Thời gian qua, hàng trăm khu đô thị được cấp phép khiến cung vượt cầu, thị trường bất động sản đất nền ở các địa phương trong cả nước có những biến động bất thường, đất nền dự án được rao bán, đẩy giá lên cao so với thực tế. Một số địa phương nhanh tay chuyển đổi quy hoạch từ đất thương mại, dịch vụ, đất công cộng sang đất ở đô thị, bật đèn xanh cho doanh nghiệp phân lô bán nền, thu lợi từ tiền bán đất.
Lổ hổng trong quản lý tài nguyên đất đai cũng chính là căn nguyên làm cho những vụ khiếu nại, khiếu kiện diễn ra tại nhiều địa phương. Hậu quả việc quản lý đất đai lỏng lẻo làm cho bộ mặt đô thị nhếch nhác, chắp vá. Quy hoạch hướng đến những lợi ích trước mắt, tư duy nhiệm kỳ mà thiếu trách nhiệm với tương lai. Quy hoạch đô thị theo kiểu “chọn nạc nhả xương”. Tức là lựa những phần đất nông nghiệp, đất trống ít đền bù giải tỏa hoặc đền bù với giá thấp triển khai trước, chừa những nơi đông dân cư lại. Chính cách làm thiếu khoa học này đã làm phá vỡ cảnh quan đô thị.
Đầu tháng 7 vừa qua, dư luận ở thành phố Đà Nẵng xôn xao về vụ một doanh nghiệp tự vẽ dự án trên một lô đất 'vàng' để bán. Dự án này nằm bên bờ sông Hàn do Nhà nước sở hữu nhưng một công ty tư nhân đã tự ý vẽ ra dự án, bán theo hình thức góp vốn đầu tư với giá ưu đãi thu tiền khách hàng.
Ông Trần Văn Ân, Giám đốc Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Đà Nẵng rất bất ngờ khi biết có việc này: "Lô đất ở phường Nại Hiên Đông (quận Sơn Trà) có ký hiệu là lô A2.1 là đất xây dựng chung cư có thời hạn sử dụng 50 năm. Tôi rất ngạc nhiên khi nghe nói là đất khu này có rao bán. Bởi vì ngày 10/7 mới mở cuộc bán đấu giá mới xác định được người trúng đấu giá".
Việc vẽ dự án trên giấy nhằm bán đất không thuộc sở hữu của mình như trường hợp vừa nêu khá nhiều. Công an thành phố Đà Nẵng cũng đã khởi tố bắt giam nhiều người lừa đảo bán đất nền không thuộc sở hữu của mình. Phân lô bán nên trên giấy dưới dạng hợp đồng thỏa thuận, hợp đồng góp vốn đã khiến bao nhiêu gia đình khổ sở “tiền mất, tật mang”. Tình trạng san lấp đô thị, phân lô bán nền ồ ạt trở thành thứ dịch khi mà các “dự án ma” lây lan khắc các địa phương.
Quy định phân lô bán nền dễ dãi cũng khiến các địa phương thay đổi quy hoạch, phê duyệt quy hoạch chạy theo hướng có lợi cho doanh nghiệp phá nát quy hoạch chung, khiến bộ mặt đô thị nham nhở.
Dự án Khu đô thị Phú Hải (ở phường Phú Hải, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình) nằm ở vị trí đắc địa. Mục tiêu của dự án là đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ nhằm tạo thành khu đô thị hoàn chỉnh... Mục tiêu là vậy nhưng bằng cách làm theo kiểu “chọn nạc, nhả xương”, các nhà quy hoạch ở tỉnh Quảng Bình thống nhất lấy một phần diện tích đất không có nhà, đất ao hồ làm khu dân cư. Khu đông dân cư bị chừa lại nằm co cụm cạnh khu đất dự án. Một người dân cho biết, khu đô thị mới có cos nền cao hơn nửa mét so với nền nhà dân nên khi mưa xuống, nước từ các cống rãnh tràn vào nhà bốc mùi xú uế.
Ông Phạm Văn Quang, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Quảng Bình giải thích: Khi quy hoạch các dự án khu đô thị mới, căn cứ dự báo về biến đổi khí hậu và quy định chung về cốt nền của TP Đồng Hới từ năm 2012 nên các cốt nền cao hơn khu đô thị cũ.
Trả lời thắc mắc vì sao không mở rộng dự án khu đô thị mới Phú Hải, thành phố Đồng Hới, di dời những hộ thấp trũng này đến khu tái định cư mới mà chừa lại như một “khúc xương”, ông Phạm Văn Quang cho biết: “Chỗ đó nếu phản ánh như vậy thì để chúng tôi xuống xem xét, kiểm tra lại chứ khu đô thị mới Phú Hải, chúng tôi cũng tổ chức nhiều cuộc họp rồi”.
Mấy năm nay, người dân ở thôn 2, phường Điện Dương, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam khổ sở với dự án Đại Dương Xanh. Bà Nguyễn Thị Tích, 75 tuổi, ở thôn 2, xã Điện Dương, thị xã Điện Bàn tỉnh Quảng Nam sống trong ngôi nhà tình nghĩa nay đã xuống cấp cùng với người chồng bệnh tật. Khi nhà đầu tư sầm sập đổ đất san lấp làm đô thị, khu vườn nhỏ bị thu hồi nhưng ngôi nhà nhỏ thì không được di dời đi nơi khác. Hai vợ chồng già cứ ở trong nhà ngước nhìn trời xanh và nền đất đô thị mới, muốn ra đường thì phải bắc thang bò lên.
“Họ đổ đất cao hơn ở ngoài nên nước đọng như cái ao. Dốc cao quá nên phải bò lên nên tôi bị trượt té gãy xương”, bà Nguyễn Thị Tích nói.
Năm 1999, quy hoạch Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Tuy nhiên, trong một thời gian dài, không có nhà đầu tư thực sự tiềm lực để đầu tư các dự án theo quy hoạch. Địa phương đã “chuyển hướng” kêu gọi các nhà đầu tư nhỏ, không đủ năng lực triển khai thực hiện. Nhiều chủ đầu tư nảy ra sáng kiến “đi vòng”, chọn chỗ “nạc” làm đường, đặt cống bán đất ăn xổi, để lại những điểm da beo, da báo loang lổ.
Ông Lê Trí Thanh, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam cho biết, từ những bất cập trong công tác quy hoạch, năm 2017, địa phương tiến hành tổng rà soát quy hoạch để bổ sung, điều chỉnh các quy hoạch phân khu cụ thể hơn so với quy hoạch chung.
"Phải mất hơn 2 năm để tổng rà soát đánh giá lại. Trước hết là phải căn cứ vào quy hoạch phân khu mới nhất đã được điều chỉnh. Những quy hoạch chi tiết nào của các dự án mà ảnh hưởng bởi quy hoạch phân khu thì phải điều chỉnh lại cho phù hợp với quy hoạch phân khu. Diện tích có thể co giãn, thay đổi”, ông Lê Trí Thanh cho hay.
UBND tỉnh Quảng Ngãi cũng điều chỉnh quy hoạch nhiều dự án gây bức xúc dư luận. Điển hình là Dự án Khu dân cư Phan Đình Phùng. Sau 10 năm trúng đấu giá, triển khai thực hiện dự án Khu dân cư này, Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt đã bán hết đất nền nhưng các nghĩa vụ đối với phần đất công cộng vẫn chưa hoàn thành. Chưa hết, doanh nghiệp này còn muốn chuyển một diện tích lớn đất thương mại – dịch vụ sang đất ở để tiếp tục phân lô, bán nền.
Ông Nguyễn Phong, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi lại cho rằng, việc điều chỉnh quy hoạch này không nhiều và chủ yếu do cấp huyện, thành phố thực hiện: “Điều chỉnh đất từ thương mại dịch vụ sang đất ở, ở đây chỉ có 1 dự án là Dự án của Công ty Phát Đạt. Từ năm 2009 nhà đầu tư thứ cấp không có. Do đó, nhà đầu tư đề nghị một phần đất thương mại dịch vụ sang đất ở. Hiện nay, việc điều chỉnh đó thành phố duyệt vì cấp thành phố là cấp duyệt quy hoạch chi tiết 1 phần 500. Chúng tôi chỉ quản lý quy hoạch chung”.
Còn tại thành phố Đà Nẵng, ông Tô Văn Hùng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP Đà Nẵng cho biết, khi triển khai một dự án thì việc điều chỉnh quy hoạch luôn luôn xảy ra. Hội đồng nhân dân thành phố Đà Nẵng cũng đã xây dựng Nghị quyết 122 liên quan đến quản lý đầu tư và triển khai đề án quy hoạch trên địa bàn thành phố. Theo đó, yêu cầu việc điều chỉnh quy hoạch phải đảm bảo một nguyên tắc quy hoạch sau phải tốt hơn quy hoạch trước. Tuy nhiên, ông Tô Văn Hùng cho biết, tình trạng điều chỉnh quy hoạch xảy ra nhiều khiến phá vỡ ý tưởng quy hoạch ban đầu.
"Tôi theo dõi nhận thấy là đúng chúng ta kiểm soát đồ án quy hoạch chưa chặt chẽ. Có tình trạng điều chỉnh quy hoạch. Chúng ta chỉ tập trung chạy theo lợi ích của nhà đầu tư. Về mặt cơ quan quản lý nhà nước chúng ta phải kiểm soát, tránh tình trạng là quy hoạch ban đầu và cái thực tế triển khai nó phá vỡ đi ý tưởng ban đầu”, ông Tô Văn Hùng nêu ý kiến.
Trong điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đà Nẵng đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2045, thành phố đã tiếp cận vấn đề đó và hướng theo cách là sẽ gom lại những khu đất nhỏ đã bị phân lô, tạo ra những quỹ đất lớn hơn nhằm thu hút những nhà đầu tư lớn. Qua đó, tạo ra một bộ mặt đô thị xứng đáng và hiện đại hơn.
Hậu quả của việc phân lô bán nền rầm rộ thời gian qua khiến thành phố Đà Nẵng và nhiều địa phương phải sửa sai bằng nhiều cách nhưng chưa thống nhất chung toàn quốc. Siết chặt phân lô bán nền, từng bước điều chỉnh quy hoạch với hành lang pháp lý đồng bộ là yêu cầu bức thiết hiện nay.
