Quá rủi ro
Bà Lê Thị Thu Hà, khách hàng mua căn hộ tại dự án chung cư 584 Tân Kiên (Bình Chánh, TPHCM) do Công ty 584 làm chủ đầu tư, đã gửi đơn kiện đến Tòa án Nhân dân huyện Bình Chánh yêu cầu bồi thường thiệt hại. Theo đơn kiện, ngày 5-5-2008, bà Hà ký hợp đồng với Công ty 584 mua căn hộ C2-7, diện tích 84,32m2 với giá 704.072.000 đồng, thời gian bàn giao căn hộ cuối tháng 12-2009.
Bà Hà đã đóng tiền bằng 89% giá trị hợp đồng, nhưng đến nay dù thời gian bàn giao nhà đã chậm gần 8 năm bà Hà vẫn chưa nhận được nhà. Căn cứ vào hợp đồng, bà Hà yêu cầu Công ty 584 bồi thường số tiền chậm bàn giao căn hộ 660 triệu đồng và hoàn trả số tiền đã nộp cho chủ đầu tư. Được biết đến nay block bà Hà mua mới hoàn thiện phần thô và đã ngưng thi công từ nhiều năm nay.
Tương tự, hàng trăm khách hàng mua căn hộ tại dự án 584 Lilama SHB Building tại 348 Trịnh Đình Trọng, phường Hòa Thạnh, quận Tân Phú cũng gửi đơn lên lãnh đạo TP và các cơ quan chức năng để cầu cứu. Theo đơn, khách hàng mua căn hộ tại dự án này năm 2009 từ chủ đầu tư là Công ty Lilama SHB, nhưng đến tháng 5-2013 dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu tư mới là Công ty 584.
Tháng 11-2013, Công ty 584 gửi thông báo về việc bàn giao và hướng giải quyết các vấn đề liên quan đến khách hàng, trong đó ghi rõ: “Từ ngày 1-1-2013, Công ty 584 đã hoàn thành công tác nhận bàn giao hiện trạng dự án từ Công ty Lilama SHB, đồng thời chịu trách nhiệm tiếp tục triển khai và hoàn thành dự án cũng như giải quyết các nhu cầu của khách hàng đã ký hợp đồng mua bán”.
Tuy nhiên, sau đó dự án vẫn ngưng trệ, chủ đầu tư và khách hàng đã nhiều lần ngồi lại tìm phương hướng giải quyết nhưng bất thành. Các cơ quan từ TP đến quận, phường đều đã vào cuộc nhưng vụ việc vẫn bế tắc.
Những trường hợp giao nhà chậm tiến độ, thậm chí thu tiền nhưng không xây, bán cho khách nhưng vẫn đem thế chấp ngân hàng, chây ì không làm chủ quyền nhà, đất cho người mua… là những rủi ro khách hàng gặp phải khi mua nhà, đất dự án.
Thí dụ, theo cam kết trong hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đầu tư Công ty Thái Sơn và khách hàng mua nền đất của dự án nhà ở tại xã Phước Kiển huyện Nhà Bè, 12-16 tháng sau khi ký hợp đồng chủ đầu tư sẽ bàn giao đất cùng với hạ tầng giao thông, điện, nước đầy đủ. Tuy nhiên, sau đó vài năm chủ đầu tư mới giao đất nhưng lại không cho xây nhà.
Hoặc nhiều dự án nhận tiền xong của khách hàng nhưng vẫn không có đất giao do không giải tỏa được, như dự án khu dân cư 66ha An Sương. Theo đó, hơn 100 khách hàng mua đất của dự án này cách đây hàng chục năm nhưng chủ đầu tư vẫn chưa có đất giao vì chưa giải tỏa xong.
Một dự án của Công ty 584 bán cho khách hàng từ năm 2009 đến nay vẫn là phần thô. Ảnh: B. MINH Luật đã có nhưng chủ đầu tư vẫn “lụi”
Theo TS. Bùi Quang Tín, Đại học Ngân hàng TPHCM, Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Cơ chế giám sát này là cơ sở quan trọng đối với khách hàng trước khi quyết định mua căn hộ, để giảm thiểu rủi ro.
Rõ ràng việc công khai các thông tin của dự án là cách để minh bạch thị trường, bảo vệ quyền lợi người mua nhà, cũng như bảo vệ uy tín của doanh nghiệp làm ăn chân chính, loại bỏ doanh nghiệp yếu kém. Theo đó, việc chủ đầu tư huy động vốn là công khai, việc thế chấp ngân hàng phải qua đăng ký thế chấp và bán nhà cho dân cũng công khai. Thậm chí việc chủ đầu tư huy động vốn vào thời điểm nào còn phải được cơ quan chức năng đồng ý và thẩm định. Trong quá trình này, nếu các cơ quan quản lý sâu sát, có trách nhiệm sẽ kịp thời ngăn chặn việc lách luật của chủ đầu tư.
“Nghị định 71 của Chính phủ quy định việc mở bán công khai khi đã xong phần móng công trình có sự xác nhận của Sở Xây dựng. Tuy nhiên vẫn có những rủi ro nếu chủ đầu tư cố ý bán nhà chưa được phép cơ quan chức năng không phát hiện và ngăn chặn kịp thời. Việc cầm cố, thế chấp các dự án hay căn hộ hình thành trong tương lai nếu cán bộ ngân hàng làm hết trách nhiệm chủ đầu tư khó qua mặt cũng như khó sử dụng dòng tiền sai mục đích” - TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, nói.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TPHCM, cho rằng để giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà, cần công khai những thông tin liên quan đến dự án như tình trạng pháp lý, tài chính, vốn vay, thế chấp… Người dân cũng cần tìm hiểu những thông tin này để bảo vệ mình.
Ông Thắng cho biết dự án đã cầm cố ngân hàng đem bán cho khách hàng nhưng không giải chấp phần tài sản là không phù hợp với quy định của pháp luật. Sắp tới những dự án chủ đầu tư đã bán cho khách hàng mà vẫn còn cầm cố trong ngân hàng, Sở TN-MT sẽ xem xét lấy phần tài sản ở những dự án mới của chủ đầu tư đang triển khai để làm tài sản đảm bảo, giải chấp tài sản cho dự án cũ để trả lại quyền lợi cho người mua. Ngoài ra chủ đầu tư cũng phải bị xem xét chế tài khi triển khai dự án mới.
