Các khoản thu, sắc thuế liên quan đến đất đai
Với vai trò là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nguồn lực tài nguyên đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước cần thiết phải sử dụng các công cụ phù hợp với cơ chế kinh tế trong từng giai đoạn phát triển.
Các công cụ thường được sử dụng trong quản lý đất đai bao gồm các biện pháp hành chính như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công nhận hoặc trao quyền sử dụng đất; các biện pháp kinh tế như động viên tài chính gắn với việc trao cho người dân hoặc công nhận cho họ được quyền khai thác, sử dụng đất (thí dụ tiền bán đất/cấp quyền sử dụng đất, tiền thuê đất).
Các loại thuế, phí liên quan đến đất cũng là biện pháp kinh tế trong quản lý đất đai đã và đang được áp dụng tại các quốc gia trên thế giới.
Câu hỏi đặt ra là làm thế nào để hạn chế đầu cơ và điều tiết giá trị tăng thêm từ đất, các khoản thu, sắc thuế liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai đã đủ hay cần bổ sung khoản thu nào, bãi bỏ khoản thu nào?
Tôi cho rằng chính sách hiện hành đã bao quát được các loại thuế, khoản thu cần phải có; bảo đảm sự đồng bộ, phù hợp với quy trình quản lý của Nhà nước cũng như thực tế sử dụng của cá nhân và pháp nhân. Tuy nhiên, cần sửa đổi các quy định pháp luật hiện hành cho phù hợp với yêu cầu quản lý và phát triển trong giai đoạn tiếp theo.
Chẳng hạn, để hạn chế đầu cơ, cần cân nhắc mối quan hệ giữa tăng thuế đối với đất nắm giữ hay tăng thuế khâu mua/bán chuyển nhượng, bởi việc đầu cơ nắm giữ đất đai có liên quan đến thị trường bất động sản (BĐS). Đối với đất phi nông nghiệp cần thiết sẽ tăng thuế, áp thuế lũy tiến theo tiêu chí diện tích, hoặc theo tiêu chí số lượng thứ tự mảnh đất hoặc kết hợp cả 2 tiêu chí. Lựa chọn theo cách nào cũng cần tính đến phương án quản lý và công nghệ quản lý.
Khi cơ sở dữ liệu công dân, đất đai và thuế được tích hợp sẽ cho phép chúng ta chọn được phương án tốt trong từng giai đoạn.
Còn đối với việc điều tiết giá trị tăng thêm từ đất thì sao? Giá trị tăng thêm lớn nhất từ đất đai trong thời gian vừa qua là do chính sách, thể chế của Nhà nước, trong đó vấn đề quy hoạch và đầu tư cơ sở hạ tầng là lớn nhất.
Vì vậy, cần nhắm vào việc thu tiền sử dụng đất khi giao đất, hoặc công nhận đất đang sử dụng chưa có giấy tờ (cấp sổ đỏ), và thuế chuyển nhượng đối với người có đất chuyển nhượng được hưởng lợi giá đất tăng do Nhà nước mang lại.
Áp thuế GTGT và thuế thu nhập với chuyển nhượng BĐS
Áp thuế GTGT và thuế thu nhập với chuyển nhượng BĐS
Một vấn đề đang được đề cập đến trong lần sửa luật này, là vấn đề thu hồi đất và đền bù cho người có đất bị thu hồi. Thực tế, đất đang sử dụng đều có chủ, nên khi Nhà nước giao đất cho chủ mới sẽ phải thu hồi đất của người đang sử dụng, tức phải tính đến khoản chi ra để bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Chúng ta đang áp dụng 2 cơ chế: (1) cho phép chủ đầu tư dự án tính bù trừ tiền thu sử dụng đất với tiền chi bồi thường hỗ trợ hoặc thu hồi đất; (2) có trung tâm phát triển quỹ đất thu hồi đất để có đất sạch đấu giá hoặc giao cho chủ đầu tư dự án.
Lâu nay, các doanh nghiệp tận dụng cơ chế thông thoáng trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự “bí mật” trong quy hoạch của cơ quan quản lý đất đai, đã thực hiện mua gom đất của dân, áp dụng đền bù và các biện pháp tổng hợp để lấy được đất của dân, tự lập dự án, tự xây dựng phương án đền bù, giải phóng mặt bằng… được hỗ trợ bằng cơ chế “hội đồng” nên chúng ta không điều tiết được. Do vậy cần sửa ngay cơ chế này cùng với việc công khai minh bạch, tăng cường giam sát.
Một vấn đề nữa, với thuế chuyển nhượng đất, thực tế thất thu nhiều nhất là do cơ chế giá đất tính thuế, giá do UBND cấp tỉnh quy định và công bố hàng năm nên không bao giờ theo sát được thị trường. Bởi lẽ, giá đất được dùng cho nhiều mục đích, vừa để tính thu tiền sử dụng đất, vừa dùng để tham chiếu khi xác định thuế chuyển nhượng, đồng thời được dùng để xây dựng các phương án thu hồi đất, bồi thường, lập dự án đầu tư.
Như một điều hiển nhiên, không địa phương nào tự quy định mức giá cao để phải lập dự toán chi cao, cộng thêm cơ chế “hội đồng”, cho thấy thất thu không nhỏ từ cơ chế giá đất. Cơ quan thuế cho dù có đấu tranh với người nộp thuế để tính đúng giá thu thuế cũng không đơn giản. Bởi sau họ là đội ngũ hùng hậu hành nghề công chứng, luật sư chỉ dẫn cho họ các phương án đối phó phù hợp.
Thất thoát thuế do tiêu cực trong tính giá thu thuế, trong cơ chế luân chuyển hồ sơ theo chức năng mỗi cơ quan đã và sẽ nảy sinh ở cả cơ quan quản lý đất đai tại địa phương và cơ quan thuế tại cơ sở không dễ kiểm soát được.
Với các sắc thuế cụ thể, từ thực tiễn vài chục năm qua, nên áp dụng cả thuế GTGT và thuế TNDN, TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, trong đó có chuyển nhượng đất mà BĐS tọa lạc. Đối với thuế TNCN đối với đất chuyển nhượng, đề nghị cho khôi phục lại phương pháp áp thuế 25% trên thu nhập chuyển nhượng Luật thuế TNCN số 04/2007 đã quy định.
| Dự án dữ liệu dân cư, đất đai đang được Bộ TN-MT hoàn thiện, cùng với cơ chế giá đất được sửa đổi, chúng ta sẽ có nguồn thu thuế không nhỏ từ việc điều tiết chuyển nhượng. |
