Minh bạch quy hoạch, không gian đô thị

Nhiều ý kiến cho rằng đây là quyết định có tính đột phá để gia tăng giá trị nguồn lực đất đai của TP trong thời gian tới.

Hợp thức hóa đất phi nông nghiệp
Để huy động nguồn lực đất đai cho phát triển chung, HĐND TP đã ban hành Nghị quyết 11/NQ-HĐND năm 2017, về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối giai đoạn 2016-2020, trình Chính phủ phê duyệt theo quy định.

Theo đó, trong giai đoạn 2016-2020, trên cơ sở điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, đất nông nghiệp đã được điều chỉnh giảm còn khoảng 89.869ha; đất chưa sử dụng giảm còn 309ha; đất phi nông nghiệp tăng lên 120.441ha, tăng 27.334ha so với hiện trạng năm 2015, chiếm hơn 57% diện tích tự nhiên (diện tích tăng chủ yếu từ đất nông nghiệp để xây dựng kết cấu hạ tầng, các khu đô thị).    

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT), việc chuyển mục đích sử dụng hơn 26.000ha đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp được thực hiện từ năm 2016 đến 2020. Số đất này được chuyển mục đích theo kế hoạch sử dụng đất và tiến độ thực hiện các dự án hàng năm.

Huyện Bình Chánh được chuyển đổi nhiều nhất với 6.800ha, Củ Chi 5.600ha, Nhà Bè 3.160ha, Hóc Môn 2.400ha, quận 9 2.000ha… Đất nông nghiệp thuộc quy hoạch đất ở, người dân có thể được chuyển mục đích để xây nhà. Với nhà đầu tư, nếu chuyển mục đích sử dụng khu đất đã chọn, phải được UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư và phải thỏa thuận bồi thường đất đối với người dân. Sau khi hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư dự án mới làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Những dự án do Nhà nước thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng xong mới thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất. Diện tích đất chuyên trồng lúa nước giữ nguyên. 

Theo ông Trương Trung Kiên, Trưởng ban Đô thị HĐND TPHCM, 26.000ha là diện tích đất nông nghiệp được Thủ tướng cho phép chuyển đổi, TP không được phép vượt quá con số đó. Về tiến trình thực hiện, Sở TN-MT xây dựng kế hoạch, báo cáo UBND TPHCM xem xét, sau đó có tờ trình gửi HĐND.

Hàng năm các quận huyện đều xây dựng kế hoạch sử dụng đất trên cơ sở nhu cầu sử dụng đất của nhà đầu tư và người dân. Hiện 26.000ha này trên pháp lý vẫn là đất trồng lúa, do các tổ chức hoặc người dân đang quản lý.

Như tại các quận 2, 9, huyện Hóc Môn, Nhà Bè… nhiều người dân sở hữu đất lúa rất nhiều. Trong quy hoạch sử dụng đất của TPHCM, đất lúa vẫn còn, tức TP vẫn dự trữ một diện tích đất lúa, không phải chuyển đổi toàn bộ diện tích đất lúa sang đất phi nông nghiệp. 

Tạo nguồn lực phát triển
Bà Đỗ Thị Lâm Tuyền, Phó Chủ tịch UBND huyện Hóc Môn, cho biết là địa phương có diện tích đất nông nghiệp và đất lúa khá lớn, nên người dân rất quan tâm đến thông tin này. Theo bà Tuyền, an ninh lương thực vẫn phải đảm bảo, nhưng nếu phát huy tốt tiềm năng đất đai bằng cách chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp vẫn phải tính tới.

Phần lớn diện tích đất lúa của Hóc Môn sẽ được thu hồi để xây dựng phát triển dự án khu đô thị đại học trong thời gian tới. Đây là chủ trương đúng đắn của Chính phủ và TP. Vì thế, để việc chuyển đổi này đạt hiệu quả cao, TPHCM nên gắn với việc thực hiện quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch đô thị và các chính sách an sinh xã hội. 

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, để có cơ sở xác định khu vực nào, đất nông nghiệp ở đâu cần chuyển đổi, phải gắn việc này với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch phát triển không gian đô thị. Thí dụ, những khu vực được quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội được xác định là phát triển công nghiệp, mới chuyển đổi đất nông nghiệp ở đó thành đất công nghiệp. Khu vực nào xác định phát triển dịch vụ chuyển đất nông nghiệp ở đây thành đất dịch vụ. Tương tự, việc phát triển đô thị ở đâu mới cho chuyển đổi đất nông nghiệp ở đấy thành đất đô thị…

Phải tích hợp đồng bộ các quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất… mới sử dụng hiệu quả các nguồn tài nguyên của TP, trong đó có tài nguyên đất. 

Dưới góc độ nhà đầu tư, ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc Tập đoàn DRH Holding, cho rằng hiện nay quỹ đất để thực hiện dự án trên địa bàn TP ngày càng khan hiếm, nhất là các quận lân cận nội thành; thủ tục để được giao đất, xét duyệt dự án ngày càng chặt chẽ…

Do vậy, việc Chính phủ cho phép TP chuyển đổi 26.000ha từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, dịch vụ, đô thị sẽ tạo thêm cơ hội cho nhà đầu tư nói chung, và những doanh nghiệp đầu tư BĐS nói riêng. Khi có diện tích đất lớn, chắc chắn sẽ có những khu đô thị quy mô, bài bản được hình thành.