Kiểm soát phân lô bán nền ra sao?

Nóng nhất là ở Lâm Đồng. Bất chấp công an đang điều tra, UBND tỉnh Lâm Đồng liên tục chỉ đạo chấn chỉnh, những dự án bất động sản lậu khủng ở vùng chè TP Bảo Lộc, huyện Bảo Lâm vẫn cấp tập thi công.

"Đại công trường" bất động sản lậu

Có mặt tại Bảo Lộc và Bảo Lâm, chúng tôi ghi nhận những dự án bất động sản trái phép đang rầm rộ thi công là những đại dự án có diện tích hơn 10ha, thậm chí 41ha (gấp 1,4 lần khu trung tâm Hòa Bình - Đà Lạt). Có dự án nằm ngay trong trung tâm TP Bảo Lộc.

Đáng chú ý, trong khi Công an tỉnh Lâm Đồng đang vào cuộc điều tra việc hiến đất mở đường, phân lô tách thửa, thực hiện các dự án bất động sản lậu thì tại vùng chè Bảo Lộc, Bảo Lâm hoạt động thi công các dự án trái phép vẫn rầm rộ như không có chuyện gì xảy ra.

Ở dự án Sun Valley (đường Tản Đà, xã Lộc Quảng, huyện Bảo Lâm) do Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản Khải Hưng chào bán, nguyên một vùng đồi 41ha đất đồi chè, cà phê đã được chuyển sang đất ở nông thôn gần đây đang bị san gạt để phân lô.

Hiện tại khu đất như một đại công trường và các sai phạm có thể thấy ngay: san gạt không phép, làm đường không phép, xây dựng nhiều hạng mục thuộc hạ tầng dân cư không phép, hiến đất cho Nhà nước nhưng sau đó tự ý tác động... Với diện tích tác động cực lớn, thay đổi toàn bộ cảnh quan nhưng chưa có báo cáo tác động môi trường.

Tại đường Phan Đình Phùng (phường Lộc Tiến) ngay dưới đường dây điện cao thế là một dự án khác với hơn 10ha, trong đó có cả đất nông nghiệp. Tại hiện trường, máy đào, xe ben, xe ủi, vật liệu xây dựng được tập kết. Từng quả đồi bị san bằng một cách nhanh chóng dù hoạt động này chưa được cấp phép.

Khi chúng tôi cung cấp thông tin về những sai phạm diễn ra ngay trong trung tâm TP, ngày 25-11, UBND TP Bảo Lộc đã tạm đình chỉ hoạt động san gạt ở đây. Tuy nhiên, những con đường ngang dọc không phép đã xuất hiện. Đi sâu vào phường 2 và phường Lộc Tiến, chúng tôi càng choáng ngợp với những dãy dài dự án không tên lẫn có tên.

Các dự án lậu ở Bảo Lộc, Bảo Lâm có đặc điểm chung là không có giấy chứng nhận đầu tư dự án bất động sản, không được cấp phép thi công đường, san gạt đất, không phép đấu nối với đường giao thông hiện hữu...

Nhưng dù chưa được phép hình thành đơn vị ở nhưng điện đã kéo vào tận nơi với trạm hạ thế quy mô. Đường lớn do Nhà nước làm vẫn chưa hoàn thiện nhưng đường nhựa trong các "dự án" đã hoàn thành, dọc đường là những cọc cắm phân lô.

Cơ quan chức năng từ chối cung cấp các thống kê về số lượng, diện tích các dự án lậu. Tuy nhiên, tại TP Bảo Lộc, chúng tôi ghi nhận có khoảng 100 dự án đã và đang thi công các hạng mục và chào bán rầm rộ.

Ở Bảo Lâm, số dự án ít hơn nhưng diện tích từng dự án lại lớn hơn. Tại đây, có nhiều dự án đã áp sát rừng.

Ghi nhận tại một số vùng ven của Hà Nội, các khu đất ở nông thôn, đất ở kết hợp đất trồng cây lâu năm cũng đang được mua gom có diện tích từ 5.000 - 10.000m2, sau đó làm đường vào để phân lô bán nền.

Tại địa bàn các huyện Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây, Ba Vì có hàng trăm khu đất được phân lô bán nền tự phát, nhân viên môi giới rao bán công khai trên Zalo, Facebook, và các trang tin điện tử do các cá nhân, công ty môi giới trên địa bàn lập ra.

Thay đổi quy định

Tháng 10-2021, Thanh tra tỉnh Lâm Đồng có kết luận thanh tra chỉ rõ về công tác quản lý đối với một số điểm mà người dân tự đầu tư hạ tầng, hiến đất nhằm mục đích phân lô, tách thửa có nhiều vi phạm; hình thành các điểm dân cư mới không đúng quy hoạch tại TP Bảo Lộc.

Theo UBND tỉnh Lâm Đồng, để hạn chế tình trạng phân lô xẻ nền sai quy định, cơ quan này đã ban hành quy định mới: chỉ được tách thửa khi có thiết kế, quy hoạch được cơ quan chức năng phê duyệt. Quy định đưa ra điều chỉnh mạnh đối với đất thửa lớn, chưa có đường giao thông hiện hữu.

Với thửa đất hoặc khu đất đề nghị tách thửa, hợp thửa mà có diện tích từ 5.000m2 trở lên sau khi đã trừ diện tích làm đường giao thông thì phải dành ít nhất 5% diện tích của thửa đất hoặc khu đất để làm hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích công cộng. Trường hợp diện tích thửa đất hoặc khu đất lớn hơn hoặc bằng 5ha thì lập quy hoạch chi tiết xây dựng trình phê duyệt theo quy định để triển khai thực hiện.

UBND tỉnh Lâm Đồng cũng quy định rõ diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp. Theo đó, diện tích tối thiểu tách thửa là 500m2 tại khu vực đô thị; 1.000m2 tại khu vực nông thôn...

Rủi ro cho người mua

Trả lời về việc phân lô bán nền đang "nóng" ở nhiều nơi, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh khẳng định việc quản lý đất đai tại các dự án phải tuân theo Luật đất đai. Với các dự án nhà ở, điều 118 của Luật đất đai quy định rõ: các trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc thuê mua; giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân... phải thông qua đấu giá, đấu thầu.

Hiện có tình trạng doanh nghiệp bất động sản thu gom đất các dự án, nhà máy, đất nông nghiệp để chờ hợp thức hóa thành đất ở. Nhưng về nguyên tắc, nếu phát triển dự án nhà ở trên đất không phải đất ở hợp pháp thì phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Khi quy hoạch, điều chỉnh, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng dự án nhà ở cũng phải đấu giá, đấu thầu. Ai làm không đúng quy định này là sai luật.

Trao đổi thêm về thực trạng ở Lâm Đồng, ông Đào Trung Chính - phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - môi trường) - cho hay việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương thì được phép. Tuy nhiên, việc chuyển đổi phải theo kế hoạch, phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của địa phương, chứ không phải để phân lô bán cho người ở mãi đâu đâu đến mua, như vậy không phù hợp nhu cầu sử dụng đất địa phương.

Còn có được hình thành khu dân cư, khu đô thị trên đất trồng chè hay không còn phải tuân thủ quy định pháp luật về xây dựng, quy hoạch đô thị. Đưa một lượng người dân đến đó sinh sống có làm quá tải về hạ tầng điện, nước, đường giao thông, trường học, trạm y tế không? Muốn xây dựng khu dân cư mới thì phải đáp ứng các yếu tố này. Nếu không, ông Chính cảnh báo, các dự án dù có xây nhà bán cho người dân rồi vẫn bị yêu cầu phá dỡ.