Chủ đầu tư dự án bất động sản chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chưa hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhưng vẫn rao bán và nhận đặt cọc tới hơn 80%. Cùng với đó, qua 23 năm triển khai, dự án vẫn chưa thể hoàn tất việc đền bù giải phóng mặt bằng, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Câu chuyện diễn ra tại dự án Golden Hills City Đà Nẵng và Khu dân cư Trường Thịnh.
"Điệp khúc" trì hoãn
Vào tháng 3/2019, Công ty Kita Land, trụ sở tại quận 3, sau dời về thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh ký với bà Lê Thị Kim Nga ngụ quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh hợp đồng cam kết giữ chỗ nhận quyền sử dụng đất số 0300/E.B2-13.038/HDCKGC, mã nền đất E.B2-13.038 thuộc khu E dự án Golden Hills City Đà Nẵng có diện tích 125 m2 với giá bán 2,748 tỷ đồng.
Phía bà Lê Thị Kim Nga đã giải ngân đủ số tiền 2,474 tỷ đồng cho Công ty Kita Land thế nhưng đến nay, bà Nga vẫn chưa nhận được đất, thậm chí phía Công ty Kita Land nhiều lần xin gia hạn thời gian.
Đại diện Công ty Kita Land cho rằng nguyên nhân chậm hoàn tất thủ tục pháp lý Khu E của dự án là do tình hình dịch COVID-19, vướng mắc thủ tục hành chính, thủ tục pháp lý của cơ quan Nhà nước.
Đến tháng 4/2021, Công ty Kita Land gửi thông báo tới bà Lê Thị Kim Nga, tiếp tục mong được thông cảm về việc chậm giải quyết các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cam kết đến ngày 30/6/2021 sẽ hỗ trợ lãi suất 5,3%/năm trên tổng số tiền mà bà Nga đã giải ngân kể từ ngày 13/1/2021 cho đến ngày ký hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao lô đất. Thế nhưng, các cam kết này vẫn chỉ nằm trên giấy.
Bà Lê Thị Kim Nga cho biết có nhiều người như bà mua đất tại Khu E dự án Golden Hills City Đà Nẵng đến hiện tại vẫn chưa nhận được hỗ trợ gì từ phía Công ty Kita Land.
Bà Nga đã thiện chí cho Công ty Kita Lan gia hạn thêm hợp đồng 6 tháng nhưng phía công ty vẫn chây ỳ, đùn đẩy trách nhiệm. Vào tháng 4/2021 bà Nga đã làm đơn đề nghị Công ty Kita Land thanh lý hợp đồng và hoàn trả lại số tiền 90% hợp đồng mà bà đã thanh toán để mua lô đất mã số E.B2-13.038 Golden Hill với số tiền 2,474 tỷ đồng.
Gần đây nhất, ngày 6/10/2021, Công ty Kita Land tiếp tục gửi thông báo cho bà Lê Thị Kim Nga về “sự kiện bất khả kháng” khi cho rằng do ảnh hưởng của dịch COVID-19, vướng mắc thủ tục hành chính của cơ quan Nhà nước nên chậm tiến độ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với khách hàng.
Công ty Kita Land tiếp tục xin gia hạn thêm 6 tháng để thực hiện nghĩa vụ trong Hợp đồng cam kết giữ chỗ nhận Quyền sử dụng đất số 0300/E.B2-13.038/HDCKGC.
Về pháp lý dự án, đáng chú ý tháng 10/2019, Ủy ban Nhân dân thành phố Đà Nẵng điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 đối với từng khu thuộc dự án; trong đó, có Khu E. Đây là điều kiện để dự án đất nền được phép rao bán, ký hợp đồng mua bán, nhưng lạ là trước đó vào tháng 3/2019 Công ty Kita Land đã “nhanh tay” ký hợp đồng giữ chỗ, “bán lúa non” với nhiều khách hàng, trong đó có bà Lê Thị Kim Nga.
Tại dự án này, tháng 11/2019, Bộ Xây dựng có văn bản số 138/BXD-PTĐT gửi Ủy ban Nhân dân thành phố Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Nhân dân thành phố chỉ đạo các cơ quan chức năng tiến hành rà soát, kiểm tra cụ thể đối với một số lô đất, ô đất có diện tích hơn 12,7ha, đảm bảo hoàn thành giải phóng mặt bằng, không còn các công trình hiện trạng trên đất trước khi xem xét và quyết định theo thẩm quyền việc chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân xây dựng nhà ở, đồng thời kiểm tra việc triển khai thực hiện dự án đảm bảo theo đúng quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, quy hoạch đô thị và pháp luật có liên quan; rà soát nội dung quy hoạch hạ tầng kỹ thuật tỷ lệ 1/500.
Liệu có “đá bóng” trách nhiệm?
May mắn hơn bà Lê Thị Kim Nga, nhiều hộ dân trong dự án Khu dân cư Trường Thịnh tại phường Bình An, quận 2 cũ, nay là thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh đã có nền đất, xây nhà vào ở ổn định nhiều năm nay nhưng điều trớ trêu là chưa được cấp giấy chứng nhận chủ quyền, hạ tầng kỹ thuật toàn khu dang dở, nhiều khu vực bỏ hoang, cây dại mọc um tùm.
Dự án này kéo dài tới 23 năm vẫn chưa đền bù xong mặt bằng, trong khi một số nơi trong dự án diễn ra tình trạng người dân lấn chiếm, xây nhà không phép.
Dự án này do Công ty Xây dựng May thêu Trường Thịnh (Công ty Trường Thịnh) làm chủ đầu tư, được Thủ tướng Chính phủ giao hơn 3ha vào năm 1998 để xây dựng khu nhà ở bán cho cán bộ, công nhân viên với quy mô 94 căn nhà liên kề vườn, 342 căn chung cư.
Từ năm 2005-2017, Công ty Trường Thịnh đã hiệp thương, thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất phần diện tích hơn 3,2ha đất với 3 chi gia tộc và hoán đổi đất ở tại chỗ cho 3 chi tộc với tổng cộng 22 nền đất. Sau đó, chủ đầu tư tiếp tục hiệp thương, thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở tự nguyện với 47 hộ dân với hơn 9.600m2.
Hiện nay, dự án đã đền bù được 96%, còn 4 hộ dân chưa đền bù xong; thi công đạt 80% các tuyến giao thông, xây dựng trạm điện, đưa điện nước về sử dụng, hoàn thành tiền sử dụng đất cho Nhà nước.
Đại diện chủ đầu tư cho biết dự án chỉ còn 4 hộ dân chưa đền bù xong mặt bằng, ảnh hưởng đến tiến độ thi công hạ tầng giao thông, chiếu sáng, cấp thoát nước cho toàn bộ dự án. Điều này dẫn tới việc chưa thể nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật để cấp giấy chứng nhận chủ quyền.
Trong khi đó, có nhiều hộ dân ngang nhiên lấn chiếm trở lại, tổ chức xây dựng không phép, chính quyền đã lập biên bản, ra quyết định cưỡng chế, nhưng không hiểu sao đến nay vẫn tồn tại, chưa được xử lý triệt để.
Đáng chú ý, để giải quyết quyền lợi chính đáng cho người mua nền và xây nhà, sinh sống ổn định trong dự án, từ tháng 10/2020 chủ đầu tư đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ dự án vì do chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.
Trong trường hợp dự án chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn dự án, chủ đầu tư kiến nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước cho các hộ dân nhận nền tái định cư đã xây dựng nhà, ở ổn định và những người nhận nền đất hoán đổi của dự án.
Tuy nhiên, theo đại diện chủ đầu tư, đến nay Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố vẫn chưa có văn bản trả lời, hướng dẫn.
Từ năm 2018, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã chỉ đạo các đơn vị liên quan, trong đó có Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố xem xét đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại dự án theo quy định pháp luật.
Đáng chú ý, trong năm 2018, Ủy ban Nhân dân quận 2 nay là thành phố Thủ Đức đã 3 lần gửi công văn đến Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh báo cáo, cung cấp hồ sơ liên quan đến tình hình bồi thường giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng, nghĩa vụ tài chính của dự án nhưng Ủy ban Nhân dân quận 2 vẫn chưa nhận được ý kiến của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong dự án.
Trong khi đó, nhiều người dân mua nền, xây nhà, đã đóng tiền đầy đủ vẫn bị “vạ lây” khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thời gian qua, tại nhiều dự án bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh diễn ra tranh chấp, khiếu nại về quyền sử dụng đất, thời gian bàn giao căn hộ, vi phạm trật tự xây dựng. Lực lượng chức năng của thành phố đã kiên quyết xử lý vi phạm, thậm chí xử lý hình sự nhiều trường hợp vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo đại diện Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, nhiều doanh nghiêp kinh doanh bất động sản đã giao kết với khách hàng dưới các hình thức “giữ chỗ," “hợp đồng đặt cọc," “hợp tác đầu tư," “hợp đồng hứa chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng," “hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản” đối với sản phẩm hình thành trong tương lai nhưng chưa có hoặc chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý.
Sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng, chủ đầu tư không triển khai thực hiện được, từ đó dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện đông người, gây mất an ninh trật tự. Khi phát sinh rủi ro, người mua vẫn chịu thiệt thòi nhất.
Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi chính đáng của khách hàng, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển bền vững, minh bạch, chuyên nghiệp, bên cạnh việc xử lý hình sự các vụ việc vi phạm như trong thời gian qua, chính quyền các cấp Thành phố Hồ Chí Minh cần thường xuyên theo dõi, nắm bắt thông tin, diễn biến của thị trường, đồng thời tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các hành vi vi phạm trong việc thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thành phố cũng tập trung kiểm tra và xử lý kịp thời các dự án chậm tiến độ, vi phạm trật tự xây dựng, chưa nghiệm thu chất lượng công trình, chậm trễ trong việc thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người dân.
