Quyền biểu quyết tính theo diện tích căn hộ
Các mâu thuẫn, tranh chấp chung cư thời gian qua, chủ yếu diễn ra giữa chủ đầu tư và cư dân về việc thành lập ban quản trị, diện tích chung - riêng, quỹ bảo trì… Thậm chí, ngay cả khi thành lập được ban quản trị thì lại phát sinh mâu thuẫn giữa ban quản trị với cư dân.
Để hạn chế những tranh chấp trong chung cư, Thông tư 06/2019 quy định, từ ngày 1-1-2020, hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua).
Đối với hội nghị của tòa nhà chung cư lần đầu thì số lượng người tham dự cuộc họp phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Trường hợp không đủ số người tham dự, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị UBND cấp phường xã, nơi có nhà chung cư, tổ chức hội nghị nhà chung cư.
Một hội nghị bầu ban quản trị chung cư tại TPHCMẢnh: Huy Phan
Quyền biểu quyết tại hội nghị chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích riêng khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết. Sau khi hội nghị nhà chung cư bầu ra ban quản trị và ban này phải có quyết định công nhận của UBND cấp xã hoặc huyện thì ban quản trị có trách nhiệm lập tài khoản hoạt động để quản lý kinh phí bảo trì theo quy định.
Thông tư 06/2019 cũng quy định chủ đầu tư trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư có văn bản yêu cầu giao hồ sơ công trình nhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao 2 bộ hồ sơ sao y từ bản chính. Hồ sơ bàn giao bao gồm bản vẽ hoàn công theo quy định của pháp luật về xây dựng; lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình của nhà sản xuất; thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình; bản vẽ mặt bằng khu vực do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và khu vực xe công cộng.
Trường hợp quá thời hạn quy định nêu trên mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ cho công trình nhà chung cư thì ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị UBND quận huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, nơi có nhà chung cư, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ.
Trong thời hạn 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của ban quản trị nhà chung cư, UBND cấp huyện phải kiểm tra, nếu chủ đầu tư chưa bàn giao hồ sơ theo quy định thì phải có văn bản yêu cầu. Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp huyện, chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ thì bị xử phạt hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà ở và buộc phải bàn giao…
Trường hợp chủ đầu tư bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư đúng quy định mà ban quản trị không nhận thì trong 10 ngày làm việc, kể từ ngày bàn giao, chủ đầu tư báo cáo và đề nghị UBND cấp huyện tiếp nhận hồ sơ. Ban quản trị nhận trách nhiệm về các vấn đề liên quan xảy ra khi không nhận bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định. Trước khi bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư, chủ đầu tư và ban quản trị hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư phải thực hiện việc kiểm đếm trang thiết bị, phân định thực tế phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư.
Thanh tra việc sử dụng quỹ bảo trì
Sở dĩ mâu thuẫn giữa dân cư và ban quản trị chung cư ngày càng nhiều do lợi ích của các thành viên trong ban quản trị chung cư rất lớn. Vì sau khi ban quản trị được bầu ra, chủ đầu tư bàn giao lại toàn bộ khoản tiền phí bảo trì lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Theo Bộ Xây dựng, thời gian qua, liên tiếp xảy ra tình trạng cư dân phản ánh việc liên quan đến phí bảo trì căn hộ.
Có nơi chủ đầu tư thiếu minh bạch, cố tình chiếm đoạt quỹ bảo trì chung cư 2%, một số đối tượng dùng thủ đoạn tham gia vào ban quản trị để chiếm đoạt kinh phí bảo trì 2%. Bên cạnh đó, có nơi bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị, nhưng lại bị chính ban quản trị sử dụng không đúng mục đích hoặc tư lợi cá nhân số tiền này khiến cư dân bức xúc.
Từ thực trạng này, Bộ Xây dựng vừa ban hành quyết định về kế hoạch thanh tra năm 2020 của Thanh tra Bộ Xây dựng. Theo đó, Thanh tra Bộ Xây dựng sẽ tập trung thanh tra việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì tại nhiều dự án nhà chung cư tại Hà Nội và TPHCM. Theo đó, tại Hà Nội có 16 dự án chung cư thuộc diện thanh tra về công tác quản lý sử dụng kinh phí bảo trì.
Cụ thể như: CT1, CT2 khu nhà ở Trung Văn do Vinaconex 3 đầu tư; khu đô thị Văn Khê do Công ty CP Sông Đà 1 đầu tư; cụm nhà ở chung cư Bắc Hà C14 do Công ty CP Bắc Hà đầu tư; tòa nhà S1, S2, S3, S4, S5 thuộc dự án nhà ở cao tầng đô thị Nam Thăng Long do Công ty CP Xây dựng Xuân Đỉnh đầu tư. Bên cạnh đó cũng tiến hành thanh tra dự án chung cư Victoria Hà Đông do Văn Phú Invest đầu tư; các tòa nhà chung cư tại đô thị Times City, Royal City do Tập đoàn Vingroup đầu tư; dự án chung cư 90 Nguyễn Tuân, dự án CT2AB, CT2C Xuân Phương do Công ty CP Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7 đầu tư; dự án CT2-105 đô thị Văn Khê do Công ty CP Hải Phát Thủ Đô đầu tư…
Tại TPHCM, sẽ thanh tra 15 dự án nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư của các chủ đầu tư Hoàng Anh Gia Lai, Đất Xanh, Novaland, SSG, Khang Gia… Cụ thể, các dự án sẽ thanh tra bao gồm: chung cư Khang Gia Tân Hương của Công ty Khang Gia, Hoàng Anh River View của chủ đầu tư Hoàng Anh Gia Lai, chung cư Khánh Hội 2 thuộc Công ty Khánh Hội, chung cư Investco - Babylon của Công ty Hồng Hà, chung cư Saigon Pearl, dự án Pearl Plaza của Tập đoàn SSG, chung cư 584 Tân Phú thuộc Công ty Xây dựng khai thác công trình giao thông 584…
