(ĐTTCO) - Số báo ra ngày 13-6, ĐTTC đăng tải bài viết “Hồi hộp mua nhà, đất dự án”, phản ánh thực trạng sai phạm tại một số dự án gây thiệt hại cho người mua nhà, tiêu biểu như dự án The Harmona, Bảy Hiền Tower... Xung quanh vấn đề này, Luật sư THÁI VĂN CHUNG, Giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp, đã chia sẻ một vài ý kiến giúp người mua nhà bảo vệ quyền lợi của mình, cũng như những lưu ý khi giao dịch các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo quy định của pháp luật, người mua căn hộ thuộc các dự án, nếu chủ đầu tư (CĐT) vi phạm các cam kết trong hợp đồng như: chậm bàn giao nhà, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cơ sở hạ tầng kết nối đồng bộ, một căn hộ bán cho nhiều người, xây nhà trái phép... có thể khiếu nại đến CĐT yêu cầu bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp CĐT trốn tránh trách nhiệm hoặc giải quyết không đáp ứng được yêu cầu, có thể căn cứ vào các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng để chủ động khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Khi tòa án đã thụ lý vụ án, đương sự có đơn yêu cầu và chứng cứ kèm theo, tòa có thể áp dụng các biện pháp ngăn chặn như phong tỏa tài khoản, tài sản khác của CĐT để bảo đảm nghĩa vụ bồi thường, phạt vi phạm hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Khi mua các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai (còn gọi là mua nhà trên giấy), người mua nhà cần lưu ý những điểm sau để tránh rủi ro. Thứ nhất, phải kiểm tra CĐT về điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, cụ thể: (i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. (ii) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, CĐT phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua… theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Ngoài ra bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình, theo quy định tại Điều 58 Luật Kinh doanh BĐS 2014.
 |
Thứ hai, qua tìm hiểu, hầu hết khách hàng khi đi mua nhà thường không hỏi kỹ dự án này có thế chấp vay tiền ngân hàng (NH) không. Về nguyên tắc, CĐT đã thế chấp dự án cho NH nào, khi bán được nhà số tiền này phải chuyển khoản vào NH đó. Từ đó, NH mới kiểm soát được dòng tiền và thu hồi nợ. Dòng tiền CĐT trả về, NH thu được phần nợ nào giải chấp phần đó. Trên cơ sở này CĐT mới làm sổ cho khách hàng được. Tuy nhiên, nếu khách hàng trả bằng tiền mặt hay chuyển vào tài khoản ở NH khác không phải tài khoản của NH CĐT thế chấp, đồng thời lại dùng số tiền đó vào mục đích khác thay vì trả nợ NH, sẽ dẫn đến nguy cơ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Mặt khác, người mua BĐS hình thành trong tương lai cần yêu cầu CĐT chứng minh mình đã được NH có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, như CĐT phải gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua, kiểm tra thời hạn của hợp đồng bảo lãnh theo Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014.
Thứ ba, người mua phải nghiên cứu, xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán, các điều khoản về thanh toán, quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; những chế tài phạt vi phạm được nêu trong hợp đồng… Thứ tư, người mua cần xem xét, kiểm tra CĐT có thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, như giấy nộp tiền sử dụng đất và tiền thuế liên quan đến dự án. CĐT có uy tín, có năng lực trên thị trường cũng là sự lựa chọn tin cậy cho người mua BĐS hình thành trong tương lai.
Cuối cùng, để có được hiểu biết tốt về quy định pháp luật BĐS, cũng như quyết định đúng đắn trong việc mua BĐS hình thành trong tương lai, người dân nên liên lạc và được sự hỗ trợ giúp đỡ về mặt pháp lý từ các công ty luật, các tổ chức tư vấn về BĐS có uy tín để tìm hiểu chi tiết, cụ thể những vấn đề mình đang quan tâm. Điều này sẽ hạn chế, phòng ngừa được rủi ro cho khách hàng.
