May mắn thoát lỗ trong năm 2012 nhờ khoản lợi nhuận từ việc bán CP STB, nhưng liệu CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương tín - Sacomreal (SCR) có tiếp tục duy trì được lợi nhuận trong năm nay? Đây là điều giới đầu tư hết sức quan tâm bởi SCR là một trong những doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa lớn nhất trên TTCK.
Thoát lỗ nhờ bán cổ phần
 |
Sacomreal là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực phát triển và phân phối các dự án bất động sản phân khúc trung và cao cấp tại TPHCM. Mã SCR được niêm yết trên HNX tháng 11-2010 với mức giá đóng cửa phiên giao dịch đầu tiên 26.100 đồng/CP và hiện nằm trong top 10 các công ty bất động sản niêm yết có vốn hóa lớn nhất trên TTCK, với vốn điều lệ 1.430 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu 2.257 tỷ đồng và tổng tài sản lên đến 6.519 tỷ đồng.
Sacomreal hiện đang sở hữu quỹ đất lớn khoảng 60ha, phân bố tại các quận 7, 8, 2, Thủ Đức, Tân Phú. Đây là thị trường nhà đất tiềm năng và diễn biến giao dịch sản phẩm dự án sôi động nhất TP.
Dự án Celadon City có quy mô 82ha tại quận Tân Phú đang bàn giao 263 căn hộ đầu tiên trong số 1.500 căn hộ của phân khu Ruby. Sacomreal hiện nắm giữ 34,51% cổ phần trong dự án này, tương ứng với 32,1 triệu CP với giá vốn 11.695 đồng/CP. Sacomreal đang đàm phán bán toàn bộ cổ phần này cho đối tác nước ngoài với giá khoảng 19.000 đồng/CP. |
Doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế của Sacomreal có sự trồi sụt mạnh qua các năm do doanh thu hoàn toàn phụ thuộc vào việc bán hàng và ghi nhận doanh thu theo tiến độ bàn giao dự án. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh của Sacomreal đạt đỉnh vào năm 2010 với tổng doanh thu đạt 1.117 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế là 427 tỷ đồng do ghi nhận thu nhập từ hàng loạt dự án bất động sản lớn.
Tuy nhiên, sau khi “chạm nóc” Sacomreal ngay lập tức rơi vào tình trạng bết bát do thị trường bất động sản có dấu hiệu đóng băng trong năm 2011. Theo thống kê, doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế của Sacomreal trong năm 2011 sụt giảm lần lượt 50% và 96% so với năm 2010.
Nguyên nhân, ngoài việc tiến độ bán hàng chậm hơn năm 2010, có dự án bán được hàng nhưng chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, thì việc tăng chi phí quản lý, lỗ từ công ty liên kết cũng góp phần làm lợi nhuận sụt giảm mạnh.
Năm 2012, dù điều kiện thị trường bất động sản còn gặp nhiều khó khăn, nhưng Sacomreal vẫn đặt kế hoạch nhiều tham vọng 1.403 tỷ đồng doanh thu và 110 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế. Kết quả là doanh nghiệp đã không hoàn thành kế hoạch doanh thu (đạt 45% kế hoạch) do chưa đủ điều kiện ghi nhận hết doanh thu từ dự án Belleza.
Thế nhưng, Sacomreal đã may mắn hoàn thành kế hoạch lợi nhuận nhờ khoản lợi nhuận khác. Đó là việc bán toàn bộ 17,3 triệu CP của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín (STB) mang lại khoản thu nhập 300 tỷ đồng.
Trông chờ Celadon City
Thông thường, khi thị trường bất động sản diễn tiến khả quan, hàng tồn kho lớn được xem như của để dành của doanh nghiệp. Nhưng khi thị trường ảm đạm, nó lại trở thành gánh nặng của doanh nghiệp. Theo thống kê, giá trị sổ sách của hàng tồn kho và các khoản đầu tư ngắn hạn, dài hạn liên quan đến bất động sản của Sacomreal tại thời điểm cuối quý I-2013 là 5.472 tỷ đồng, (chiếm 84% tổng tài sản).
Đáng lưu ý, chỉ riêng dự án Jamona City đã chiếm 44,5% khoản mục hàng tồn kho của Sacomreal. Sản phẩm tiêu thụ chậm khiến vòng quay hàng tồn kho của SCR từ 2011 đến nay ở mức rất thấp, chỉ đạt từ 0,17-0,19 vòng.
Trong khi đó, các dự án tiềm năng như Belleza, Carillon mặc dù tiêu thụ tốt trong năm 2012, nhưng do chưa hoàn tất việc xây dựng và giao nhà nên chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, dẫn đến khoản mục hàng tồn kho liên quan đến 2 dự án này vẫn còn khoảng 1.100 tỷ đồng.
Năm 2013 Sacomreal chủ yếu ghi nhận doanh thu từ Belleza. Đây là nguồn doanh thu chắc chắn nhất, do việc bán hàng và thu tiền hầu như đã xong (chỉ còn 10 căn penthouse và tầng thương mại chưa bán) và việc ghi nhận chủ yếu liên quan đến sổ sách kế toán.
Các nguồn thu khác có độ chắc chắn không cao do tính khả biến, bao gồm khoản chuyển nhượng phần vốn góp trong Celadon City và một số tài sản khác như dự án Lương Định Của, cao ốc Lũy Bán Bích - Cầu Tre. Chính vì vậy, theo tính toán của CTCK Bảo Việt (BVS), nếu không có khoản thu nhập tài chính từ chuyển nhượng phần sở hữu dự án Celadon City, Sacomreal sẽ bị lỗ khoảng 71 tỷ đồng năm 2013.
Do đó, việc chuyển nhượng Celadon City được xem là rất cấp thiết trong năm nay, nhằm có nguồn tiền thu về để thanh toán các khoản nợ đến hạn. Theo thông tin từ Sacomreal, các thủ tục chuyển nhượng đã gần hoàn tất với lợi nhuận dự kiến khoảng 200 tỷ đồng.
Một điểm bất lợi khác của Sacomreal là tỷ lệ nợ vay cao so với các doanh nghiệp cùng ngành. Sacomreal đang có khoản vay ngắn hạn 848 tỷ đồng và vay dài hạn 1.884 tỷ đồng. Lãi suất vay vào khoảng 14-16%/năm cho vay ngắn hạn và 16,5%/năm cho các khoản vay dài hạn.
Hiện hệ số tổng nợ vay/tổng tài sản của Sacomreal trong các năm qua thường trên 0,4x, cao gấp đôi các doanh nghiệp có quy mô tài sản tương đương như QCG, BCI, IJC hay DIG. Cụ thể, tại thời điểm 31-3-2013, hệ số này của Sacomreal là 0,42x, trong khi của QCG là 0,27x, BCI là 0,14x, IJC là 0,12x và DIG là 0,23x.
Việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao khiến cho Sacomreal chịu áp lực lãi vay lớn. Tỷ lệ lãi vay/tổng chi phí của Sacomreal từ mức 16,3% trong năm 2010 đã tăng mạnh lên mức 26,8% trong năm 2011và giảm xuống mức 22,5% trong năm 2012.
