Phân cấp, minh bạch các dự án BT

Chỉ định thầu hưởng lợi kép

TS. Huỳnh Thế Du, Đại học Fulbright Việt Nam, phân tích: Trong điều kiện của TPHCM, nguồn lực lớn nhất cho sự phát triển của TP vẫn là khai thác giá trị từ đất đai, song đây cũng là phương án mang nhiều rủi ro.

Thời gian qua, khi thực hiện các dự án theo hình thức BT, TPHCM triển khai theo phương thức đổi đất lấy hạ tầng, nhà đầu tư thường được lựa chọn theo phương thức chỉ định thầu chứ không qua đấu thầu công khai.

Rất nguy hại khi các nhà đầu tư lại phụ thuộc quá nhiều vào tiền vay ngân hàng do năng lực tài chính có hạn. Bình thường không sao, nhưng khi lãi suất ngân hàng biến động ngay lập tức tiến độ dự án bị ảnh hưởng, tính rủi ro tăng lên.

Cần phải có cách thức mới trong đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, TPHCM đừng thực hiện việc đổi đất lấy hạ tầng nữa. Phương thức hợp lý hơn là hãy bán đấu giá độc lập quyền sử dụng đất, rồi lấy tiền thanh toán hợp đồng BT theo tiến độ.  TS. Huỳnh Thế Du

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng phương thức chỉ định thầu các khu “đất vàng” theo hình thức BT, BOT thời gian qua đang bộc lộ những mặt hạn chế. Nhà đầu tư thường chỉ có khoảng 10%, còn 90% vốn xây lắp là do vay ngân hàng nên tiềm ẩn rủi ro, có thể ảnh hưởng đến tiến độ toàn công trình và phát sinh tiêu cực, lợi ích nhóm.

Ông Châu nhận định: “Các nhà đầu tư đã được hưởng lợi kép. Đó là khi nhận thầu thi công công trình, dự toán thường do các nhà đầu tư đề xuất. Các khu đất ở vị trí đắc địa được tăng cường hệ thống giao thông để đầu tư kinh doanh bất động sản, thường cũng do nhà đầu tư đề xuất để thanh toán bù trừ. Bên cạnh đó, khi được chỉ định làm nhà thầu xây lắp, các nhà thầu không phải qua thủ tục đấu thầu công khai. Đồng thời cũng được chỉ định đầu tư dự án bất động sản trên các khu đất vàng mà không phải đấu thầu công khai. Việc này triệt tiêu sự cạnh tranh”.

Đơn cử như tại khu đất vàng số 23 Lê Duẩn (quận 1, TPHCM), giá khởi điểm đấu giá 558 tỷ đồng, có 13 doanh nghiệp tham dự đấu giá, sau 16 vòng đấu giá, mức giá thắng đấu giá lên đến 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm, giúp ngân sách nhà nước thu được đúng giá trị khu đất. Chính vì vậy, ông Châu đề nghị phải tiến tới đấu thầu, đấu giá công khai rộng rãi trong nước và quốc tế, nhất là với những khu đất vàng của TPHCM. 

Xây dựng quy trình, ngăn chặn lợi ích nhóm

Phó Chủ tịch UBND TPHCM Trần Vĩnh Tuyến đã ghi nhận các đóng góp tích cực của các chuyên gia, nhà khoa học và nêu rõ: “Hiện nay chúng ta đang xem nhẹ việc đàm phán xây dựng hợp đồng BT, thậm chí trong quá trình điều hành trước đây có những dự án khi làm mà không có địa chỉ quỹ đất để thanh toán. Đúng ra quỹ đất đó phải được phê duyệt 1/2.000, xác định ranh giới pháp lý để đàm phán thanh toán…

Phải làm rõ những vấn đề này để xác định rõ trách nhiệm của từng ngành, từng cấp. Xác định quỹ đất để thanh toán phải là trách nhiệm của Sở Xây dựng, còn giải phóng mặt bằng phải là chính quyền địa phương chứ không phải chung chung như hiện nay. UBND TP sẽ làm việc với các sở, ngành để xây dựng quy trình này”.

Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Thành Phong nêu ra dẫn chứng cụ thể và khẳng định:“Ở vùng lõi của Khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2) hiện có những lô đất rất đẹp, đã được Nhà nước bỏ tiền giải phóng mặt bằng. Rất nhiều nhà đầu tư theo đuổi, muốn thực hiện các dự án BT để có được các mảnh đất này. Với tư cách là Trưởng Ban chỉ đạo Khu đô thị mới Thủ Thiêm, tôi yêu cầu đấu giá chúng. Không có BT ở đây. Có thể các nhà đầu tư theo đuổi các mảnh đất này sẽ không vui, nhưng chuyện này phải rõ ràng”.

Do vậy theo ông Phong,  việc xây dựng một khung pháp lý đầy đủ và minh bạch là điều kiện tiên quyết cho thành công của các dự án BT. Điều này còn giúp làm tăng niềm tin đầu tư, đảm bảo dự án đạt hiệu quả, phân chia rủi ro phù hợp và tránh những rủi ro tiềm tàng. Sự thành công của các dự án BT còn đến từ việc lựa chọn các đối tác tư nhân phù hợp. Chỉ có những doanh nghiệp tư nhân có năng lực và vững mạnh mới đủ khả năng tài trợ vốn, thiết kế, xây dựng, vận hành, bảo dưỡng và cung cấp dịch vụ cho đến khi kết thúc thời gian nhượng quyền.

Để đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư BT, Chủ tịch UBND TP chia sẻ, trong từng dự án BT phải nhận diện và xác định đầy đủ các rủi ro tiềm tàng để phân chia hợp lý, đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước - người dân - doanh nghiệp. Tầm quan trọng của sự minh bạch trong các dự án BT giúp tránh đi lợi ích nhóm, thân hữu và phòng ngừa được tiêu cực, tham nhũng trong các hợp đồng của khu vực nhà nước. Bởi các dự án BT chỉ chú trọng vào các vị trí đất đẹp, ở trung tâm, có khả năng thu về lợi nhuận nhanh, ít rủi ro… 

Chủ tịch Nguyễn Thành Phong yêu cầu Sở KH-ĐT hoàn chỉnh Quy định về quản lý đầu tư dự án theo hình thức BT theo hướng tăng cường phân cấp, công khai, minh bạch; xác định rõ trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong triển khai dự án, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước - người dân - doanh nghiệp. Ngoài ra, Sở TN-MT phải xây dựng danh mục quỹ đất để công bố công khai làm cơ sở thanh toán cho hợp đồng BT các dự án; đưa đấu giá, đấu thầu thành phương thức chính cho việc phân bổ đất công trên địa bàn TPHCM.