Một trong những vấn đề bất cập khiến nhiều địa phương lúng túng, đó là quy định về đất thuộc quy hoạch và việc cấp phép xây dựng các công trình, dự án trên đất. Cụ thể tại các Khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định: trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm ở cấp huyện, thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Điều này đồng nghĩa, người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có, theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
Tóm lại, trong quy định của Luật Đất đai 2024, đất ở nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất cụ thể, thì người sử dụng đất được xây nhà ở, khi nào Nhà nước thu hồi được bồi thường.
Tuy nhiên, quy định trong Luật Xây dựng lại không cho phép. Cụ thể, tại Khoản 5 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi năm 2020, quy định về trường hợp xây dựng mới: “Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 94 Luật Xây dựng 2014, và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới, mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo…”.
Như vậy, đất thuộc quy hoạch sẽ không được xây dựng mới, mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo trừ trường hợp nêu trên.
Theo đại diện một số địa phương, chính sự chưa thống nhất trong quy định này, đã khiến cho cơ quan chức năng gặp khó khăn khi xem xét việc cấp phép xây dựng nhà ở cho người dân.
Trao đổi với ĐTTC, Luật sư Lê Cao, Công ty Luật FDVN, cho biết Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực thi hành từ ngày 1-8-2024, nhưng có một số vấn đề tồn tại cũ do sự thiếu kết nối toàn diện đồng bộ với các quy định của các luật khác như Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, dẫn đến nhiều vấn đề tồn tại cũ vẫn chưa thể khắc phục.
Cụ thể, theo quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024, đối với các trường hợp xây dựng dù có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1-7-2014, nhưng người dân đã sử dụng ổn định lâu dài, nay đất đó phù hợp với quy hoạch, thì được cấp chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu tùy theo từng trường hợp với điều kiện khác nhau, đồng thời khi bị thu hồi đất được bồi thường theo quy định pháp luật.
Như vậy, nhiều trường hợp các phần diện tích đất theo lịch sử để lại sẽ có những hệ quả là nhà ở, công trình xây dựng có thể phù hợp với quy hoạch về đất đai tại thời điểm hiện tại, nhưng quy hoạch cũng có thể là quy hoạch đô thị, và theo quy định hiện hành của Luật Xây dựng 2014 thì không phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc.
Như vậy, sở hữu đất đai trong nhiều trường hợp tưởng dễ theo Luật Đất đai 2024, nhưng nếu soi chiếu với các vấn đề quy hoạch đô thị, hay tiêu chuẩn kiến trúc thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu cho người dân.
Điều này cũng đồng nghĩa, nguồn tài sản đất đai ở nhiều địa phương bị ách lại, hệ thống quỹ đất dân cư không được giao dịch trên thực tế rất lớn. Nhiều địa phương, người dân vẫn chỉ được sử dụng đất, sinh sống trên đất tạo lập lâu năm, nhưng hạn chế thực hiện các quyền khác.
Theo Luật sư Lê Cao, các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024 có liên quan đến các luật chuyên ngành, cần có sự hệ thống rõ ràng về điều kiện và thủ tục, để các bên liên quan không nên “đùn đẩy” về việc áp dụng thiếu thống nhất, ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của người dân.
