Lợi thế khối ngoại khi dịch qua đi

BĐS là lĩnh vực thu hút nguồn vốn đầu tư rất lớn, với mỗi dự án từ hàng trăm đến hàng ngàn tỷ đồng. Cuộc khủng hoảng từ Covid-19 tác động mạnh đến cả nguồn vốn lẫn thị trường BĐS, đặc biệt ở các phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại (TTTM), mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê.

Cụ thể, khi phát triển các dự án BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn, văn phòng cho thuê, TTTM..., nguồn vốn đầu tư chủ yếu lấy từ ngân hàng. Nay dưới tác động của dịch bệnh Covid-19 phải đóng cửa, mặt bằng bị trả hoặc không thuê mới, nhiều chủ đầu tư gần như kiệt quệ tài chính, mất khả năng chi trả nợ gốc, lãi vay.

Đối với các dự án nhà ở cũng vậy, thông thường vốn chủ sở hữu chỉ chiếm 10-20%, còn lại vay ngân hàng và thu trước từ người mua. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng hiện nay ở các dự án cực kỳ khó, trong khi việc huy động vốn từ khách hàng giữa bối cảnh thất nghiệp gia tăng, tiền lương và thu nhập giảm cũng là bài toán khó. Với thị trường BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn, resort, văn phòng, TTTM... gần như bị ảnh hưởng ngay lập tức. Khác với BĐS nhà ở vòng quay vốn khá nhanh 3-5 năm, BĐS thương mại phải mất 10-15 năm. 

Do vậy, với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, việc vượt khó 1-2 năm là bình thường. Còn doanh nghiệp nào sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ gặp khó khăn, buộc phải tìm kiếm nhà đầu tư để chuyển nhượng, hoặc bán bớt tài sản trong dự án. Hiện các dự án nhà ở có pháp lý rõ ràng, sẵn sàng đầu tư xây dựng, việc kêu gọi nhà đầu tư rất dễ và ngược lại. Vì vậy, thủ tục pháp lý dự án cần được hoàn tất, khi thị trường hồi phục, chủ đầu tư mới có thể phát triển dự án hoặc kêu gọi đầu tư trong và ngoài nước. 

PHÓNG VIÊN: - Trong bối cảnh khó khăn của thị trường BĐS thời điểm này, doanh nghiệp nào sẽ nắm thế thượng phong, thưa ông?

TS. SỬ NGỌC KHƯƠNG: - Nhìn tổng thể, dịch Covid 19 ngoài tác động tiêu cực đến thị trường BĐS, còn tác động dây chuyền đến hơn 50 ngành nghề liên quan như xây dựng, vật liệu, thị trường lao động, thị trường tài chính... Có thể nói đây là thời điểm khó khăn với nhiều nhà đầu tư, vì triển khai các dự án cần đến nguồn vốn rất lớn. Nhưng đối với một bộ phận nhóm cá nhân và doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư BĐS trong và ngoài nước, đây là cơ hội rất lớn đối với họ. Những DN này sử dụng đòn bẩy tài chính một cách chừng mực, có thể vượt qua khó khăn và nắm bắt cơ hội trong khó khăn. 

Thời gian qua, thị trường chứng kiến khá nhiều nhà đầu tư có tiềm lực mạnh đã và đang sẵn sàng mua và nhận chuyển nhượng các dự án từ các nhà đầu tư đang gặp khó khăn trong lĩnh vực BĐS. Dự kiến quý III và IV sẽ có một số giao dịch diễn ra nếu thuận buồm xuôi gió. Nhóm các nhà đầu tư ngoại tích cực nhất là Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông, Singapore và một số nước châu Âu.

- Ông có thể lý giải tại sao khối ngoại tích cực, đẩy mạnh tìm kiếm cơ hội đầu tư BĐS Việt Nam lúc này?

- Theo tôi có 3 lý do. Thứ nhất, thị trường BĐS ở các quốc gia nói trên đã rất phát triển, nhà đầu tư rất khó tìm kiếm cơ hội làm ăn. Thứ hai, Việt Nam được xem là thị trường mới nổi, so với các nước có nhiều lợi thế thu hút đầu tư BĐS. Đó là quy mô dân số nước ta xấp xỉ 100 triệu dân, với độ tuổi 25-40 chiếm tỷ lệ 55%, nên nhu cầu nhà ở và sức mua sắm rất lớn; tốc độ tăng trưởng GDP ổn định 6,5-6,8% trong nhiều năm qua; thu nhập bình quân đầu người tăng đáng kể trong vòng 10 năm trở lại đây, đặc biệt là tại các TP trực thuộc Trung ương; nhà đầu tư khá yên tâm khi tìm đến đầu tư ở Việt Nam vì sự ổn định chính trị; giá nhà đất ở một số địa phương còn mềm, trong khi quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, hạ tầng giao thông phát triển...

Thứ ba, ở thị trường BĐS Việt Nam, hiệu quả khai thác và dòng tiền đối với những tài sản đã đưa vào hoạt động như khách sạn, TTTM, văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ... rất ổn định. Những tài sản này mang thương hiệu nước ngoài nhưng đa phần chủ sở hữu là nhà đầu tư trong nước. Nhà đầu tư ngoại thường tham gia khâu dịch vụ quản lý, vận hành, rất khó để mua lại. Do đó, đây cũng là thời điểm cho nhóm đầu tư ngoại có tiềm lực tài chính mạnh tìm kiếm cơ hội đầu tư.

Đối với phân khúc nhà ở, trong những năm 2008-2011 - thời điểm thị trường BĐS khủng hoảng - các nhà đầu tư ngoại tham gia rất nhiều. Và nay cũng vậy, khi các chủ dự án mất khả năng tài chính, khó tiếp cận vốn vay ngân hàng và huy động vốn từ người mua, các nhà đầu tư ngoại với lợi thế tài chính mạnh và kinh nghiệm quản trị sẽ dễ dàng bắt tay hợp tác hoặc mua lại dự án.

- Các giải pháp tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ của Chính phủ, theo ông có ý nghĩa như thế nào đối với doanh nghiệp?

- Theo tôi, nút thắt lớn nhất của doanh nghiệp địa ốc hiện nay là pháp lý. Việc nguồn cung trên thị trường thời gian qua khan hiếm xuất phát từ ách tắc, vướng mắc thủ tục pháp lý, cũng như đình trệ bởi các hoạt động rà soát, thanh tra, kiểm tra. Vừa qua UBND TPHCM đã kiến nghị Thủ tướng tháo gỡ 63 dự án. Quyết tâm của Chính phủ và chính quyền TP trong việc tháo gỡ khó khăn cho DN rất lớn, nhưng sẽ mất thời gian để số dự án này hoàn thiện pháp lý. Chỉ khi nào hoàn thiện pháp lý mới bàn tới việc chủ đầu tư tự phát triển, mua bán sát nhập. Còn nếu dịch bệnh qua đi, nhưng vấn đề pháp lý chưa giải quyết triệt để, chưa “sạch” để triển khai, khó khăn vẫn tiếp diễn. 

Trước mắt, để tháo gỡ những khó khăn cho doanh nghiệp BĐS, một loạt chính sách ưu đãi của Chính phủ đã được ban hành, như giảm thuế, gia hạn nộp thuế và tiền thuê đất cho doanh nghiệp chịu ảnh hưởng bởi Covid-19. Gói tín dụng 250.000 tỷ đồng (tương đương 10,6 tỷ USD) cũng được đưa ra để đáp ứng đầy đủ, kịp thời nhu cầu vốn phục vụ sản xuất kinh doanh, nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay của khách hàng... Mặc dù tác động của Covid-19 được dự báo có thể kéo dài đến cuối năm 2020, dịch vụ du lịch và khách sạn có thể là ngành đầu tiên phục hồi mạnh mẽ và nhanh chóng.

- Xin cảm ơn ông.

Dịch Covid-19 diễn biến phức tạp gây khó khăn trong ngắn hạn nhưng sẽ được khống chế. Trong khi nút thắt pháp lý không được tháo gỡ sẽ gây khó khăn cho thị trường BĐS trong dài hạn.