Thị trường đói cung, tăng giá
Theo tổng hợp sơ bộ, dân số của TPHCM đến đầu năm 2019 đạt gần 9 triệu người, so với giữa năm 2018 đã tăng hơn 64.800 người. Biến động dân số kéo theo nhu cầu sở hữu nhà ở tại TPHCM tăng cao. Tuy nhiên, trong khoảng gần 2 năm trở lại đây, nguồn cung được ra mắt không nhiều.
Báo cáo thị trường của nhiều đơn vị nghiên cứu trong quý 3/2019 đều cho thấy, ngoại trừ nguồn cung căn hộ tăng cao do một dự án lớn ở khu Đông ra mắt, các phân khúc còn lại số lượng sản phẩm mới đang rất hạn chế. Giải thích tình trạng này, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, quỹ đất hạn hẹp và quy trình pháp lý bị thắt chặt là nguyên nhân chính khiến nguồn cung hạn hẹp.
Trong khi đó, JLL Việt Nam cho biết, nhu cầu và mức tăng giá phần lớn sẽ theo chiều hướng tích cực ở các dự án bình dân và trung cấp. Trong khi đó, dự án giá cao sẽ tiếp tục chứng kiến sụt giảm trong nguồn cầu, đặc biệt ở nhu cầu mua đầu tư.
Bà Phan Thuỵ Hoàng Kim, Trưởng phòng Marketing và Phát triển Kinh doanh, phòng Kinh doanh nhà ở của Savills Việt Nam nhận định: "Giá đất tăng mạnh trong thời gian qua đã hạn chế các lựa chọn đầu tư của người mua. Việc thiếu vắng nguồn cung tại TPHCM đã giúp các khu vực lân cận được hưởng lợi".
Một chuyên gia cho biết, thị trường bất động sản TPHCM hiện nay đang bó hẹp ở những khu vực có hạ tầng giao thông phát triển như Q9, Q2, Q7…, nhưng các khu vực này đã cạn kiệt quỹ đất. Trong khi đó, nếu phát triển ra xa hơn sẽ có quỹ đất rất lớn. Nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng nắm trong tay quỹ đất khủng tại các vùng ven, nhưng chưa vội triển khai dự án do chờ giao thông hạ tầng kết nối vào trung tâm TPHCM được đầu tư mạnh.
Hạ tầng giao thông thông suốt đang mở lối cho khu vực phía Nam Sài Gòn phát triển các khu đô thị vệ tinh hiện đại và sôi động. Theo quan sát, với hàng loạt cơ sở hạ tầng đột phá, thị trường bất động sản phía Nam Sài Gòn thu hút mạnh nhà đầu tư trong giai đoạn 2019 - 2020. Ghi nhận, mức giá đất nền, nhà phố tại khu vực tăng khoảng 18-22%, căn hộ tăng trên 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, giá đất nền khu Nam được dự báo sẽ còn tăng mạnh khi các dự án kết nối hạ tầng giao thông được triển khai. Với hạt nhân là khu đô thị quốc tế Phú Mỹ Hưng, các khu đô thị vệ tinh xuất hiện ngày càng nhiều từ phía Nam đổ xuống các địa phận giáp ranh TPHCM như Cần Giuộc, Bến Lức, Đức Hòa… của Long An.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, theo đề án Quy hoạch vùng TPHCM thì 3 huyện Bến Lức, Cần Giuộc, Đức Hòa của Long An sẽ là đô thị vệ tinh của TPHCM.
Hưởng lợi từ quy hoạch đó, bất động sản 3 huyện này luôn được săn đón trong thời gian qua và tăng giá liên tục. Đơn cử, trong năm 2016, giá đất Cần Giuộc trung bình từ 8 - 9 triệu đồng/m2. Năm 2017, giá đất đã tăng lên mức 10 - 12 triệu đồng/m2. Đến năm 2018, giá đất tiếp tục tăng vọt lên 16 - 18 triệu đồng/m2. Ở thời điểm hiện tại, giá đất tại Cần Giuộc đang dao động ở mức 18 - 25 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi chỉ trong vòng 3 năm.
Giải mã sức nóng đô thị vệ tinh Nam Sài Gòn
So với các vùng khác, khu vực phía Nam Sài Gòn, tuy đi sau nhưng đang trở thành tâm điểm đầu tư nhờ chính sách phát triển hạ tầng đồng bộ. Trong những năm trở lại đây, khu vực này đã tập trung nhiều nguồn lực đầu tư vào giao thông, siết chặt kết nối các tuyến theo trục dọc. Nếu so với các khu đô thị vùng ven khác, mặt bằng giá nhà đất tại khu vực phía Nam Sài Gòn vẫn còn khá mềm, phù hợp với cả nhu cầu ở thực lẫn an cư. Cùng với các cú hích về hạ tầng giao thông, biên độ tăng giá và tỷ suất sinh lợi đầu tư vào bất động sản đang tiếp tục nâng cao.
Cụ thể, trong năm 2018, khu vực phía Nam TPHCM tiếp nhận kinh phí đầu tư lên đến hơn 5 tỷ USD để phát triển loạt dự án như: Hệ thống hầm chui - cầu vượt tại ngã tư Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ; mở rộng đường Huỳnh Tấn Phát lên 30m; mở rộng đường trục Bắc - Nam đoạn từ Hoàng Diệu đến Nguyễn Văn Linh; mở rộng quốc lộ 50 thành 6 làn xe và dự án đường song hành quốc lộ 50; Cầu Thủ Thiêm 4 nối Q7 - Q2 vừa được chính thức khởi động; dự án tuyến Metro số 4 (Thạnh Xuân - Nguyễn Hữu Thọ - Khu đô thị Hiệp Phước) có kinh phí đầu tư hơn 97.000 tỷ đồng…
Đến nay, khu vực phía Nam Sài Gòn đã hoàn thành nhiều quy hoạch quan trọng cho giai đoạn đến năm 2020, tầm nhìn tới năm 2030 như quy hoạch tổng thể phát triển giao thông, quy hoạch điểm đấu nối các tuyến quốc lộ N1, N2. Đồng thời, các tuyến quốc lộ 50 và quốc lộ 62 đã được nâng cấp và đi vào hoạt động hiệu quả.
Trong khi thị trường bất động sản TPHCM đang “cầu vượt quá cung” thì tại các khu vực giáp ranh, nguồn cung vẫn dồi dào và hứa hẹn nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư. Với ưu điểm về vị trí, hạ tầng, trong những năm trở lại đây, khu vực phía Nam Sài Gòn đã có nhiều bứt phá ấn tượng, trở thành điểm đến lý tưởng của khách hàng, nhà đầu tư. Nếu trước đây, nhắc đến khu Nam TPHCM, khách hàng thường hay nhắm đến các dự án ở Q7, thì hiện nay tầm ngắm của họ đã dịch chuyển mạnh mẽ về các huyện giáp ranh của Long An. Đơn cử như Cần Giuộc, chỉ trong vài năm gần đây đã trở thành điểm đến của nhiều chuyên gia, kỹ sư đến sinh sống và làm việc tạo nên xu hướng định cư mới, kéo theo giá trị bất động sản khu vực cũng gia tăng.
Hầu hết giới chuyên gia đều nhận định sức nóng của thị trường bất động khu vực phía Nam Sài Gòn sẽ tiếp tục gia tăng trong nhiều năm tới. Bởi các dự án hạ tầng lớn được đầu tư vào khu vực này chủ yếu sẽ hoàn thiện và đưa vào sử dụng trong năm 2020 - 2025, từ đây xác lập mặt bằng giá mới cho khu vực.
