Tiếp tục sàng lọc thị trường địa ốc

Tăng cường lành mạnh hóa thị trường

Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2019 thị trường BĐS có khoảng 83.136 giao dịch thành công, giảm 26,1% so với 2018, trong đó BĐS nghỉ dưỡng gồm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch khoảng 6.280 giao dịch, giảm 20% so với 2018.

Nguồn cung trên thị trường BĐS có xu hướng giảm. Số dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Hà Nội 58 dự án với 31.184 căn chung cư (tăng 20,1% so với 2018) và 1.963 căn thấp tầng (giảm 49,1% so với 2018). Tại TPHCM có 47 dự án với 23.485 căn chung cư (giảm 14,1% so với 2018), 1.319 căn thấp tầng (tăng 9,9%). 

Tại TPHCM, trong năm 2019 có 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp, 158 dự án liên quan đến đất công nằm trong diện rà soát, trong đó có dự án bị điều tra, khởi tố. Cả năm 2019, chỉ có 1 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 12 dự án so với năm 2018; 4 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm 80% so với 2018… Những con số này cho thấy quy mô thị trường BĐS TPHCM và cả nước đều sụt giảm.

"Thị trường BĐS đang sụt giảm do độ trễ và sẽ còn sụt giảm trong vài năm tới. Trong bối ảnh này, nhiều doanh nghiệp lớn vẫn tăng trưởng, bên cạnh một số doanh nghiệp không thể tháo gỡ được khó khăn. Nên vấn đề của doanh nghiệp BĐS là phải minh bạch về môi trường kinh doanh. Có minh bạch và bình đẳng thị trường BĐS mới phát triển bền vững, lành mạnh" - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh, Phó Tổng giám đốc CTCP Phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House), cho rằng thị trường BĐS TPHCM thời gian qua không có nhiều thay đổi tích cực, nguồn cung sụt giảm, doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn khách quan lẫn chủ quan.

Điều này tạo ra áp lực tăng giá BĐS trong thời gian tới. Với Thuduc House, ngoài thị trường chính là TPHCM và Hà Nội với phân khúc nhà thấp tầng, căn hộ bình dân, các tổ hợp cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, công ty sẽ tiếp tục đẩy mạnh mở rộng hoạt động đầu tư ra các địa phương có tiềm năng phát triển như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Cần Thơ.

Các rào cản cần tháo gỡ

Báo cáo “Các xu hướng lợi nhuận theo ngành kinh tế năm 2019-2020” của CTCP Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report), cho thấy bên cạnh thế mạnh cốt lõi của thị trường BĐS là nhu cầu lớn, sức mua tốt, thanh khoản cao, tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, sự ổn định chính trị và quỹ đất để phát triển nhà ở đa dạng, quy định cho phép người nước ngoài sở hữu BĐS nhà ở ngày càng thông thoáng... thị trường vẫn đang bộc lộ nhiều điểm yếu nhất định. 

Cụ thể, sự thay đổi liên tục của chính sách, các quy định, quy trình phức tạp làm giảm tính hấp dẫn của môi trường kinh doanh. Hệ thống văn bản pháp quy về BĐS còn phức tạp và chồng chéo làm cản trở vai trò điều tiết thị trường. Nguồn vốn tài chính của ngành hạn chế, thị trường chứng khoán khó khăn trong huy động vốn, việc hạn chế các nguồn vốn tín dụng vào BĐS… cũng đang là các yếu tố khiến nhà đầu tư lo ngại.

Bên cạnh đó, hệ thống quy hoạch sử dụng đất còn bất cập, khâu giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn do khung giá đền bù chênh lệch nhiều so với giá thị trường. Tình trạng quy hoạch treo vẫn phổ biến tại nhiều đô thị.

Đặc biệt, tình trạng lừa đảo trên thị trường ngày càng tinh vi với các thủ đoạn mới, đã gây lo ngại cho các nhà đầu tư.

Trong ngắn hạn, Vietnam Report dự báo thị trường BĐS sẽ có những rung lắc nhất định nhằm thiết lập các mặt bằng giá mới phù hợp hơn. Trong năm 2020 và vài năm tiếp, các biến động thị trường là cách để thanh lọc, loại bỏ doanh nghiệp yếu kém nhằm thúc đẩy thị trường phát triển bền vững hơn.

Về triển vọng, thị trường BĐS dự kiến đạt 21 tỷ USD năm 2021, chiếm 0,1% quy mô thị trường BĐS toàn cầu, đồng thời tiếp tục tăng trưởng trong trung và dài hạn. Bởi năm 2020, Ngân hàng Thế giới dự báo tăng trưởng kinh tế của Việt Nam vào khoảng 6,6%, trong khi  dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn tiếp tục tăng lên.

Theo chuyên gia Cấn Văn Lực, thị trường vẫn đang trong quá trình cơ bản sàng lọc, không đến mức độ bi quan. Một trong những nguyên nhân chính khiến BĐS sụt giảm thời gian qua do thể chế, chính sách không theo kịp sự phát triển, điển hình như hành lang pháp lý cho loại hình condotel.

Bên cạnh đó, việc tăng cường rà soát, thanh tra kiểm tra các dự án đã ảnh hưởng lớn đến hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc. Tuy nhiên, ông Lực cũng bày tỏ tín hiệu lạc quan trong năm qua, doanh nghiệp địa ốc trên sàn làm ăn khá tốt, giá cổ phiếu tăng trung bình 13% so với năm trước.

Còn theo Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng BĐS năm 2019 duy trì ổn định so với năm 2018. Đầu tư nước ngoài đối với lĩnh vực BĐS đứng thứ 2 sau công nghiệp chế biến, chế tạo. Cơ quan này nhận định xu hướng tích cực trên thị trường BĐS trong năm 2020 là khó xảy ra nguy cơ bong bóng.

Song điều lo ngại là tình trạng tăng giá đất nền tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu, sốt nóng cục bộ tại các dự án nhà ở trong các khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư có uy tín, giá cả phù hợp… dự báo vẫn tiếp tục xảy ra.