Khơi thông nguồn cung BĐS bằng 'cơ chế đặc thù'

Đặc thù cho thị trường BĐS

Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 170, đã quy định cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TPHCM, Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa, được xác định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị quyết này với 1.313 trường hợp vi phạm thời hạn sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó riêng TPHCM có khoảng 200 dự án bị vướng mắc pháp lý cần tháo gỡ.

Với Nghị quyết 171 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Đây được xem là cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết điểm nghẽn chính về vướng mắc tại các dự nhà ở thương mại đang ách tắc. Riêng trên địa bàn TP Hà Nội, việc áp dụng Nghị quyết 171 sẽ gỡ được nút thắt cho khoảng 281 dự án với tổng diện tích gần 2.200ha, và hơn 3,15 triệu m2 sàn nhà ở.

Trước khi Nghị quyết 171 của Quốc hội ra đời, Luật Đất đai 2024 được áp dụng chưa đáp ứng được kỳ vọng của thị trường BĐS, khi vẫn hạn chế việc triển khai dự án nhà ở thương mại trên đất không phải là đất ở.

Do đó, việc ban hành Nghị quyết 171 được kỳ vọng sẽ giải quyết được tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, bằng cách linh hoạt hơn trong việc tạo ra quỹ đất cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại.

Cả 2 nghị quyết nói trên đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1-4. Cùng ngày, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 76 quy định chi tiết thực hiện Nghị quyết 170, và Nghị định 75 quy định chi tiết thực hiện Nghị quyết 171.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nhận định, chúng ta có một thời gian rất dài khi pháp luật có những yếu tố linh hoạt nhưng cũng lỏng lẻo, doanh nghiệp “vừa chạy vừa xếp hàng”, dẫn đến sai phạm. Những dự án sai phạm đã phải dừng lại, cán bộ liên quan cũng đã bị xử lý. Các nhà đầu tư thực hiện các dự án đó cũng đã thực hiện các nghĩa vụ về kinh tế. Nhưng câu hỏi đặt ra là làm sao để những dự án sai phạm có thể tiếp tục?

Về nguyên tắc sai phải sửa, phải làm lại từ đầu, nhưng cơ chế đặc thù như Nghị quyết 171 cho phép các dự án tiếp tục mà không phải đấu thầu lại, chỉ cần điều chỉnh giá hoặc quy hoạch. Còn với Nghị quyết 170, nhà đầu tư có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm nhà ở thương mại, kể cả khi đất chưa phải là đất ở. Đây là điều trước đây không được chấp nhận.

Liên quan đến vấn đề này, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cũng phân tích, Nghị quyết 170 và 171 mang tính chất đột phá rõ rệt. Nghị quyết 171 đã tháo gỡ các vướng mắc đối với những dự án chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, do nhiều dự án đã được giao đất nhưng chưa xác định được tiền sử dụng đất.

Nhiều địa phương rất e ngại vấn đề này vì việc giao đất có thời hạn, nếu tính toán sai sẽ dễ dẫn đến thất thoát ngân sách. Hiện nay, luật mới đã được sửa đổi, quy định rằng kể từ thời điểm giao đất, nếu chậm nộp thì mỗi năm sẽ phải nộp thêm 5,4%. Đây là giải pháp tháo gỡ hiệu quả cho nhiều dự án.

Cần nhân rộng cơ chế đặc thù

Nói về tác động của các cơ chế đặc thù, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết, trước đây TPHCM có 86 dự án bị "đóng băng", ảnh hưởng đến khoảng 57.000 căn nhà, gây khó khăn cho các doanh nghiệp. Nhờ có Nghị quyết 171, các dự án này dần được tháo gỡ.

Đến nay TPHCM đã đăng ký thí điểm 343 dự án, với tổng diện tích 1.913ha. Trung bình mỗi dự án có khoảng 830 căn, ước tính sẽ có thêm 216.000 căn nhà được đưa ra thị trường trong vòng 3-10 năm tới. Đồng thời, việc khơi thông các dự án này có thể thu hút tới 1,9 triệu tỷ đồng vốn đầu tư, lan tỏa tác động tích cực đến hơn 35 ngành kinh tế khác, góp phần tạo công ăn việc làm, tăng nguồn thu cho ngân sách và khắc phục tình trạng lãng phí đất đai kéo dài.

Tuy nhiên, ông Châu cũng kiến nghị, Nghị quyết 171 cần được mở rộng phạm vi áp dụng, không chỉ giới hạn ở 3 địa phương thí điểm, mà cần phải nhân rộng cho hơn 1.500 dự án đang gặp vướng mắc trên toàn quốc.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, Nghị quyết 170 và 171 đã giải quyết khá nhiều vấn đề, nhưng chỉ một nhóm, một góc chứ chưa phải tất cả.

Do vậy cần phải có thêm các cơ chế đặc thù tiếp theo để giải quyết vấn đề, như giải phóng mặt bằng cũng là một trong những điểm then chốt của các dự án đang bị vướng mắc. Chẳng hạn tại khu Trung Văn ở TP Hà Nội, xung quanh là những cao ốc rất đẹp, nhưng phía dưới có chỗ vẫn quây tôn khiến dự án nhếch nhác. Nguyên nhân là doanh nghiệp vẫn còn đang phải đi thỏa thuận với từng hộ dân và câu chuyện ách tắc này đã diễn ra mười mấy năm rồi.

Mở rộng hơn, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho rằng, cùng với cơ chế chính sách tháo gỡ cho các dự án nhà ở thương mại cũng cần có các cơ chế chính sách phù hợp để thúc đẩy sự phát triển nhà ở xã hội một cách hiệu quả hơn nữa, đáp ứng nhu cầu thực tế của xã hội, chứ không chỉ giới hạn cho đối tượng người thu nhập thấp.

Tuy nhiên, số lượng các dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng hiện nay còn hạn chế. Do đó, cần phải có những cơ chế khuyến khích mạnh mẽ hơn nữa. Chính phủ đang xây dựng và trình Quốc hội về các cơ chế chính sách mới để thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Đặc biệt, đối với vấn đề nguồn vốn, cần phải thành lập quỹ ưu tiên phát triển nhà ở xã hội.