Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) theo báo cáo từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, 13 chương với 196 điều, thể chế hóa 8 nhóm chính sách đã được Chính phủ trình Quốc hội.
Vấn đề sở hữu nhà chung cư đang gây tranh cãi dự thảo lần này đề xuất hai phương án.
Phương án 1, bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư, theo đó, quy định cụ thể về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ.
Với phương án 1, khoản 2 điều 25 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền (gọi chung là tuổi thọ công trình). Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Phương án 2 là giữ nguyên như quy định hiện hành, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Theo GS.TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn Dân chủ - Pháp luật (Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam) căn cứ để dự thảo có thêm quy định mới về chấm dứt quyền sở hữu hợp pháp nhà chung cư là không xác đáng.
“Không thể đánh đồng những nhà chung cư đã xuống cấp, hết hạn hiện nay với những nhà chung cư hình thành quyền sở hữu từ quyền mua, bán hợp pháp theo giá thị trường vào những năm Nhà nước có chủ trương phát triển thị trường nhà ở” - GS.TS Trần Ngọc Đường nêu ý kiến.
Nhà chung cư trên thị trường hiện nay, xác lập quyền sở hữu dựa trên sự mua bán được Nhà nước công nhận, đây là quyền sở hữu hợp pháp. Vì vậy, nhà chung cư hiện nay là khối tài sản rất lớn của một gia đình (có những chung cư giá trị hàng chục tỷ) Nhà nước ra một quyết định bằng một quy định của luật là chấm dứt quyền sở hữu, GS.TS Trần Ngọc Đường phân tích thêm.
Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam lại đồng tình với chủ trương sở hữu chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở, hiện nay ngay cả Liên Hợp Quốc khi công nhận quyền sở hữu kiến trúc công trình cũng có thời hạn.
“Đối với nhà chung cư cần thống nhất có thời hạn sử dụng theo cấp công trình, nhưng nên bổ sung thêm quy định trách nhiệm của Nhà nước, cơ quan quản lý khi hết hạn sử dụng thế nào để người dân yên tâm” - ông Đào Ngọc Nghiêm nói.
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng bổ sung mô hình chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ trong dự thảo Luật nhà ở, ngoài Nhà nước, doanh nghiệp, cần đưa thêm mô hình cộng đồng các hộ dân liên kết cải tạo chung cư cũ. Đây là mô hình rất thực tiễn, Hà Nội đã áp dụng thành công, các nước cũng đã làm, ông Đào Ngọc Nghiêm phân tích.
GS.TS Phan Trung Lý, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Quốc hội cho rằng, quy định của dự thảo luật cần dựa trên quyền con người để quy định. Với sở hữu nhà chung cư có thời hạn, quy định của Luật nhà ở cần nêu rõ thời hạn sở hữu nhà chung cư khi bán nhà. Bên cạnh đó, cần công khai, minh bạch giữa quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu đất. Nếu không tách ra thì không xử lý được tranh cãi trong xã hội về quyền sở hữu chung cư hiện nay.
GS.TS Phan Trung Lý đề nghị, tiếp tục hoàn thiện hai dự thảo luật, đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp, thống nhất. Các quy định của pháp luật về nhà ở hay bất động sản, về xây dựng hay kinh doanh bất động sản đều phải được tiếp cận và quy định trên cơ sở quyền con người - về sở hữu, về tài sản, về nhà ở, về đất đai, về tự do kinh doanh trong các ngành nghề mà pháp luật không cấm.
