Evergrande là nhà phát triển bất động sản cao cấp đầu tiên gặp rắc rối nghiêm trọng trong chiến dịch kiểm soát vay nợ ngành bất động sản của Bắc Kinh. Nhưng có thể họ không phải người cuối cùng.
Theo các nhà kinh tế tại Nomura, khi Trung Quốc bước vào giai đoạn cuối của một trong những đợt bùng nổ bất động sản lớn nhất trong lịch sử, các công ty ngành này đang có một núi nợ đáng kinh ngạc, với tổng cộng hơn 5.200 tỷ USD. Khoản nợ đó gần gấp đôi so với cuối năm 2016 và cao hơn GDP Nhật Bản, nền kinh tế lớn thứ ba thế giới, vào năm ngoái.
Giới chức Trung Quốc ngày càng nghiêm túc trong việc hạn chế việc vay quá mức. Nhưng làm như vậy mà vẫn không phá hỏng thị trường bất động sản, gây tê liệt nhiều nhà phát triển và làm trật bánh nền kinh tế của đất nước đang là một trong những thách thức kinh tế lớn nhất mà họ phải đối mặt. Nếu họ sai lầm, tác động có thể lan ra toàn cầu.
Nhà phát triển bất động sản xa xỉ Fantasia Holdings Group đã không trả được 206 triệu USD trái phiếu đáo hạn vào ngày 4/10. Vào cuối tháng 9, Evergrande đã bỏ lỡ hai thời hạn trả lãi trái phiếu. Thị trường trái phiếu rủi ro cao châu Á đã hứng chịu một làn sóng bán tháo vào tuần trước.
Hôm thứ Sáu (8/10), trái phiếu của 24 trong số 59 công ty phát triển bất động sản Trung Quốc trong chỉ số ICE BofA về trái phiếu USD doanh nghiệp châu Á được giao dịch ở mức lợi suất trên 20%, mức cho thấy rủi ro vỡ nợ cao.
Một dự án đang được xây dự ở Tây Ninh, Trung Quốc. Ảnh: Bloomberg. Sức mua của thị trường đang giảm, buộc các công ty phải giảm giá nhà để tăng tiền mặt, và có khả năng đẩy nhanh đà trượt dốc của họ nếu xu hướng này tiếp tục. Theo dữ liệu từ CRIC, tổng doanh số bán hàng của 100 nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc đã giảm 36% trong tháng 9 so với một năm trước đó. Trong đó, China Evergrande, Country Garden và China Vanke có doanh số giảm 44%.
Các nhà kinh tế nói rằng hầu hết nhà phát triển bất động sản Trung Quốc vẫn tương đối khỏe mạnh. Bắc Kinh cũng có đủ khả năng và kiểm soát chặt chẽ hệ thống tài chính để ngăn chặn cái gọi là "khoảnh khắc Lehman sụp đổ". Vào cuối tháng 9, Trung Quốc đã yêu cầu các chính quyền địa phương chuẩn bị cho các vấn đề có thể gia tăng tại Evergrande.
Tuy nhiên, ngay cả với các dự án kinh doanh lành mạnh, mô hình kinh doanh cơ bản, trong đó các nhà phát triển sử dụng nợ để tài trợ cho dự án mới, có thể sẽ thay đổi. Giới phân tích cho rằng một số nhà phát triển có thể không sống sót trong quá trình chuyển đổi.
Một số chủ đầu tư ở Trung Quốc chủ yếu dựa vào "bán trước", trong đó người mua trả trước cho các căn hộ vẫn chưa hoàn thiện. Thông lệ này phổ biến ở Trung Quốc hơn ở Mỹ, có nghĩa là các nhà phát triển đang thực hiện vay không lãi suất từ hàng triệu hộ gia đình, giúp việc tiếp tục mở rộng dễ dàng hơn nhưng có khả năng khiến người mua không có căn hộ hoàn thiện nếu các chủ đầu tư thất bại.
Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, các giao dịch mua bán trước và các giao dịch tương tự là nguồn tài trợ lớn nhất của ngành bất động sản trong năm nay, tính đến hết tháng 8.
Houze Song, nhà nghiên cứu tại Viện Paulson (Chicago, Mỹ), cho biết Trung Quốc vẫn sẽ không quay lại mô hình tăng trưởng trước đây đối với thị trường bất động sản. Thay vào đó, họ có khả năng sẽ duy trì một loạt các giới hạn cho việc vay nợ của doanh nghiệp bằng chính sách "ba lằn ranh đỏ", dù có thể nới lỏng các hạn chế khác.
Trong khi Bắc Kinh tránh tuyên bố công khai rõ ràng về kế hoạch xử lý với các nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất, nhiều nhà kinh tế cho rằng giới chức vẫn không có lựa chọn nào khác ngoài việc tiếp tục gây áp lực lên họ.
Các nhà hoạch định chính sách dường như đang quyết tâm cải tổ một mô hình phát triển từng được thúc đẩy bởi nợ và đầu cơ, nhằm giảm thiểu những rủi ro tiềm ẩn có thể gây mất ổn định xã hội. Căn hộ trung bình ở Bắc Kinh hoặc Thâm Quyến hiện có giá cao hơn 40 lần thu nhập khả dụng hàng năm của các gia đình trung bình, theo J.P. Morgan Asset Management.
Nhà chức trách lo lắng thị trường bất động sản gây rủi ro cho hệ thống tài chính. Tuy nhiên, việc kiềm chế mô hình kinh doanh của họ và hạn chế nợ sẽ gần như chắc chắn khiến đầu tư chậm lại. Thị trường bất động sản vì thế suy thoái, vốn là một trong những động lực lớn nhất cho tăng trưởng của Trung Quốc.
Bất động sản và xây dựng chiếm đến 29% hoạt động kinh tế của Trung Quốc, theo ước tính của các nhà nghiên cứu Kenneth S. Rogoff và Yuanchen Yang, tức cao hơn nhiều so với nhiều quốc gia khác. Tăng trưởng nhà ở chậm lại có thể tràn sang các khu vực kinh tế khác, ảnh hưởng đến chi tiêu tiêu dùng và việc làm.
Thống kê của chính phủ cho thấy khoảng 650.000 ha diện tích sàn đang được xây dựng ở Trung Quốc vào cuối năm ngoái. Con số này tương đương với khoảng 21.000 tòa tháp với Burj Khalifa ở Dubai, tòa nhà cao nhất thế giới. Theo tính toán của Oxford Economics, khi các quy định hạn chế về vay nợ được áp dụng, hoạt động xây dựng nhà ở đã giảm xuống 13,6% so với trước dịch.
Doanh thu mà chính quyền địa phương kiếm được từ việc bán đất cho các nhà phát triển bất động sản đã giảm 17,5% trong tháng 8 so với một năm trước đó. Các chính quyền địa phương, vốn cũng mắc nợ nhiều, dựa vào việc bán đất để kiếm phần lớn nguồn thu cho ngân sách.
Tốc độ tăng trưởng chậm hơn nữa cũng nguy cơ khiến các ngân hàng phải chịu nhiều khoản nợ xấu hơn. Theo Moody’s Analytics, các khoản cho vay bất động sản còn tồn đọng chiếm 27% trong tổng số 28.800 tỷ USD cho vay ngân hàng của Trung Quốc vào cuối tháng 6.
Khi áp lực về vấn đề nhà ở gia tăng, một số nhà nghiên cứu và ngân hàng đã cắt giảm triển vọng tăng trưởng của Trung Quốc. Oxford Economics tuần trước hạ dự báo tăng trưởng quý III Trung Quốc xuống 3,6% so với 5% trước đó. Họ cũng hạ dự báo tăng trưởng năm 2022 xuống 5,4% từ 5,8%.
Những năm gần đây, các nhà hoạch định chính sách và nhà kinh tế bắt đầu lo ngại rằng phần lớn thị trường bất động sản được thúc đẩy bởi đầu cơ. Các hộ gia đình Trung Quốc bị hạn chế đầu tư ra nước ngoài và tiền gửi ngân hàng trong nước mang lại lợi nhuận thấp. Nhiều người đang cảnh giác với thị trường chứng khoán nên đổ tiền vào nhà ở.
Khách hàng tìm hiểu dự án của China Vanke tại một showroom ở Đông Hoản, Trung Quốc. Ảnh: Reuters
Khi các nhà phát triển mua nhiều địa điểm hơn để xây dựng, doanh số bán đất đã thúc đẩy số liệu tăng trưởng GDP. Hàng chục doanh nhân thành lập các công ty phát triển đã xuất hiện trong danh sách các tỷ phú Trung Quốc. Mười trong 16 câu lạc bộ bóng đá tại Chinese Super League thuộc sở hữu toàn bộ hoặc một phần của các nhà phát triển bất động sản.
Các đại gia bất động sản đã vay không chỉ từ các ngân hàng mà còn từ các công ty tín thác, các cá nhân gửi tiền tiết kiệm của họ vào các khoản đầu tư được gọi là các sản phẩm quản lý tài sản. Ở nước ngoài, họ đã trở thành trụ cột của thị trường trái phiếu quốc tế rủi ro cao, chào mời mức lợi suất hấp dẫn.
Vào tháng 8-2020, chính sách "ba lằn ranh" đã giới hạn số tiền mà các nhà phát triển có thể vay. Khi các nguồn vốn kiểu cũ như vay ngân hàng khó tiếp cận, các chủ đầu tư ngày càng phụ thuộc vào việc bán trước các căn hộ chưa hoàn thiện. Những khoản này chiếm 26% tổng số nợ trong cuộc kiểm đếm của Nomura.
Bán trước căn hộ thường được ghi nhận là nợ theo hợp đồng trên bảng cân đối kế toán của các công ty như Evergrande, Country Garden, China Vanke, Sunac China Holdings và China Resources Land. Dữ liệu của FactSet cho thấy, các công ty trên huy động 341 tỷ USD theo hình thức này trong 3 năm tính đến cuối tháng 6.
Một vấn đề khác với các nhà phát triển bất động sản của Trung Quốc nói chung là dân số đang già đi. Lực lượng lao động bị thu hẹp kể từ năm 2012 và các dự báo chính thức vào năm ngoái dự đoán tổng dân số sẽ đạt đỉnh vào năm 2027. Hơn 90% với các hộ gia đình thành thị ở Trung Quốc đã sở hữu nhà, một trong những tỷ lệ cao nhất trên thế giới. Tính đến cuối năm 2018, 87% các giao dịch mua nhà là của những người đã có ít nhất một ngôi nhà.
Julian Evans-Pritchard, nhà kinh tế tại Capital Economics, cho biết với lý do nhân khẩu học thay đổi và di cư giảm, Trung Quốc đang ở một bước ngoặt mà thực tế nhu cầu về nhà ở đô thị mới sẽ giảm trong thập kỷ tới. "Vì vậy, các công ty bất động sản sẽ tranh nhau để giành lấy một chiếc bánh đang bị thu hẹp lại", ông nói.
