đổi ngang giá, cho thuê
Theo nhận xét của các chủ đầu tư, về cơ bản, đất công xen cài chiếm diện tích không nhiều, trên dưới 10% tổng diện tích của dự án. Đặc thù của phần đất công này là nằm rải rác, đan xen trong dự án, nên việc mang ra đấu giá là bất khả thi, bởi đấu giá kiểu đất với hình thù như vậy thì khó có người chấp nhận mua.
Nhằm tháo gỡ khó khăn này, bà Nguyễn Thị Hồng Thắm, Giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ An Hạ, đề xuất: “Chúng tôi mong muốn được thuê rẻo đất công đó để hoàn tất thủ tục dự án cho nhanh. Việc cho thuê đơn giản, Nhà nước căn cứ theo bảng giá đất ban hành hoặc áp theo giá thị trường, cho thuê theo cách đóng tiền sử dụng đất hàng năm. Như vậy Nhà nước không mất gì cả, còn DN được thuận tiện việc sản xuất kinh doanh”.
| Theo thống kê của cơ quan chức năng, tính từ khi Luật Đất đai có hiệu lực từ tháng 7-2015 đến nay, TPHCM có đến 126 dự án có nguồn gốc đất hỗn hợp bị vướng vì tình trạng đất công xen cài. Gần 5 năm trôi qua, nếu tính lãi suất cho vay BĐS trung bình 12%/năm thì lãi mẹ đẻ lãi con, đã “gặm” gần đứt dự án. |
Tổng hợp các vướng mắc của DN, Hiệp hội BĐS TPHCM đề xuất nhiều giải pháp xử lý. Đối với phần đất công xen cài trong dự án nhà ở, nên giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá. Giá trị phần đất này khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách Nhà nước, được xác định theo “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, như cách làm hiện nay.
Phương án tiếp theo, thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất công xen cài theo cơ chế “chuyển đổi quyền sử dụng đất” và “dồn điền đổi thửa” được quy định theo Luật Đất đai. Thực hiện cơ chế đổi ngang “đất thô” này, các thửa đất có hình dạng bất định hình được dồn lại thành một thửa đất mới ở ranh khu vực đất dự án, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.
Sau khi “dồn điền đổi thửa”, DN sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì DN (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án. UBND TPHCM nên quy định diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể từ 1.000m2 trở lên. Nếu dưới mức diện tích này thì giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án và nộp ngân sách nhà nước theo phương pháp xác định “giá đất cụ thể”.
Đối với trường hợp đất công xen cài có diện tích đủ điều kiện hình thành dự án độc lập thì tổ chức đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư.
Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng thực tế có quan niệm khác nhau về đất công, trong khi Luật Đất đai không có thuật ngữ “đất công”. Lẽ ra Bộ TN-MT phải có trách nhiệm giải thích hướng dẫn cho các địa phương vượt qua ách tắc này; cao hơn nữa là Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
“Tôi cho rằng, giải pháp hoán đổi đất giữa Nhà nước và DN như đề xuất của Hiệp hội BĐS TPHCM là hợp lý, bởi vì trên cùng vị trí thì có giá trị như nhau, Nhà nước không mất đi lợi ích gì còn DN thì có đầy đủ đất đai để thực hiện dự án”, ông Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.
