Hà Nội có thay đổi quy hoạch?
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn thành phố có khoảng 1.516 chung cư cũ có quy mô từ 2 đến 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990, ngoài ra còn một số nhà được xây dựng từ trước năm 1954. Mật độ xây dựng hầu hết đã tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần.
Trong khi đó, hệ thống kỹ thuật ở các chung cư đều cũ nát, đặc biệt là hệ thống cấp nước do dân tự cải tạo thành mạng lưới đường ống chằng chịt trên mặt nhà gây mất mỹ quan. Hầu hết các chung cư cũ đều thiếu hệ thống phòng cháy chữa cháy. Mặc dù là vấn đề bức thiết, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống cư dân, tuy nhiên công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vẫn là bài toán khó giải.
Tại Ðồ án quy hoạch phân khu đô thị H1-2 vừa được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt là cho phép các khu tập thể, chung cư cũ khi cải tạo xây dựng được tăng tầng cao công trình để giảm mật độ xây dựng, bổ sung diện tích cho công trình công cộng, không gian xanh nhằm cải thiện môi trường, nâng cao chất lượng sống của người dân.
Quy hoạch phân khu H1-2 bên cạnh khai thác tối đa hình thái cảnh quan cây xanh mặt nước hiện có, đồ án cũng định hướng một số khu vực được phép xây dựng công trình cao tầng, tạo điểm nhấn đô thị. Các khu tập thể, chung cư cũ khi cải tạo xây dựng được phép tăng tầng cao, dành quỹ đất ưu tiên bổ sung hệ thống hạ tầng đô thị, công trình công cộng, không gian xanh.
Cụ thể, đối với các khu tập thể, chung cư cũ Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành Công... ranh giới, phạm vi nghiên cứu, quy mô dân số, chức năng sử dụng đất và chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc sẽ được xác định theo dự án riêng trên nguyên tắc tăng tầng cao công trình để giảm mật độ xây dựng, ưu tiên bổ sung hệ thống hạ tầng đô thị, công trình công cộng, không gian xanh, cải thiện môi trường sống, nâng cao chất lượng sống của người dân.
Xin cơ chế đặc thù trong cải tạo chung cư
Trước đây, những đề án cải tạo chung cư cũ, những chủ đầu tư tham gia cũng có đề xuất về tăng chiều cao công trình để nâng hệ số sửa dụng đất. Đơn cử như khu tập thể Kim Liên nằm trên địa bàn phường Kim Liên và Phương Mai (quận Đống Đa), một tập đoàn đề xuất điều chỉnh mật độ xây dựng toàn khu từ 25,56% lên 36,8% (chỉ tiêu quy hoạch và quy chế cao tầng hiện nay quy định mật độ xây dựng là 25,19%). Chiều cao công trình nâng lên tối đa cao 40 tầng (quy chế là 24 tầng). Diện tích sàn xây dựng hiện trạng 219.656 m2 đề xuất nâng lên 881.500 m2.
Hay một đơn vị khảo sát và lập phương án cải tạo khu tập thể Thủy Lợi cũng đề nghị UBND thành phố xem xét chấp thuận phương án 2, tức là điều chỉnh tăng chiều cao công trình tối đa 24 tầng lên 35 tầng. Về quy mô dân số, dự án cải tạo khu tập thể Thuỷ Lợi đề xuất điều chỉnh hiện trạng từ 5.335 người lên 8.394 người.
Việc đề xuất tăng số tầng tại các dự án chung cư cũ sẽ góp phần nâng cao hệ số đất đai, tiết kiệm được quỹ đất song thực tế khó có thể áp dụng, bởi hầu hết các khu tập thể cũ đều nằm ở khu vực nội đô, còn được gọi là các khu “đất vàng”, do vậy sẽ có hạn chế về chiều cao của các toà nhà.
Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ đang gặp nhiều khó khăn do phương án thiết kế từ doanh nghiệp đều muốn nâng chiều cao xây dựng. Tuy nhiên, vấn đề này bị hạn chế bởi Luật Quy hoạch, Luật Thủ đô... Hầu hết hộ gia đình trong quá trình sử dụng đều cơi nới, khiến cho việc xác định diện tích bồi thường gặp khó khăn. Nhiều khu nhà nằm ở vị trí đất "vàng" nên chủ sở hữu đòi mức bồi thường giải phóng mặt bằng rất cao so với thực tế...
Đa số nhà chung cư cũ tập trung tại nội thành, thuộc khu vực hạn chế phát triển về mật độ, tầng cao và đặc biệt là dân số. Trong khi đó, việc điều chỉnh quy hoạch lại thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ. Hiện nay, ngân sách của địa phương còn hạn chế. Nhiều địa phương cũng chưa chủ động bố trí quỹ đất và vốn hỗ trợ lập quy hoạch, giải phóng mặt bằng để tái định cư cũng như đầu tư hạ tầng dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng, Thủ đô Hà Nội là địa bàn đặc thù, vì vậy cần phải có những cơ chế đặc thù trong quá trình triển khai thực hiện. Thời gian qua, đã có một số nhà đầu tư sẵn sàng tham gia các dự án cải tạo nhà chung cư cũ. Tuy nhiên, có những quy định của pháp luật không còn phù hợp với thực tiễn, gây cản trở quá trình thực hiện. Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị nếu Hà Nội vướng mắc về thông tư, nghị định thì cần sớm đề xuất sửa đổi; vướng mắc về luật thì xin cơ chế đặc thù để thí điểm.
