940 ha nằm trong quy hoạch
Thành phố xác định 5 khu vực được quy hoạch phát triển đô thị TOD với tổng diện tích khoảng 940ha.
Khu vực 1 là khu vực trung tâm (ga Bến Thành, Tao Đàn) có diện tích khoảng 188,57ha. Khu vực 2 gồm các ga Dân Chủ, Hòa Hưng, Lê Thị Riêng, Phạm Văn Hai và Bảy Hiền rộng khoảng 265ha.
Khu vực 3 gồm ga Nguyễn Hồng Đào khoảng 43,81ha. Khu vực 4, khu vực phía tây tuyến Metro số 2 gồm các ga Bà Quẹo, Phạm Văn Bạch và Tây Thạnh được định hướng phát triển theo hướng kết nối kinh tế-logistics với diện tích khoảng 148,92ha. Khu vực 5 gồm nhà ga và depot Tham Lương có quy mô lớn nhất, khoảng 292,81ha.
Theo UBND TPHCM, việc lập quy hoạch TOD dọc tuyến Metro số 2 nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất quanh các nhà ga, thúc đẩy phát triển đô thị mật độ cao gắn với giao thông công cộng, đồng thời tạo nguồn lực cho đầu tư và phát triển hệ thống đường sắt đô thị của thành phố trong thời gian tới.
Trong quá trình nghiên cứu lập quy hoạch TOD, UBND TPHCM cũng cho biết ranh quy hoạch chung quanh nhà ga dọc tuyến Metro số 2 có thể điều chỉnh, thay đổi phù hợp với điều kiện thực tế và căn cứ pháp lý của các dự án liên quan.
Người dân có nên lo lắng?
Trao đổi với phóng viên ĐTTC, ông Trương Trung Kiên, Giám đốc Sở QH-KT TPHCM cho biết, trên cơ sở ranh quy hoạch TOD vừa được UBND thành phố phê duyệt, Ban Quản lý phát triển đô thị (thuộc Sở QH-KT) được giao tổ chức lập quy hoạch chi tiết, sau đó trình Sở QH-KT thẩm định trước khi Sở trình UBND thành phố phê duyệt.
Theo ông Kiên, hiện nay các cơ quan chuyên môn đang phối hợp với đơn vị tư vấn để thực hiện công tác lập quy hoạch chi tiết, thời hạn trong vòng 4 tháng kể từ ngày UBND thành phố phê duyệt ranh quy hoạch để trình cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định.
Theo các chuyên gia, việc “khoanh vùng” 940 ha nói trên mới chỉ là bước xác định ranh giới để nghiên cứu quy hoạch, chứ chưa phải quy hoạch chi tiết cuối cùng. Cụ thể, khi có quy hoạch chi tiết mới xác định khu vực nào được giữ nguyên hiện trạng, khu nào sẽ chỉnh trang, khu nào sẽ điều chỉnh mật độ xây dựng để phù hợp với “đô thị nén”…. Như vậy người dân có nhà, đất nằm trong ranh quy hoạch không quá lo lắng.
Chuyên gia đô thị học Nguyễn Minh Hòa cho cho biết thêm, sẽ có 3 tác động đến khu vực ranh quy hoạch: thứ nhất giải tỏa để xây dựng nhà ga, thứ hai lấy đất phục vụ cho các dịch vụ ăn theo và các công trình phát triển kinh tế- xã hội, thứ ba là chỉnh trang giao thông kết nối nhà ga.
Tuy nhiên diện tích đất cho việc xây dựng các nhà ga dọc tuyến và khu vực depot Tham Lương đã được giải tỏa xong. Do đó phần việc còn lại là tập trung vào công tác chỉnh trang, kết nối giao thông vào nhà ga, như mở rộng đường, lập quy hoạch ở các khu vực đất trống nằm trong 5 khu vực nói trên.
Trước đó, UBND quận Tân Bình (cũ) đã công bố kế hoạch phát triển đô thị theo mô hình TOD tại hai khu vực dọc tuyến Metro số 2, gồm Trung tâm triển lãm - văn hóa thể thao quận Tân Bình và khu đất C30 theo cơ chế của Nghị quyết 98. Khu đất tại số 446 - 448 đường Hoàng Văn Thụ có diện tích 5,1 ha, hiện đang do Nhà nước quản lý và không cần phải thực hiện giải phóng mặt bằng. Đây là khu đất có vị trí thuận lợi, tiếp giáp với nhà ga Bảy Hiền của tuyến Metro số 2.
UBND quận Tân Phú (cũ) cũng đã chọn một khu đất sát tuyến Metro số 2 để phát triển đô thị theo mô hình TOD. Đó là khu I/82A tại phường Tây Thạnh, rộng 26 ha, nằm dọc hai trục đường Tây Thạnh và Trường Chinh. Theo quy hoạch, nơi đây sẽ trở thành khu đô thị nén với không gian ngầm được khai thác triệt để nhằm tối ưu hóa giá trị sử dụng đất và tạo ra một môi trường sống hiện đại, thuận tiện cho cư dân.
2 khu đất nói trên nằm trong ranh quy hoạch TOD thành phố vừa phê duyệt, sẽ được tăng mật độ xây dựng, tăng hệ số sử dụng đất… để phát triển mô hình “đô thị nén” dọc các tuyến metro.
Do đó theo các chuyên gia, người dân có nhà, đất trong khu vực TOD trong thời điểm hiện tại chưa vội lo lắng. Bởi chỉ những vị trí phục vụ hạ tầng, công trình công cộng, không gian cảnh quan, nhà ga, đường kết nối... mới phải thu hồi đất. Ngược lại, các bất động sản trong ranh quy hoạch được hưởng lợi từ hệ thống Metro giúp tăng giá trị khai thác, khả năng cho thuê và tiềm năng tăng giá trong dài hạn.
