Thế nhưng, sự chuyển động của chương trình này rất ì ạch, các doanh nghiệp quan tâm cải tạo chung cư cũ ta thán gặp phải nhiều vướng mắc trong khâu bồi thường, giải tỏa cũng như các thủ tục đầu tư.
Miếng bánh hấp dẫn nhưng không dễ xơi
| Để giải bài toán dân không chịu di dời, đòi đền bù quá mức nhằm gỡ khó cho chủ đầu tư trong thời gian tới cần xem xét cho cư dân tái định cư tại chỗ hoặc cùng khu vực, trường hợp bất khả kháng mới di dời, giãn dân ra khu vực vệ tinh. Chỉ khi có được sự đồng thuận, trên cơ sở hài hòa lợi ích của cư dân, chủ đầu tư, chương trình chỉnh trang đô thị của TP mới phát huy hiệu quả. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA |
Giữa năm 2016, Sở Xây dựng TPHCM đã từng công bố danh sách trên 20 nhà đầu tư quan tâm đầu tư cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ ở các khu đất đắc địa. Tại quận 1 có 98 lô chung cư cũ, trong đó Tập đoàn C.T Group đăng ký tham gia 90 lô.
Ngoài C.T Group, Công ty TNHH MTV Phát triển Công nghiệp Tân Thuận, CTCP Đầu tư xây dựng Tuấn Lộc, Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng, CTCP Đầu tư Phát triển nhà Gia Bảo và liên danh Vinaconex-Hoàng Sơn-Quân Anh... cũng mong muốn đầu tư vào các dự án nói trên. Tại quận 3, trong số 45 lô chung cư cũ có 35 lô chung cư được các nhà đầu tư quan tâm, trong đó Novaland muốn đầu tư 11 lô của chung cư Nguyễn Thiện Thuật.
Cư xá Thanh Đa tại quận Bình Thạnh cũng là địa chỉ thu hút nhiều nhà đầu tư như Liên doanh NHO-VPG-TAG-NIBC-Bình Thạnh RESCO, Tổng CTCP Thương mại xây dựng Vietracimex, CTCP Năng lượng Thiên Ân, Công ty TNHH Thương mại và Sản xuất Quản Trung. Ngoài ra, một số chung cư cũ tại các quận 5 (203 lô), quận 6 (32 lô), quận Tân Bình (30 lô), quận 11 (30 lô)... được đánh giá là “miếng bánh” hấp dẫn để các nhà đầu tư nhảy vào chia phần.
Dù nhận được sự quan tâm rất lớn của doanh nghiệp, thế nhưng việc triển khai các dự án đến nay chưa mang lại kết quả khả quan do vướng thủ tục pháp lý, quỹ nhà - đất tái định cư, chỉ tiêu quy hoạch, thỏa thuận bồi thường... Ông Võ Văn Bé, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thuận Việt, cho biết từ những năm 2010 công ty đã trình đề án xây lại chung cư cũ (tại phường 2, quận 10) lên các sở, ngành nhưng do chưa có tiếng nói quyết định từ cơ quan có thẩm quyền nên dự án vẫn chưa thể triển khai.
Công trình chung cư Trúc Giang (quận 4) là một trong số chung cư đã đưa vào sử dụng trên 50 năm, thuộc phân loại mức độ nguy hiểm cấp C. Chung cư này đã xuống cấp, kết cấu không còn đảm bảo, gây nguy hiểm đến tính mạng người dân đang sinh sống tại đây. Quận 4 đã tổ chức họp dân để lấy ý kiến về việc xây dựng chung cư mới thay thế chung cư hiện hữu để đảm bảo an toàn với tiêu chí bố trí tái định cư tại chỗ cho toàn bộ cư dân đang cư ngụ (diện tích căn hộ tái định cư tối thiểu 30m2), với tổng số ý kiến đồng thuận đạt 96,72%.
Cư xá Thanh Đa tại quận Bình Thạnh cũng là địa chỉ thu hút nhiều nhà đầu tư như Liên doanh NHO-VPG-TAG-NIBC-Bình Thạnh RESCO, Tổng CTCP Thương mại xây dựng Vietracimex, CTCP Năng lượng Thiên Ân, Công ty TNHH Thương mại và Sản xuất Quản Trung. Ngoài ra, một số chung cư cũ tại các quận 5 (203 lô), quận 6 (32 lô), quận Tân Bình (30 lô), quận 11 (30 lô)... được đánh giá là “miếng bánh” hấp dẫn để các nhà đầu tư nhảy vào chia phần.
Dù nhận được sự quan tâm rất lớn của doanh nghiệp, thế nhưng việc triển khai các dự án đến nay chưa mang lại kết quả khả quan do vướng thủ tục pháp lý, quỹ nhà - đất tái định cư, chỉ tiêu quy hoạch, thỏa thuận bồi thường... Ông Võ Văn Bé, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thuận Việt, cho biết từ những năm 2010 công ty đã trình đề án xây lại chung cư cũ (tại phường 2, quận 10) lên các sở, ngành nhưng do chưa có tiếng nói quyết định từ cơ quan có thẩm quyền nên dự án vẫn chưa thể triển khai.
Công trình chung cư Trúc Giang (quận 4) là một trong số chung cư đã đưa vào sử dụng trên 50 năm, thuộc phân loại mức độ nguy hiểm cấp C. Chung cư này đã xuống cấp, kết cấu không còn đảm bảo, gây nguy hiểm đến tính mạng người dân đang sinh sống tại đây. Quận 4 đã tổ chức họp dân để lấy ý kiến về việc xây dựng chung cư mới thay thế chung cư hiện hữu để đảm bảo an toàn với tiêu chí bố trí tái định cư tại chỗ cho toàn bộ cư dân đang cư ngụ (diện tích căn hộ tái định cư tối thiểu 30m2), với tổng số ý kiến đồng thuận đạt 96,72%.
Thế nhưng dự án đang vướng 2 vấn đề. Một là chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc của dự án không hấp dẫn nhà đầu tư. Hai là hẻm 41 Lê Văn Linh đi vào chung cư hiện nay có chiều rộng 4m trong khi quy định đường giao thông vào chung cư tối thiểu rộng 10,5m, do vậy phải thực hiện giải tỏa 2 nhà phố mặt tiền đường Lê Văn Linh. Điều này càng khiến dự án khó thu hút nhà đầu tư tham gia nếu trách nhiệm thực hiện giải phóng mặt bằng thuộc về nhà đầu tư.
Chung cư Trúc Giang, quận 4, đang xuống cấp trầm trọng. Nguy cơ khó lường
Trong 10 năm qua, TPHCM chỉ mới tháo dỡ để xây mới 32 chung cư cũ hư hỏng với khoảng 4.000 hộ gia đình. Nhìn chung, tốc độ cải tạo chung cư cũ tại TPHCM chưa đáp ứng được yêu cầu đảm bảo cuộc sống của người dân cư ngụ trong chung cư cũ cũng như chương trình chỉnh trang đô thị.
Trong 10 năm qua, TPHCM chỉ mới tháo dỡ để xây mới 32 chung cư cũ hư hỏng với khoảng 4.000 hộ gia đình. Nhìn chung, tốc độ cải tạo chung cư cũ tại TPHCM chưa đáp ứng được yêu cầu đảm bảo cuộc sống của người dân cư ngụ trong chung cư cũ cũng như chương trình chỉnh trang đô thị.
Thống kê tại TPHCM hiện có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, với tổng số 565 lô chung cư chiếm hơn 59ha diện tích đất với 26.362 căn hộ. Theo kế hoạch Sở Xây dựng đề ra, đến năm 2020 TPHCM sẽ hoàn thành tháo dỡ và đầu tư xây dựng mới ít nhất 50% trong số 474 chung cư cũ kể trên.
Rõ ràng nếu không có giải pháp đột phá cũng như cơ chế đặc thù, quyết tâm thực hiện sẽ rất khó hoàn thành kế hoạch. Trong khi nhiều chung cư “răng rụng” nếu chậm một ngày tháo dỡ, nguy cơ sẽ rất khó lường.
Rõ ràng nếu không có giải pháp đột phá cũng như cơ chế đặc thù, quyết tâm thực hiện sẽ rất khó hoàn thành kế hoạch. Trong khi nhiều chung cư “răng rụng” nếu chậm một ngày tháo dỡ, nguy cơ sẽ rất khó lường.
Chẳng hạn, trong năm 2017, TPHCM đặt ra mục tiêu sửa chữa 10 chung cư và xây mới 6 chung cư tại vị trí các chung cư cũ đã tháo dỡ, nhưng mục tiêu này bị cắt giảm và dự kiến sẽ có 3 dự án xây dựng mới chung cư cũ khởi công trong năm nay (bao gồm chung cư 251 Hoàng Văn Thụ tại quận Tân Bình, chung cư 11 Võ Văn Tần tại quận 3 và một dự án chung cư tại quận 1).
Mới đây, UBND TP đã ban hành quyết định ủy quyền cho UBND quận/huyện thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn liên quan đến thủ tục đầu tư cải tạo, sửa chữa chung cư cũ, xây dựng chung cư mới thay thế. Trong đó, UBND các quận/huyện được ủy quyền 15 nội dung như công tác kiểm định, đánh giá chất lượng chung cư cũ đến cưỡng chế, phá dỡ khẩn cấp chung cư nguy hiểm, di dời, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, cấp giấy phép xây dựng...
